In wieweit ist ein Beschluss im WEG-Recht wie folgt zulässig:
Vor 3 Jahren wurde ein Beschluss verfasst, dass jede 2 Leuchtstoffröhre außer Betrieb genommen wird um Stromkosten zu sparen und schauen wie man damit klar kommt.
Ein Eigentümer tauscht nach Absprache mit der WEG defekte Lampen aus. Jetzt entscheidet dieser allerdings eigenmächtig das mehr als jede zweite Lampe außer Betrieb genommen werden kann.
Jetzt habe ich den Verwalter gebeten eine LUX Messung vorzunehmen, da gemäß GarVO mindestens 20 LUX erforderlich sind. Wir liegen unterhalb dies Stärke daher habe ich Ihnen gebeten für die nächste Versammlung aufzunehmen bzw. mitzuteilen, dass alle Lampen wieder Inbetrieb genommen werden. Er meinte wenn es einen Mehrheitsbeschluss wieder bestätigt wird nur jede 2. Lampe wäre das zulässig.
Ich hatten den Verwalter vorher schon gebeten sich auf gesetzliche Auflagen zu beziehen.
Wer kann mir beantworten, ob WEG-Beschlüsse gegen gesetzliche Auflagen GarVO beschlossen werden dürfen?
Dasselbe gilt ja auch für Brandschutzauflagen in der Tiefgarage, dort ist auch keine Beschluss zulässig, da weiß ich 100%. Kann es mir jemand für meine o.a. Darstellung beantworten?
grundsätzlich hat eine Eigentümergemeinschaft keine Beschlußkompetenz eine gesetzliche Regelung (Mindestanforderung) abzuändern.
Jedoch im vorliegenden Fall kann eine Gemeinschaft die Duldung einer Abweichung von einer gesetzlichen Vorschrift beschließen. Aber die von Ihnen benannte Vorschrift dient zur Sicherheit der Nutzer der beleuchteten Flächen. Im Schadenfall haftet die Gemeinschaft!!!
Die Gemeinschaft kann jeden Beschluß ändern oder wieder aufheben.
Ich würde die Änderung der Beleuchtung in eine energiesparende Beleuchtung prüfen und ggfs. beschließen.
Der von Ihnen beschriebene Miteigentümer handelt eigenmächtig gegen einen Beschluss der Gemeinschaft. Hier würde ich Haftungsansprüche gegen diesen Eigentümer prüfen lassen.
Für die Klärung weiterer eventuell in diesem Zusammenhang auftretender Fragen stehe ich gerne zur Verfügung
muss es für den Beschluss den einen einheitlichen Beschluss geben? Einige WEG-Eigentümer (nicht die Mehrheit) möchten, dass die Beleuchtung wieder komplett Inbetrieb genommen wird. Ist dann ein Beschluss mit Duldung, trotz gesetzlicher Regelung möglich?
zur Rechtskraft eines gefassten Beschlusses bedarf es grundsätzlich einer Mehrheit auf der Eigentümerversammlung.
Wenn die Eigentümer, die die Beleuchtung wieder komplett in Betrieb wissen wollen, in der Versammlung den Beschlussantrag abgelehnt bekommen, sollten eben diese Eigentümer im Versammlungsprotokoll aufnehmen lassen, daß Sie von der Haftung im Schadenfall ausgeschlossen werden. Dann lenken in der Regel die ablehnenden Eigentümer ein.
Wenn ein Beschluss zur Duldung der Nichterfüllung gefasst wird, sollten die Eigentümer, die dagegen waren, im Versammlungsprotokoll entsprechende Vermerke aufnehmen lassen.
Grundsätzlich gilt:
Beschlüsse die gegen Gesetze oder Verordnungen verstossen sind unwirksam.
Wenn die Mindestbeleuchtung durch Unterschreitung der vorgeschriebenen LUX-Zahl nicht ausreicht, wird gegen die Verkehrssicherungspflicht verstossen und hierfür haftet auch der Verwalter.
Ein Eigentümer kann auch nicht entgegen der Beschlüsse handeln, tut er dieses haftet auch er persönlich.
Hallo Meilenstein,
die WEG darf keine Beschlüsse fassen, die gegen Gesetz oder Verordnungen verstoßen. Dies läge außerhalb ihrer Kompetenz. Ein ordentlicher Verwalter müsste solchen Beschlussanträgen widersprechen und sollte ein Beschluss zustandekommen, der gegen ein Gesetz verstößt, so ist dieser Beschluss von vornherein nichtig.
Ihnen bleibt bei einem solch sturen Verwalter nur noch der WEG zum Gericht. Er bzw. die WEG wird den Prozess verlieren. Sie haben Anspruch, auch als einzelner Eigentümer, das Recht und Gesetz eingehalten wird.
MfG
Hartmut Eger
Freier Sachverständiger in der Wohnungswirtschaft www.eger-partner.de
Die Mehrzahl der gesetzlichen Bestimmungen des Wohneigentumsgesetzes sind nicht zwingend, sondern abdingbar oder abänderbar, daß heißt dispositiver Natur. Das bedeutet, das vom Gesetz abweichende Vereinbarungen etwa in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung im Einzellfalle rechtswirksam getroffen werden können. Solche rechtlich zulässigen Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen durch Vereinbarungen wirken daher gegen jeden Miteigentümer und gegebenenfalls auch seinen Sonderrechtsnachfolgern im Eigentum. Solche, vom Gesetz abweichende Vereinbarungen, werden durch die Eintragung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung im Grundbuch sogenannt verdinglicht und wären im Einzellfalle nur mit Zustimmung sämtlicher Miteigentümer abänderbar.
Weiterhin besteht die Möglichkeit, daß die Wohnungseigentümerversammlung die Änderungen einer abdingbaren gesetzlichen Bestimmung durch Mehrheitsbeschluß beschließt. Sofern dieser Beschluß bestandskräftig wird, daß heißt nicht innerhalb der gesetzlichen Frist angefochten wird, wirkt er ebenfalls für und gegen alle Miteigentümer und deren Sonderrechtsnachfolger. Es besteht jedoch die Möglichkeit, daß ein solcher Beschluß durch einen erneuten Beschluß wiederrum abgeändert werden kann.
Ob die gesetzlichen Bestimmungen im Einzelfall zwingend, daß heißt unabdingbar, oder abdingbar sind, läßt sich nicht immer und leicht aus dem Gesetzeswortlaut entnehmen. Im Zweifel sind Kommentare zum Wohnungs- eigentumsgesetz mit den dort beschriebenen Erläuterungen durch Literatur und Rechtssprechung heranzuziehen.
Zu beachten ist, daß eine Verletzung zwingender gesetzlicher Normen stets zur Nichtigkeit einer abweichenden Vereinbarung oder eines abweichenden Mehrheitsbeschlußes führen. Diese Nichtigkeit ergibt sich aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und aus den allgemeinen Rechtsgrundsätzen des § 134 BGB."
Ich würde in Ihrem Fall einen RA mit Schwerpunkt WEG-Recht zu Rate ziehen, denn so eindeutig scheint mir die Rechtslage in Ihrem Fall nicht zu sein. Viel Erfolg!
Hallo Meilenstein,
ich selbst kenne den Inhalt der GarVO nicht, da diese in jedem Bundesland andere Paragraphen hat.
Wenn jedoch ein rechtskräftiger Bechluss existiert, kann nicht irgendein Eigentümer eigenmächtig mehr Lampen herausnehmen als vereinbart. Wenn in Ihrem Bundesland mindenstens 20 Lux Helligkeit vorgeschrieben sind, muss sich der Verwalter auch daran halten.
Wenn Sie diesen Punkt auf die nächste Tagesordnung setzen lassen - und das Recht haben Sie - kann völlig neu beschlossen werden, was mit der Beleuchtung geschehen soll. Der alte Beschluss mit dem Abschalten jeder 2. Neonröhre gilt dann nicht mehr.
Der Verwalter darf keine Beschlüsse zulassen, die gegen geltendes Recht verstoßen, sonst macht er einen großen Fehler und kann aus „wichtigem Grund“ sofort abgewählt werden.
MOETT