Beschluss - ohne Klärung von Einzelheiten?

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Hallo,

Angenommen, in einer Eigentümerversammlung steht ein Beschluss darüber an, dass (zusätzlich zu bereits für die unteren Volletagen vorhandenen Balkonen an der Vorderseite des Hauses) noch Balkone an der Hinterseite angebaut werden. Eine fiktive Familie (hier „F.“ genannt) bewohnt die Dachgeschosswohnung.
Es wurden bereits Jahre vorher einmal Pläne dazu entworfen. In einer eigens dafür einberufenen Versammlung gibt nun der Verwalter vor, dass die Entscheidung darüber mehrheitlich zu treffen sei.

Familie F. möchte zunächst eine grundsätzliche Klärung, wie genau die Balkone aussehen sollen, mit welchen Kosten zu rechnen ist und wie diese Kosten verteilt werden sollen.
Sie stimmen daher dagegen; eingedenk der Aussage des Verwalters entscheiden sie sich ein paar Tage darauf aber doch, der von den anderen Eigentümern getroffenen Entscheidung nachträglich zuzustimmen.

Angenommen, etwa 2 Monate später schaut sich ein Architekt im Auftrag des Verwalters einzelne Wohnungen an, u. a. auch die von Familie F… Daraufhin entwirft er Zeichnungen und holt bei Handwerkern einen Kostenvoranschlag ein.
Die Ergebnisse seiner Arbeit stellt er bei einer neuerlichen EGW-Versammlung vor. Hier stellt sich heraus, dass die Kosten für dieses Balkonprojekt sehr hoch sein werden (u. a. auch, weil die Mehrheit eine größere und daher teurere Ausführung wünscht, als sie für Familie F. nötig wäre)

Angenommen, nun tauchen auch Fragen auf, wie die Kosten verteilt werden sollen. Familie F. soll besonders zur Kasse gebeten werden: sie bewohnt die Dachgeschosswohnung; damit sie auf den Balkon kommen könnte, müsste der Giebel umgebaut werden. Das ist eine Veränderung der Hauskonstruktion. Die anderen Eigentümer aus den unteren Etagen müssten lediglich einen Mauerdurchbruch vornehmen lassen.
Sie möchten nun mehrheitlich entscheiden, dass der Balkonanbau gemeinschaftlich zu bezahlen ist, die Kosten für die Zutritte auf die einzelnen Balkone jedoch von jeder Partei selbst übernommen werden. (Die Folgekosten dieser jeweils selbst zu zahlenden Kosten, sollen später auf die alle umgelegt werden).

Wie ist das zu beurteilen? :

  1. Müsste Familie F. tatsächlich alleine für die hohen Kosten der Giebelerneuerung aufkommen? (Immerhin hatte sie sich zuvor immer auch an den Sanierungskosten beteiligen müssen, auch wenn diese sie nicht unmittelbar angingen.)

  2. Hätte nicht der Verwalter VOR einem solchen Beschluss dafür sorgen müssen, dass diese Kosten, sowie die Gestaltung der Balkone geklärt werden, damit erst dann „beschlossen“ werden kann?
    (Falls ja, lässt sich dieser Beschluss auch nach mehreren Monaten noch anfechten bzw. der Verwalter zur Rechenschaft ziehen?)

  3. Oder handelte es sich bei der Abstimmung noch gar nicht um einen bindenden Beschluss, sondern vielleicht eher um eine noch nicht bindende „Willenserklärung“ o. ä.)

Vielen Dank im Voraus für alle dazu erfolgenden Meinungen und Stellungnahmen!

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Das ist eine Frage für einen Fachanwalt.

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Hallo Usersusie,
es ist nicht sehr einfach, Ihr Problem zu beurteilen. Ich will versuchen, Punkt für Punkt so zu antworten, wie ich die Frage verstehe.

  1. Die Entscheidung über eine bauliche Veränderung kann nicht mehrheitlich, sondern muss einstimmig getroffen werden. Es gibt zwar noch den gesetzlichen Passus, dass andere Wohnungseigentümer nicht über ein bestimmtes Maß hinaus beeinträchtigt werden dürfen. Wenn das nicht der Fall ist, und davon kann man bei einem Balkonanbau ja sicher ausgehen, dann kann mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit abgestimmt werden = 75 % aller stimmberechtigten Eigentümer (nicht nur der Anwesenden), bei einer Anwesenheit von mindestens der Hälfte der Miteigentumsanteile (eine Stimmrechtsvollmacht zählt als Anwesenheit).

  2. Wenn man bei der Versammlung dagegen gestimmt hat, kann man nicht ein paar Tage später seine Abstimmung widerrufen.

  3. Bei der Versammlung mussten vom Verwalter alle Zeichnungen und eine Kostenübersicht bereitgestellt werden, sonst kann man nicht über eine bauliche Veränderung abstimmen. Ein solcher Beschluss wäre innerhalb eines Monats nach dem Versammlungstermin anfechtbar.

  4. Das Problem mit der nun sehr teuren Konstruktion bleibt ein Problem des Verwalters, er hätte von Anbeginn genaue Zahlen auf den Tisch legen müssen. Bei der nun neu anberaumten Versammlung mit korrigierten Fakten muss eben wieder neu abgestimmt werden, dann wäre der alte Beschluss hinfällig.

  5. Die Kostenverteilung ist in der Teilungserklärung genau geregelt, meistens geht es nach Miteigentumsanteilen. Davon kann nicht abgewichen werden, nur weil eine Konstruktion wertvoller oder teurer ist als die andere. Jeder zahlt nach seinem Miteigentumsanteil. Alles andere wäre nach meiner Einschätzung Unsinn.

Abschließend würde ich zur Beurteilung Nr. 2 tendieren, mit dem Hinweis, dass man nach mehreren Monaten weder einen Beschluss gerichtlich anfechten, noch den Verwalter zur Rechenschaft ziehen kann. Anfechten geht nur nach maximal einem Monat. Hinsichtlich des Verwalters können Sie bei der nächsten Eigentümerversammlung seiner Entlastung nicht zustimmen. So wie es aussieht, könnte man dem Verwalter eine nicht ordungsgemäße Verwaltung nachweisen und deshalb in einem Zivilverfahren gegen ihn vorgehen. So weit sollte es jedoch nicht kommen, weil es auch nichts bringt und nur Geld kostet. In der Gemeinschaft gibt es doch sicher auch ein paar Leute, mit denen man einen nicht anfechtbaren Beschluss nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Verwaltung auf die Beine stellen kann.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.
MOETT

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Hallo Hallo,

bin leider keine Experte im Baurecht und WEG.

H.K.

Angenommen, in einer Eigentümerversammlung steht ein Beschluss
darüber an, dass (zusätzlich zu bereits für die unteren
Volletagen vorhandenen Balkonen an der Vorderseite des Hauses)
noch Balkone an der Hinterseite angebaut werden. Eine fiktive
Familie (hier „F.“ genannt) bewohnt die Dachgeschosswohnung.
Es wurden bereits Jahre vorher einmal Pläne dazu entworfen. In
einer eigens dafür einberufenen Versammlung gibt nun der
Verwalter vor, dass die Entscheidung darüber mehrheitlich zu
treffen sei.

Familie F. möchte zunächst eine grundsätzliche Klärung, wie
genau die Balkone aussehen sollen, mit welchen Kosten zu
rechnen ist und wie diese Kosten verteilt werden sollen.
Sie stimmen daher dagegen; eingedenk der Aussage des
Verwalters entscheiden sie sich ein paar Tage darauf aber
doch, der von den anderen Eigentümern getroffenen Entscheidung
nachträglich zuzustimmen.

Angenommen, etwa 2 Monate später schaut sich ein Architekt im
Auftrag des Verwalters einzelne Wohnungen an, u. a. auch die
von Familie F… Daraufhin entwirft er Zeichnungen und holt bei
Handwerkern einen Kostenvoranschlag ein.
Die Ergebnisse seiner Arbeit stellt er bei einer neuerlichen
EGW-Versammlung vor. Hier stellt sich heraus, dass die Kosten
für dieses Balkonprojekt sehr hoch sein werden (u. a. auch,
weil die Mehrheit eine größere und daher teurere Ausführung
wünscht, als sie für Familie F. nötig wäre)

Angenommen, nun tauchen auch Fragen auf, wie die Kosten
verteilt werden sollen. Familie F. soll besonders zur Kasse
gebeten werden: sie bewohnt die Dachgeschosswohnung; damit sie
auf den Balkon kommen könnte, müsste der Giebel umgebaut
werden. Das ist eine Veränderung der Hauskonstruktion. Die
anderen Eigentümer aus den unteren Etagen müssten lediglich
einen Mauerdurchbruch vornehmen lassen.
Sie möchten nun mehrheitlich entscheiden, dass der Balkonanbau
gemeinschaftlich zu bezahlen ist, die Kosten für die Zutritte
auf die einzelnen Balkone jedoch von jeder Partei selbst
übernommen werden. (Die Folgekosten dieser jeweils selbst zu
zahlenden Kosten, sollen später auf die alle umgelegt werden).

Wie ist das zu beurteilen? :

  1. Müsste Familie F. tatsächlich alleine für die hohen Kosten
    der Giebelerneuerung aufkommen? (Immerhin hatte sie sich zuvor
    immer auch an den Sanierungskosten beteiligen müssen, auch
    wenn diese sie nicht unmittelbar angingen.)

  2. Hätte nicht der Verwalter VOR einem solchen Beschluss dafür
    sorgen müssen, dass diese Kosten, sowie die Gestaltung der
    Balkone geklärt werden, damit erst dann „beschlossen“ werden
    kann?
    (Falls ja, lässt sich dieser Beschluss auch nach mehreren
    Monaten noch anfechten bzw. der Verwalter zur Rechenschaft
    ziehen?)

  3. Oder handelte es sich bei der Abstimmung noch gar nicht um
    einen bindenden Beschluss, sondern vielleicht eher um eine
    noch nicht bindende „Willenserklärung“ o. ä.)

Vielen Dank im Voraus für alle dazu erfolgenden Meinungen und
Stellungnahmen!

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Hallo usersusie,
das Vorgehen des Verwalters ist völlig unsachgemäß und dilettantisch. Das ist glasklar eine bauliche Veränderung am Objekt, die „allstimmig“ beschlossen werden muss. Wenn nur ein Eigentümer dagegen ist, läuft gar nichts.
Für die Kosten, die bis jetzt angefallen sind (Architektenplanung u.a.) muss der Verwalter aufkommen oder oder diejenigen Eigentümer, die den Auftrag erteilt haben.
Sollte tatsächlich ein Beschluss vorliegen müsste dieser jetzt sofort angefochten werden, er ist nichtig, weil die Mehrheit darüber nicht entscheiden kann.
Der größte Witz ist, dass die Familie F. im DG sich auch noch an den Kosten beteiligen soll und die Dachveränderung selbst bezahlen.
Das ist mir in meiner 30jährigen Berufspraxis in der Wohnungswirtschaft noch nicht passiert. Was tummeln sich da für Leute auf dem Markt und nennen sich Verwalter? Ist das eine Verwaltungsfirma oder ein privater Nebenjob-Verwalter ?
MfG
Hartmut Eger Dipl.Verwaltungswirt
Freier Sachverständiger in der Wohnungswirtschaft

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Hallo,

vielen Dank für Ihren Rat!
Darf ich noch einmal konkreetisieren und nachfragen?!

Es gab bereits vor einem Jahr den Beschluß: „Die Eigentümer beschließen mit einer Gegenstimme den Anbau von Balkonen auf der Grundlage der bereits vorliegenden Pläne“.
Familie F. hatte hier zunächst gegen gestimmt, am nächsten Tag aber ihre Zustimmung eingereicht. Dies wurde auch in das Protokoll aufgenommen).

Nun hat ein Anwalt der Verwaltung herausgearbeitet, dass der Giebel von allen bezahlt werden müsste.

Fam. F. möchte mittlerweile den Balkon - und dass sich die Miteigentümer (wie der Rechtsanwalt herausgearbeitet hat) an dem Giebel beteiligen. Die anderen argumentieren, dass auch eine Gaube ausreichen würde. Der Architekt wies allerdings darauf hin, dass es kostenmässig keinen großen Unterschied machen würde.

Daraufhin möchte eine Partei von dem Projekt zurücktreten. (1) Ist das möglich (obwohl sie vorher dafür waren, nur durch die unerwartet hohen Kosten nun abgeschreckt sind)?

Wenn nun in einer neu anmberaumten Versammlung neu abgestimmt wird und wiederum die Mehrheit sich gegen den (ursprünglich von ihnen befürworteten Beschluß) wendet, —
(2) wäre dann der alte Beschluß hinfällig ?
(3) - und könnte ein neuer gefällt werden, der nun dahingehend konkretisiert, dass jeder selbst für seinen Zugang zum Balkon zuständig ist ?
(4) Oder bildet nicht vielmehr der vor einem Jahr getroffene Beschluß nun die Grundlage, um das Projekt zu konkretisieren.

(5) Und könnte Familie F. nicht aufgrund dieser Zusammenhänge damit rechnen, dass alles gemeinsam (nach Miteigentumsanteilen) bezahlt wird, - nicht nur die Folgekosten, wie von der Gegenseite argumentiert wird?

Nochmals vielen Dank, nun im voraus für Ihre Stellungnahme!

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Hallo,

vielen Dank für Ihren Rat!
Darf ich noch einmal konkretisieren und nachfragen?!

Es gab bereits vor einem Jahr den Beschluß: „Die Eigentümer beschließen mit einer Gegenstimme den Anbau von Balkonen auf der Grundlage der bereits vorliegenden Pläne“. (in diesen Plänen wurde eine größere eingezeichnet, die für Familie F. den Zugang zum Balkon ermöglicht).

Familie F. hatte hier zunächst ihre Zustimmung verweigert, sodass mehrheitlich abgestimmt wurde.
Am nächsten Tag hat sie aber ihre Zustimmung nachgereicht. Dies wurde auch, mit einem Nebensatz unter dem Beschluß, in das Protokoll aufgenommen).

Nun hat ein Anwalt der Verwaltung herausgearbeitet, dass der Giebel von allen bezahlt werden müsste.

Fam. F. möchte mittlerweile den Balkon - und dass sich die Miteigentümer (wie der Rechtsanwalt herausgearbeitet hat) an dem Giebel beteiligen. Die anderen argumentieren, dass auch eine Gaube ausreichen würde, und die müssse dann Fam. F. selbst bezahlen, da in der Teilungserklärung der Einbau von Gauben erlaubt sei - und hier also keine einstimmige Entscheidung nötig sei).
Der Architekt wies allerdings darauf hin, dass es kostenmässig keinen großen Unterschied machen würde, ob große Gaube oder Giebel.

Daraufhin möchte eine Partei von dem Projekt zurücktreten. (1) Ist das möglich (obwohl sie vorher dafür waren, nur durch die unerwartet hohen Kosten nun abgeschreckt sind)?

Wenn nun in einer neu anberaumten Versammlung neu abgestimmt wird und wiederum die Mehrheit sich gegen den (ursprünglich von ihnen befürworteten Beschluß) wendet, —
(2) wäre dann der alte Beschluß hinfällig ?
(3) - und könnte ein neuer gefällt werden, der nun dahingehend konkretisiert, dass jeder selbst für seinen Zugang zum Balkon zuständig ist ?
(4) Oder bildet nicht vielmehr der vor einem Jahr getroffene Beschluß nun die Grundlage, um das Projekt zu konkretisieren.

(5) Und könnte Familie F. nicht aufgrund dieser Zusammenhänge damit rechnen, dass alles gemeinsam (nach Miteigentumsanteilen) bezahlt wird, - nicht nur die Folgekosten, wie von der Gegenseite argumentiert wird?

Nochmals vielen Dank, nun im voraus für Ihre Stellungnahme!

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Hallo,
eine Partei kann nicht von dem Bauvorhaben zurücktreten, weil die Kosten höher ausfallen.
Wenn ein neuer Beschluss herbeigeführt wird, wie soll dieser dann aussehen? Dass keine Balkone mehr gebaut werden dürfen? Da verstehe ich Ihre Frage nicht ganz.
Die Gemeinschaft kann jederzeit, wenn andere Voraussetzungen vorliegen, die einen Wiederholungsbeschluss rechtfertigen, einen neuen Beschluss fassen. Der alte Beschluss ist dann aufgehoben, sofern er den gleichen Inhalt hatte.
Beschluss nach Punkt 3 ist nicht möglich, da generell alle Eigentümer mit den Kosten und Folgekosten aus dem Beschluss gemäß Teilungserklärung oder WEG § 16.2 anteilig belastet werden.
Frage 4 + 5 ist damit auch beantwortet.
MOETT

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Hallo usersusie,
ich sollte erst einmal alle Beschlüsse lesen können, um ein Urteil abzugeben.Ohne Aktenstudium ist das ein Problem!

ABER GRUNDSÄTZLICH GILT:

  1. Eine bauliche Veränderung muss allstimmig beschlossen werden, d.h. in der Versammlung müssen alle Eigentümer zustimmen (auch Ehepartner).
  2. Der Beschluss kann innerhalb Monatsfrist beim Amtsgericht angefochten werden, dann entscheidet das Gericht, ob der Beschluss rechtskräftig ist.
  3. Ein Beschluss kann erneut zur Abstimmung gestellt werden, wenn sich die Rahmenbedingungen geändert haben, z.B. wesentliche Kostenerhöhung.

Nochmals: Für bauliche Veränderungen, und das ist hier der Fall, müssen a l l e zustimmen, da gibt es keine Mehrheitsbeschlüsse

MfG
Hartmut Eger, Dipl.Verwaltungswirt
Freier Sachverständiger in der Wohnungswirtschaft