Hi,
vorweg:
bin ianal,
hier gibt es aber auch (wieauchimmer) Juristen, die sich aber gern als Zensor verstehen und deshalb nicht gleich in Erscheinung treten (wollen?).
Darüber kann man geteilter Meinung sein, hoffentlich kommt soetwas wie Mehrwissen dabei heraus.
Hier mal ein Versuch:
Fallschilderung:
- Verkäufer V hat mit Käufer K einen (wie sich später
herausstellt) nichtigen Grundstückskaufvertrag abgeschlossen.
Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Besitz sofort an K
übergeht.
- Für K wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die
Auflassung erfolgt zunächst noch nicht.
- D (Vater von K) schließt daraufhin mit Mieter M einen
Mietvertrag ab, M zieht in das Haus ein.
- Die Miete wird von M an K bezahlt.
- Zur Auflassung selbst kommt es jedoch nicht, da V die
Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages nachweisen und
gerichtlich die Löschung der Auflassungsvormerkung und die
Herausgabe des Hausgrundstücks von K an V erwirken kann.
- V (war/blieb die ganze Zeit Eigentümer des Mietobjekts) wird
somit auch wieder Besitzer des Hausgrundstücks.
Besitzer kann der V als Eigentümwer erst werden, wenn M und/oder K das Objekt an V herausgeben.
Die Mieten wurden an K bezahlt, obwohl der Mietvertrag
zwischen D und M abgeschlossen wurde.
Wie sieht es nun aufgrund der Nichtigkeit des
Grundstückskaufvertrags und nach Löschung der
Auflassungsvormerkung mit Schadensersatz- bzw.
Bereicherungsansprüchen des V bzgl. der Mietzahlungen aus?
Hier kommt ein Verschulden in Frage. Wer hat schuldhaft den Vertragsvollzug zur Umkehr gebracht. Wenn der K zB den Kaufpreis nicht bezahlt hat, wäre dies ein verschulden des K, der dann alle weiteren Kosten als Schadensersatz an alle Betroffenen zu leisten hat
(sofern Geld etc. zZ vorhanden ist).
Es
stellen sich folgende Fragen:
V geht davon aus, dass K durch die Mietzahlungen des M mangels
Rechtsgrund (kein Mietvertrag mit M, nichtiger
Grundstückskaufvertrag) ungerechtfertigt bereichert ist.
Der MV wäre (schwebend?) gültig, der K hat dem M ein adequates anderes Mietobjekt zu stellen und/oder die Mehrkosten dafür als Schadenserwsatz zu leisten. Der M kann an dem Verkauftsverlauf kein Nachteil entstehen.
Solang die Auflassung bestand darf der K sich nicht Eigentümer nennen und hätte die Vermietung nur mit einer Vollmacht des V betreiben dürfen. Die Füchte aus des Objekt stehen bis zur Schließung der Auflassung dem V zu, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Der K müsste also ggf. die Miete von M an den V abführen.
- Wem stehen die von K somit zu Unrecht einbehaltenen
Mietzahlungen zu – V oder gar D?
Die Miete ist imho nicht unrechtmäßtig gezahlt worden.
D auf keinem Fall. Der MV ist nicht auf V ausgestellt. K darf die Miete behalten, muß ggf. einen Mietausfall für die Zeit der gescheiterten Verkaufsverhandlungen an V zahlen, sofern der V dies fordert bzw. ein Schadensersatz glaubhaft machen kann.
- Ist zu dieser Mietrückforderung von K evtl. nur M
berechtigt,
Wieso fordert nun K die Miete zurück, die K schon erhalten hat?
M hat die Sache in Besitz und war damit auch zum vertraglichen Mietzins verpflichtet.
und muss sich dann der tatsächlich Berechtigte (V
oder D) wiederum an M halten, da dieser sonst kostenlos im
Haus des V gewohnt hätte?
s. o.
- Ist hier Bereicherungsrecht anzuwenden, d. h.
Rückgängigmachung einer Vermehrung im Vermögen des Schuldners?
Solange der Kaufvorgang schwebend war, der Ausgang war offenbar nicht klar, fällt die Miete an. Danach kann der nun obsiegte V den M übernehmen oder nicht. Der M sollte sich um einen neuen MV mit dem V zeitnah bemühen, falls gewünscht.
Vorab vielen Dank für entspr. Beiträge…
Wie gesagt ein Versuch…
Rechtsberatung findet woanders statt!
vlg MC
PS:
Gruß und Sie sind bei mir ausdrücklich erwünscht, pöbeleien nicht!