jemand möchte einen Bauträgervertrag schließen und hat mich um Informationen zu den Themen Verzug des Bauträgers im Allgemeinen und Ersatz von Bereitstellungszinsen im Besonderen gebeten. Hintergrund: Ich bin Jurist, der Kontakt ist rein privat, und ich bin in einem Punkt etwas unsicher.
Der Kaufpreis wäre in Raten zu zahlen, deren Fälligkeit an den Baufortschritt geknüpft ist. Ein fester Termin soll nur für die Übergabe vereinbart werden. Bereitstellungszinsen wären nur als Verzugsschaden ersatzfähig, wenn sich der Bauträger im Verzug befindet und darum einen Teil des Kaufpreises nicht fällig werden lässt, so dass es an der Auszahlungsreife für den entsprechenden Teil des Kredites fehlt.
Das Juristische bekomme ich in den Griff, aber ich frage mich, wie das mit den Bereitstellungszinsen üblicherweise geregelt wird. Werden diese nach den üblichen Formularverträgen der Kreditinstitute an die Fälligkeitsstufen angepasst, die sich aus dem Bauträgervertrag ergeben? Wenn ja, wie? Oder werden da mehrere konkrete Tage festgelegt oder vielleicht sogar nur ein Tag (etwa jener der Übergabe)?
Ich freue mich über fundierte Antworten und danke bestens im Voraus!
Nicht zum Thema, aber ein ehrlicher Rat: “Jemand” wird hier wahrscheinlich mehrere hunderttausend Euro ausgeben. An ein solches Projekt würde ich nur mit professioneller Unterstützung gehen. Eine Beratung wird nicht die Welt kosten und ist sicher gut angelegtes Geld. Auch das Kreditinstitut könnte hilfreiche Hinweise geben. (Eigene Erfahrung)
zumindest, wenn es eher dem Weizen als der Spreu in dieser Branche zuzurechnen ist. Bei derartigen Vorhaben ist es nützlich, sich mit einem Kreditinstitut zusammenzutun, wo klar erkennbar der Glaube an ein Leben nach der Unterschrift gepflegt wird. Selbst wenn drei Stellen hinter dem Komma irgendwelche finanziellen „Nachteile“ (die unterm Strich keine sind, weil auch das Risiko monetär bewertbar ist) damit verbunden sind.
Kommt darauf an. Es macht aus Sicht des Kreditgebers nur wenig Sinn, den Zeitpunkt, ab dem Bereitstellungszinsen gerechnet werden, an zeitlich unbestimmte Ereignisse zu knüpfen - also bspw. die Fertigstellung des Dachs. Der Beginn der Berechnung von Bereitstellungszinsen wird insofern im Kreditvertrag normalerweise nach Datum oder Tagen nach Unterzeichnung des Kredit- oder Bauträgervertrages festgelegt.
Wenn die Refinanzierung über ein Förderprogramm der KfW o.ä. erfolgt, werden die Fristen/Zeitpunkte natürlich aus den Programmbedingungen übernommen.
Grundsätzlich kann man sich natürlich aber auf alles einigen.
Der Beginn der Berechnung von Bereitstellungszinsen wird insofern im Kreditvertrag normalerweise nach Datum oder Tagen nach Unterzeichnung des Kredit- oder Bauträgervertrages festgelegt.
Und in dem Kreditvertrag wird immer/meistens nur ein Datum vereinbart, ab dem Bereitstellungszinsen fällig werden, nicht mehrere Termine für Teile des Kreditbetrags? Das würde mir einleuchten, weil mir alles andere wenig praktikabel erscheint, aber ich würde mich freuen, wenn du es mir noch einmal ausdrücklich bestätigen könntest (wenn es denn stimmt, was ich eben geschrieben habe …).
Bereitstellungszinsen sind eine Entschädigung für das Kreditinstitut dafür, dass es Liquidität beschafft und vorhält, die der Kunde irgendwann (d.h. zu einem vorher nicht bekannten Zeitpunkt) abruft. Der Zustand, dass beim Kreditinstitut Geld herumliegt, das es bezahlt, weil der Kunde es (noch) nicht abgerufen hat, hält vom Moment der erstmöglichen Auszahlung bis zur Auszahlung des letzten Euros an. Insofern ist es zumindest denkbar, dass bis zur letzten Auszahlung Bereitstellungzinsen auf den jeweils bereitgehaltenen, nicht ausgezahlten Betrag gezahlt werden müssen.
Wie das dann genau gehandhabt/geregelt wird, ist eine Frage der Vereinbarung. Typischerweise wird m.W. bei privaten Immobilienfinanzierungen darauf verzichtet, Bereitstellungszinsen bis zur letzten Auszahlung in Rechnung zu stellen, aber das ist nichts, was in Stein gemeißelt wäre. Bei gewerblichen Finanzierungen, bei denen auch größere Beträge bewegt/vorgehalten werden, sieht das mitunter anders aus.