Ich habe folgende Situation.
Wir sind seit 6 Monaten Eigentümer einer Wohnung. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 4 Eigentümern. Alle etwa zu gleichen Teilen. Wir haben die Wohnung durch eine Zwangsversteigerung erworben. Zusätzlich gibt es zu den Wohnungen noch eine Gemeinschaftsfläche. Für diese Gemeinschaftsfläche hat einer der Eigentümer (Herr X) ein Nutzungsrecht auf Lebzeiten. Das bedeutet wir sind zwar Miteigentümer aber ohne Nutzungsrecht. Dieser Bereich von etwa 117m2 wurde von ihm und auf seine Kosten zu einer Wohnung ausgebaut. Vor wenigen Jahren. Sie ist derzeit vermietet. Nun möchte der Herr X die Fläche erwerben. Grundsätzlich sind wir damit einverstanden. Jetzt stellt sich die Frage der Berechnung. Sein Nutzungsrecht hat ja auch einen Wert. Er hat einen Sachverständigen dazu beauftragt. Er kam zu folgenden Ergebnis. Ermittlung eines Barwertes. Grob gesagt zu erzielende Mieteinnahmen ca. € 7,3 pro m2. Mieteinnahme jährlich etwa € 8000.-. Das ganze mal der Lebenserwartung ergibt einen Barwert von rund €110.000.-. Unser Anteil lt. Grundbuch beträgt nicht ganz 25% und daher ergibt das für uns ca. € 25.000.-.
Das sagt bzw. schreibt der Sachverständige.
Er meint nun das sein Ausbau auch noch abgezogen werden muss. Dazu nennt er eine Summe von ca. € 100.000.-.Geht wohl nicht oder?
Ich hätte anders gerechnet.
Wert der Immo. sagen wir ca. € 250.000.- minus sein Nutzungsrecht (Barwert) von € 110.000.-. Es bleiben € 140.000.- für alle. Unser Anteil somit ca. € 30.000.-.
Die Immo wurde aber nicht bewertet. Nur der Barwert ermittelt. Diese Bewertung hat übrigens richtig Geld gekostet.
Ich wäre mit den € 25.000.- zufrieden.
Kann mir jemand zu dieser Situation einen Rat geben?
Besonders die Frage mit den Ausbaukosten.
Ein Gespräch mit Hr. X steht nun an.
Hallo,
da bin ich leider überfragt, wie die berechnung in einem solchen fall korrekt aussehen müsste. Zu bedenken ist, falls nicht schon gescheen, ein anpassung der teilungserklärung und der miteigentumsanteile für die aufteilung der nebenkosten.
mfg
JAB1
einige Punkte hast Du noch nicht erwähnt: Wie sah es denn in der Vergangenheit mit einer Abgeltung für die Tatsache aus, dass der begünstigte Eigentümer hier eine Wohnung gebaut hat, aus der er ja in all den Jahren Mieteinnahmen bezog? Hat es eine gültige Vereinbarung (!) der Gemeinschaft bezüglich des Ausbaues gegeben? Sein Versuch, die Ausbaukosten mit einzuberechnen benachteiligt ganz klar die anderen Eigentümer.
Vor jeder Aussprache würde ich unbedingt eine Beratung bei einem spezialisierten Fachjuristen suchen - alles andere kann Euch sehr teuer kommen.
Ich tendiere zu Ihrer Zugrundelegung des künftigen Immob.wertes der fertigen Wohnung. Allerdings ist der Aufwand für die Herstellung natürlich abzuziehen.
MfG aus dem Norden Niedersachsens
H.G.
Danke für die Info.
Es gibt eine Vereinbarung in der festgehalten ist dass er die Fläche auch vermieten darf.
Ich denke der Ausbau steckt schon in den Mieteinnahmen. Ohne Ausbau wäre die Fläche gar nicht vermietbar.
Guten Abend!
Tut mir leid, aber bei diesem Problem kann ich Ihnen leider nicht weiterhelfen.
Ich habe lediglich vor ein paar Jahren eine Eigentumswohnung gekauft, aber mit Nutzrechten und An- und Verkauf dieser Flächen kenne ich mich gar nicht aus. Ich denke, dass ist eine Frage für einen entsprechenden Rechtsanwalt.
das ist zu komplex, um hierauf den richtigen faden anzusagen, aber wenn diese fläche ein eingenständiges sondereigentum ist, empfehle ich der WEG dem einen Kaufinteressenten eine Versteigerung vozuschlagen, dann kommt das rein, was der Markt hergibt und das dürfte dann für alle ein fairer Preis sein. Wenn der Kaufinteressent nicht gewillt ist, so mag er die fläche entweder selbst nutzen oder die Einnahmen der WEG geben (offenbar ist das nutzrecht nur auf seine person beschränkt?) er kann ja dann selbst aktiv werden, um seine investition nachweisen zu können. im übrigen könnten seine investitionen auch aus der anlage V+V zur einkommenserklärungen ersichtlich sein-die kann er zeigen, wenn er nichts zu verbergen hat, oder das finanzamt wird sie offen legen, wenn es zur rechtshängigkeit kommt.
Kurios! Was geben denn die Teilungserklärung und die Beschlüsse zu der Baumanßnahme und deren Verbleib als Sondernutzungsrecht unter Auschluß der übrigen Miteigentümer her? Wenn die ganze Sache formal geregelt ist, bestehen m.E. überhaupt keine Ansprüche gegenüber dem Miteigentümer seitens der Gemeinschaft. Hat die keine entsprechende Regelung bei der Erteilung der Genemigungen und den Voraussetzungen für eine evtl. Änderung der Teilungserklärung wg. der neu zu ermittelden 1000-tel Anteile getroffen, dann hat der Mann schlicht Glück gehabt und kann die Mieten unbeschadet irgendwelcher Kosten ziehen!
bezüglich der Bewertung, bzw. der Ermittlung des Verkehrswertes kann ich leider keine fundierte Meinung abgeben. Ob eine Gegenrechnung mit den Ausbaukosten sinnvoll ist, glaub ich nicht. Herr X hat durch den Ausbau ja auch den Gegenwert einer Eigentumswohnung, die er verkaufen kann…
Wichtig wäre aus meiner Sicht jedoch, dass die Gemeinschaft darauf achtet, dass alle Kosten der Bewertung, Änderung der Teilungserklärung beim Grundbuchamt, Zustimmung der Grundpfandgläubiger, eventuelle Kosten für zusätzliche Eigentümerversammlung usw. zu Lasten des Verursachers, also Herrn X gehen. Mit diesen Kosten sollte die Gemeinschaft nicht belastet werden. Vielleicht ist das für Dich bei den Verhandlungen ein nützlicher Hinweis.
Sorry, aber mehr kann ich nicht dazu sagen
Gruß Fuchsi
Sie schreiben, dass Herr X ein alleiniges Nutzungsrecht an einer dem Gemeischaftseigentum zugewiesenen Fläche hat und diese auf eigene Kosten zu einer Wohnung, die er vermietet, umgebaut hat. Da stellt sich sofort die Frage, ob Herr X hierzu die hierfür nötige Genehmigung der anderen Eigentümer eingeholt hat? Gibt es zu der Baumaßnahme einen Beschluss? Wenn dies nicht der Fall ist, so kann jeder Eigentümer den Rückbau der Baumaßnahme fordern, da der Ausbau der Gemeinschaftsfläche zu vermietetem Wohnraum eine erhebliche Benachteiligung der anderen Eigentümer darstellt. Dies würde die Situation und damit die Bewertung des Nutzungsrechtes meiner Meinung nach erheblich verändern.
Zu beachten ist auch, dass die Umwandlung des Gemeinschaftseigentums mit Nutzungsrecht in Sondereigentum eines einstimmigen Beschlusses bedarf.
Sollte man sich also nicht auf einen Kaufpreis einigen können, hat Herr X das Nachsehen.
Danke für die Antwort.
Natürlich gibt es eine Vereinbarung, welche bei einem Notar durchgeführt wurde, in der das Nutzungsrecht festgehalten wird. Dort steht auch das er die Fläche vermieten darf, muss aber für die Betriebskosten selbst aufkommen. Der Ausbau wird dabei nicht im speziellen erwähnt. Ein interessanter Ansatz.
Wir werden jetzt versuchen einen Wert der Einheit zu ermitteln und davon sein errechnetes Nutzungsrecht abziehen und den Restwert zu meinen Anteilen verlangen. Bei der Wertermittlung versuchen wir einen Marktüblichen Ansatz zu finden.
Danke!
Hallo,
leider komme ich aufgrund einer Erkrankung erst jetzt dazu, die Anfragen hier zu beantworten (Bandscheibe - auh).
Die Ausbaukosten hatte ihr Miteigentümer ja bereits investiert, obwohl er nur ein Nutzungsrecht hatte. Allein dies wäre meines Erachtens nach fraglich, denn er hat ja auch die Mieteinnahmen in den Jahren für sich verbucht. Diese Einnahme müssten den Ausbaukosten wohl mind. entgegengerechnt werden.
Wie sehen denn die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zum Ausbau aus? ein Nutzungsrecht bedeutet ja nicht automatisch, dass man die Fläche bebauen darf.
Vielleicht haben Sie aber ja in der vergangenen Zeit schon eine Regelung gefunden. Diese würde mich interessieren.