Beschaffenheitsgarantie bei mögl. Baumangel?

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo zusammen,

nehmen wir mal an, xy möchte ein Haus kaufen. Besichtigungen sind erfolgt und man ist sich im Grunde einig über den Kaufpreis - vorausgesetzt, letzte Prüfungen ergeben keine Ungereimtheiten.

Und ebendies sei nun doch passiert: Das Haus (BJ 2002/2003) weist lt. (vor Baubeginn durch den Architekten erstellten) Wärmeschutz-Nachweis einen Wärmedämmwert von 98 kWh auf - die Verbrauchsabrechnung des Eigentümers aber deutlich höhere Verbräuche, die sich mit dieser Angabe keinesfalls in Einklang bringen lassen: Der Jahresverbrauch sei ausgewiesen mit 20.300 kWh bei 130 m² Wfl. - wichtig dabei zu wissen, dass das Haus über eine das Warmwasser beheizende Solaranlage und eine moderne Gasbrennwerttherme verfügt.

Es liegt die Vermutung nahe, dass - wodurch auch immer - Energie verloren geht, ja, vielleicht sogar ein Bau-/Dämmmangel vorliegt.

Einen Energieausweis besitzt der Eigentümer nicht (s. auch mein www-Posting vom 4.8., auf das ich leider keine Antwort bekommen habe :frowning:), aber wenn ich richtig recherchiert habe, ist auch ein Energieausweis kein Garant dafür, dass die Isolierung in Ordnung ist, da er zu oberflächlich greift und auf den Werten der Baubeschreibung fußt. Hierfür bedürfte es stattdessen eines Sachverständigengutachtens, das z. B. mittels Thermografie (?) die Gegebenheiten eingehend beschreibt.

Der Verkäufer stellt es dem Kaufinteressenten nun frei, solch ein Gutachten auf eigene (also Käufer-)Kosten erstellen zu lassen. Er selber steht auf dem Standpunkt, lediglich unwirtschaftlich Energie verbraucht zu haben und verweist auf ein offengelassenes Fenster bei voll aufgedrehter Heizung während eines 3wöchigen Urlaubs. =:-/

Ein vom Kaufinteressenten entdeckter und mit den Daten gefütterter Rechner (Heizcheck) im Netz mutmaßt allerdings das Vorliegen eines Baumangels: „Das Testergebnis deutet auf Mängel bei der Bauausführung hin, da der Heizenergieverbrauch höher ist als für Neubauten üblich.“

Nun meine Frage: Besteht die Möglichkeit, beim Kaufvertrag eine sog. Beschaffenheitsgarantie vom Verkäufer in puncto des Energiebedarfs zu vermerken, so dass der VK - sollte sich nach einem ‚Testlauf‘ von 1 Jahr und anschließender Betrachtung der verbrauchten Energie der Mängelverdacht bestätigen - auch im Nachhinein in die Pflicht zur Mängelbeseitigung genommen werden kann? Wenn er sich doch so sicher ist, dass die Isolierung top ist, dürfte er doch keine Bedenken haben, die Mängelfreiheit zuzusichern.

Ist so etwas üblich?

Sollte der VK unter diesen Umständen nicht verkaufen wollen, wie sieht es bei einem neuen Kaufinteressenten auf? Würde der VK dann nicht einen (möglichen) Mangel arglistig verschweigen, auf den er durch die aktuelle Situation hingewiesen wurde?

Ich hoffe, dass ich diesmal eine Antwort bekomme. :smile:

Viele Grüße
Kirsten

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Hallo,

es kann natürlich mit dem VK vereinbart werden, dass nach einem Jahr solche Mängel beseitigt werden. Aber welcher Verkäufer würde das tun? In der Regel werden Garantien oder Gewährleistungen beim Immobilienverkauf von privat ausgeschlossen.
Auf dieses dünnen Eis würde ich mich als Käufer begeben. Entweder ist alles in Ordnung oder wird in vor dem Verkauf in Ordnung gebracht oder ich lass es. Wie willst du im Nachhinein beweisen, dass du nicht auch ein Fenster im Winter offen gelassen hast?
Lass das ganze von einem Fachmann untersuchen (es muss kein Sachverständiger sein). Eine Wärmebildkamera zeiht eigentlich alles an mangelhafter Isolierung oder undichten Fenstern. Leider nicht im Sommer, da dann ja nicht geheizt wird.

Was den Energieausweis angeht: die verbrauchsorientierten Ausweise sind absoluter Humbug. Da wird nur der Energieverbrauch mit der Hausgröße und dem Wetter in Relation gesetzt. Wenn ich gerne den Abend unter einer Daunendecke verbringe, also kaum heize, dann ist der Wert gut.

Haelge

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hallo,

wenn das objekt zusagt der preis ansonsten in ordnung ist, würde ich mir über die feststellungen keine allzu großen gedanken machen.

der wärmeschutznachweis liefert sowieso nur fiktive werte ab, die ausschließlich unter den dort angenommenen bedingungen gelten.

wenn es irgendwo ein wärmetechnisches leck gibt, kann das in der heizperiode (!!!) mittels thermografie aufgespürt und dann vermutlich mit vertretbarem aufwand geschlossen werden.

um beim kauf mehr sicherheit zu bekommen, was technik und ausführung angeht, dürfte es sinnvoller sein, das objekt durch die entsprechenden sonderfachleute „begutachten“ zu lassen.
(z.b. heizungsinstallateur, der den auftrag bekommt, angebot für von ihm nötig gehaltene verbesserungen abzugeben.)

Nun meine Frage: Besteht die Möglichkeit, beim Kaufvertrag
eine sog. Beschaffenheitsgarantie vom Verkäufer in puncto des
Energiebedarfs zu vermerken, so dass der VK - sollte sich nach
einem ‚Testlauf‘ von 1 Jahr und anschließender Betrachtung der
verbrauchten Energie der Mängelverdacht bestätigen - auch im
Nachhinein in die Pflicht zur Mängelbeseitigung genommen
werden kann? Wenn er sich doch so sicher ist, dass die
Isolierung top ist, dürfte er doch keine Bedenken haben, die
Mängelfreiheit zuzusichern.

Ist so etwas üblich?

die möglichket sowas zu tun besteht, es ist aber vollkommen unüblich.

Sollte der VK unter diesen Umständen nicht verkaufen wollen,
wie sieht es bei einem neuen Kaufinteressenten auf? Würde der
VK dann nicht einen (möglichen) Mangel arglistig verschweigen,
auf den er durch die aktuelle Situation hingewiesen wurde?

imho kann er nur arglistig verschweigen, was er objektiv weis. wenn er zu recht das offen gelassene fenster verantwortlich macht/machen kann, liegt für ihn nichtmal die vermutung nahe.

interessant wäre noch der energieverbrauch der vorjahre, der - mit seiner zustimmung - sicher auch vom energieversorger zu bekommen ist.

lg dev

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Hallo,

erst einmal vielen Dank für deine Antwort.

wenn das objekt zusagt der preis ansonsten in ordnung ist,
würde ich mir über die feststellungen keine allzu großen
gedanken machen.

Naja, so ganz kalt lässt mich das nicht, zumal ich nicht absehen kann, welche Kosten für die Mängelbeseitigung entstehen könnten.

der wärmeschutznachweis liefert sowieso nur fiktive werte ab,
die ausschließlich unter den dort angenommenen bedingungen
gelten.

Eben, deshalb ist er für uns auch relativ nichtssagend. Es verwundert nur arg, weil die tatsächlichen ausgewiesenen Verbräuche so überhaupt nicht dazu passen.

Nun meine Frage: Besteht die Möglichkeit, beim Kaufvertrag
eine sog. Beschaffenheitsgarantie …:
Ist so etwas üblich?

die möglichket sowas zu tun besteht, es ist aber vollkommen
unüblich.

Okay - danke für die Antwort.

Sollte der VK unter diesen Umständen nicht verkaufen wollen,
wie sieht es bei einem neuen Kaufinteressenten auf? Würde der
VK dann nicht einen (möglichen) Mangel arglistig verschweigen,
auf den er durch die aktuelle Situation hingewiesen wurde?

imho kann er nur arglistig verschweigen, was er objektiv weis.
wenn er zu recht das offen gelassene fenster verantwortlich
macht/machen kann, liegt für ihn nichtmal die vermutung nahe.

Das offen gelassene Fenster reicht definitiv nicht aus, um den immensen Verbrauch zu erklären. Bei dem o. a. Heizcheck haben wir schon sehr großzügig kalkuliert und trotzdem die Auswertung erhalten.

interessant wäre noch der energieverbrauch der vorjahre, der -
mit seiner zustimmung - sicher auch vom energieversorger zu
bekommen ist.

Im Jahr zuvor lag der Energieverbrauch mit 18.700 kWh unwesentlich darunter - er ist als Vergleichswert in der Abrechnung ausgewiesen.

Trotzdem danke für die Antworten. Im Grund ist das Haus wirklich schön, das macht das Ganze so schwierig.

Viele Grüße
Kirsten

5

Hallo,

es kann natürlich mit dem VK vereinbart werden, dass nach
einem Jahr solche Mängel beseitigt werden. Aber welcher
Verkäufer würde das tun?

Vielleicht ein Verkäufer, der sein Haus so bald wie möglich verkaufen möchte und nicht allzu viele Kaufinteressenten für seine Kaufpreisvorstellung an der Hand hat?

Entweder ist alles in Ordnung oder wird in vor dem Verkauf in
Ordnung gebracht oder ich lass es.

Ja, mehr Möglichkeiten sehe ich auch nicht. ;-D

Wie willst du im Nachhinein

beweisen, dass du nicht auch ein Fenster im Winter offen
gelassen hast?

Wie schon in meiner ersten Antwort geschrieben, reicht das offene Fenster zur Erklärung des hohen Verbrauchs nicht aus.

Lass das ganze von einem Fachmann untersuchen (es muss kein
Sachverständiger sein). Eine Wärmebildkamera zeiht eigentlich
alles an mangelhafter Isolierung oder undichten Fenstern.
Leider nicht im Sommer, da dann ja nicht geheizt wird.

Das ist ja gerade das Blöde, denn wir wollten JETZT kaufen. :frowning:

Was den Energieausweis angeht: die verbrauchsorientierten
Ausweise sind absoluter Humbug. Da wird nur der
Energieverbrauch mit der Hausgröße und dem Wetter in Relation
gesetzt. Wenn ich gerne den Abend unter einer Daunendecke
verbringe, also kaum heize, dann ist der Wert gut.

Vom verbrauchsorientierten Ausweis habe ich auch nicht geredet, sondern vom bedarfsorientierten. Und da werden schon andere Kriterien zugrunde gelegt.

Trotzdem danke für deine Antwort und viele Grüße
Kirsten

Haelge

6

Hallo,

ich denke, Du hast da ein ganz grundsätzliches Verständnisproblem mit dem hast, was solche Vertragsverhandlungen und die Abwicklung solcher Verkäufe angeht. Deine Bedenken und Wünsche in allen Ehren. Sie sind verständlich, logisch, … Aber da stehen sich nun mal zwei Parteien gegenüber die beide vollkommen frei darin sind, den Vertrag zu schließen oder auch nicht. Und dafür entscheidend ist, ob man sich über den Inhalt des Vertrages einig wird. Hierbei kann keiner Maximalforderungen durchsetzen, und sein Risiko zu Lasten des anderen auf Null reduzieren.

Wenn Du so massive Bedenken bgzl. der Dämmung hast, und Dir das nicht ausreicht, was der Verkäufer bereit ist, hierzu an Zusagen zu geben, dann musst Du dich eben entscheiden, ob Du das Haus trotzdem kaufst (ggf. dann aber nur einen geringeren Kaufpreis anbieten wirst) oder von der ganzen Geschichte Abstand nimmst. Natürlich kannst Du Garantien, Gutachten, Bestätigungen fordern. Aber wenn der Verkäufer hierauf nicht eingeht, kannst Du ihn hierzu nicht zwingen. Dann kommt es nicht zum Verkauf, und das Thema ist durch. Vielleicht ist dies dann auch gut so, weil dein Misstrauen berechtigt war, vielleicht auch schlecht, weil es vollkommen unbegründet war, und Du gerade das Geschäft deines Lebens hast sausen lassen. Die Entscheidung hierüber kann Dir niemand abnehmen, und Du alleine musst dieses Risiko tragen.

Du kannst auch nicht in den Supermarkt gehen, und für jeden Karton Milch und jedes Stück Obst Gutachten verlangen, und ernsthaft erwarten, dass der Supermarkt so darauf angewiesen ist, gerade an Dich zu verkaufen, dass er dieser Forderung nachkommen wird. Im besten Fall wird man Dich freundlich zum Gehen mit dem Hinweis auffordern, zukünftig Milch und Obst anderswo zu beziehen.

Natürlich kann und sollte man bei so gravierenden Dingen wie einem Hauskauf immer hart verhandeln, und in der aktuellen Zeit als Käufer auch wissen, dass man in einer recht starken Position ist. Aber wenn man den Bogen überspannt, wird der Verkäufer die Verhandlungen abbrechen, und sich einen anderen Käufer suchen, und niemand wird ihn daran hindern können.

Gruß vom Wiz

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Hallo,

für die meisten Interessenten ist der Immobilienerwerb die teuerste Investition in ihrem Leben. Zudem ist der Vorgang oft einmalig, und nur wenige Käufer können aus früher gemachten Fehlern lernen. Der Wunsch nach der perfekten Immobilie ist daher verständlich und eine möglichst gute Vorbereitung der Kaufes richtig.

Trotzdem wird es den Eigentumserwerb ohne jeden Kompromiss nicht geben. Man muss also Abstriche bei den eigenen Wunschvorstellungen machen, und man muss bereit sein, Risiken anzunehmen.

Besteht die Möglichkeit, beim Kaufvertrag
eine sog. Beschaffenheitsgarantie vom Verkäufer in puncto des
Energiebedarfs zu vermerken, so dass der VK - sollte sich nach
einem ‚Testlauf‘ von 1 Jahr und anschließender Betrachtung der
verbrauchten Energie der Mängelverdacht bestätigen - auch im
Nachhinein in die Pflicht zur Mängelbeseitigung genommen
werden kann?

Als Käufer kann ich Dein Sicherheitsbedürfnis verstehen. Als Verkäufer würde ich mich nie und nimmer auf so einen Handel einlassen!

Zudem: Papier ist zwar nicht geduldig, das darauf Geschriebene aber regelmäßig auslegungsfähig, sobald es um Geld geht. Was Du später für Forderungen aus den heutigen Vereinbarungen ableitest, muss der jetzige Verkäufer nämlich nicht ebenso sehen.

Viel Vergnügen bei der dann folgenden Auseinandersetzung. Die für solche Fälle gängige Versicherung ersetzt übrigens bei Miss- oder Teilerfolg nur die nachgewiesenen Kosten. Eingebrachte Zeit und Nerven bleiben in jedem Fall Eigenleistung.

Gruß
Andreas

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Die für solche Fälle gängige Versicherung ersetzt übrigens bei
Miss- oder Teilerfolg nur die nachgewiesenen Kosten.
Eingebrachte Zeit und Nerven bleiben in jedem Fall
Eigenleistung.

Dazu neugierig eine Frage: Mein aktueller Wissensstand war, dass KEINE Versicherung (Rechtsschutz oder spezialisiert) Kosten im Zusammenhang mit Hausbau und Immobilienkauf ersetzt. Irre ich mich da? Welche Versicherung zahlt denn so etwas?

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Ja, hier kommt wohl wirklich mein ausgeprägtes Sicherheitsbedürfnis durch. Ich bin ja mittlerweile schon deutlich entspannter geworden, aber bei einer Investition in sechsstelliger Höhe bleibt eben doch eine gewisse Unruhe aus Angst vor nicht oder nur schwer zu bewältigenden Folgeschäden bzw. -kosten. Und man liest/hört ja nicht gerade selten von unvorhergesehenen zusätzlichen Kosten, die Familie X oder Herrn Y dann in den Ruin getrieben haben. Davor will ich mich einfach nur so gut es eben geht schützen.

Mal schauen, was wir jetzt daraus machen; der Verkäufer versucht gerade, die Daumenschrauben anzudrehen (hält an der Kaufsumme fest, obwohl wir mittlerweile vom Bauamt den Hinweis erhalten haben, dass der Ausbau der anliegenden Straße mit ca. 15.000 Euro (100 % durch Anwohner zu tragen) von uns zu tragen wäre und besteht auf Bezahlung zum 1.11.). Und ich kann es überhaupt nicht leiden, wenn jemand versucht, mich unter Druck zu setzen…

Ich bin selber ganz gespannt, wieviele Kröten wir schlucken werden bevor wir anfangen zu würgen und aussteigen. :wink:

Viele Grüße
Kirsten

10

Hallo wiz,

auch dir vielen Dank für deinen Kommentar mit dem du natürlich Recht hast. Ich weiß, dass ich wohl auch Kompromisse machen muss. Auf der anderen Seite möchte ich aber die rechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen, die mir zustehen, um mein Risiko zu minimieren.

Wie ich weiter oben schon geschrieben habe, habe ich ein recht großes Sicherheitsbedürfnis. Mein Mann tickt da noch schlimmer, das macht es nicht gerade einfacher. ;-D

Letztlich muss wohl der Bauch entscheiden; ein regelrechtes Schnäppchen ist das Haus sicherlich nicht, aber es gefällt uns einfach.

Eigentlich wünsche ich mir nur, dass meine Bedenken entkräftet werden und diese Verbräuche wirklich nur auf Energieverschwendung zurückzuführen sind.

Derzeit fühlt sich der Verkäufer wohl ein bisschen angemacht von uns, weil wir seine Verbrauchszahlen hinterfragen. Dabei ist mir doch völlig egal, ob er regelmäßig in einer Badewanne schläft, der über die gesamte Nacht Frischwasser zugeführt wird oder ob er die erste Etage in einen Saunabereich umfunktioniert hat. Ich will eigentlich nur wissen, ob das Haus Mängel hat, also ob ich ebenfalls mit diesen Energiekosten rechnen müsste… und das möglichst vor Abschluss des Kaufvertrages.

Gruß
Kirsten

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Dazu neugierig eine Frage: Mein aktueller Wissensstand war,
dass KEINE Versicherung (Rechtsschutz oder spezialisiert)
Kosten im Zusammenhang mit Hausbau und Immobilienkauf ersetzt.
Irre ich mich da?

Wahrscheinlich nicht, jedenfalls nach erster Prüfung meines Versicherungsvertrages und vor Rücksprache mit der Gesellschaft. Deshalb ist mein zuletzt geäußerter Hinweis wohl falsch. Das tut mir leid.

Im eigenen Fall vor drei Jahren bekam ich die Zusage der Kostenübernahme, musste die (Rechtsschutz-) Versicherungsleistung aber später nicht in Anspruch nehmen, weil der mögliche Prozessgegner dank überzeugender Anwaltsarbeit vorher einlenkte.

Nach Deinem Einwand ist es jetzt denkbar, dass ich damals einem Irrtum unterlag. Sehr unerfreulich, auch wenn es keine Folgen hatte. Danke für die Nachfrage.

Gruß
Andreas

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Ja, hier kommt wohl wirklich mein ausgeprägtes
Sicherheitsbedürfnis durch. Ich bin ja mittlerweile schon
deutlich entspannter geworden, aber bei einer Investition in
sechsstelliger Höhe bleibt eben doch eine gewisse Unruhe aus
Angst vor nicht oder nur schwer zu bewältigenden Folgeschäden
bzw. -kosten. Und man liest/hört ja nicht gerade selten von
unvorhergesehenen zusätzlichen Kosten, die Familie X oder
Herrn Y dann in den Ruin getrieben haben. Davor will ich mich
einfach nur so gut es eben geht schützen.

Das ist absolut verständlich. Ich glaube aber, dass du da gerade auf der falschen Baustelle bist :smile:

Sollte die Dämmung des Hauses nicht so toll sein, bezahlst du entweder im Monat 150 Euro zuviel oder investierst einmalig 15.000 Euro in eine Dämmung (Nachrechnen ergibt hier einen Handlungsvorschlag :wink:.

Andere Mängel können viel gravierender den Wert des Hauses beeinträchtigen. Ein paar Beispiele aus dem Bekanntenkreis und Nachbarschaft:

  • Bau einer 4 spurigen Umgehungsstraße direkt am Garten vorbei
  • Wassereinbruch nach Anlage eines neuen Baugebietes in der Nachbarschaft
  • Falsch eingeschätzte Feuchteschäden vom Sockel aus
  • sanierungsbedürftige (angeblich neue) Wasser-, Heizungs- und Elektroinstallation
    …

Nicht gegen alles davobn kannst Du dich schützen, aber DAS geht dann wirklich ins Geld.

Mal schauen, was wir jetzt daraus machen; der Verkäufer
versucht gerade, die Daumenschrauben anzudrehen (hält an der
Kaufsumme fest, obwohl wir mittlerweile vom Bauamt den Hinweis
erhalten haben, dass der Ausbau der anliegenden Straße mit ca.
15.000 Euro (100 % durch Anwohner zu tragen) von uns zu tragen
wäre und besteht auf Bezahlung zum 1.11.). Und ich kann es
überhaupt nicht leiden, wenn jemand versucht, mich unter Druck
zu setzen…

Zu recht. Ihr solltet wirklich noch einmal durchatmen und überlegen, wer hier gerade am längeren Hebel sitzt. Wir erleben gerade ähnliches und die Verkäufer sind dann am Ende doch immer sehr kompromissbereit. Sie wollen dein Geld und wenn sie lange mit dir diskutieren haben sie offensichtlich auch niemanden, der es sonst sofort nähme.

Also Zeitdruck geht schonmal gar nicht. Da würde ich an Eurer Stelle auf cool schalten, auch auf die Gefahr hin, dass das Haus dann weg wäre. Auch die kommenden 15.000 für die Straße oder eventuelle spätere Kosten für die Kanalanschlusssanierung (bei älteren Häusern) sind gute Argumente für Euch, den Preis zu drücken.

Ich bin selber ganz gespannt, wieviele Kröten wir schlucken
werden bevor wir anfangen zu würgen und aussteigen. :wink:

Der Verkäufer muss schlucken, nicht ihr. IHR habt das Geld, ER braucht es :smile:))

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AFAIK gab es früher Rechtschutzversicherungen und spezielle Bauherrenrechtsschutzversicherungen, die ganu diese Risiken übernahmen. Die sind aber alle vom Markt. Eventuell gibt es noch alte Verträge, die das berücksichtigen.

Falls doch noch jemand eine VS findet, bitte melden. Wir bräuchten auch so etwas.