Hallo,
es geht um ein Dreifamilienhaus, Baujahr 1973. Anlagentechnik Baujahr 2004. Ich bin Eigentümer der mittleren Wohnung (ca. 80 qm) die vermietet ist. die Eigentümer der unteren und oberen Wohnung drängen darauf, dass das Haus eine neue Fassade (Sanierung) erhält. Bisalng wurden keine Instandhaltungsrücklagen gebildet.
Kann ich nun gezwungen werden meinen Anteil zur Sanierung beizutragen, obwohl ich derzeit kein Geld habe und das Geld, das zur Verfügung steht, dringend für andere Dinge (Pflegekosten für die Eltern) benötige.
Antwort es wäre nett, wenn mir jemand bis spätestens 18.03.2010 antworten könnte.
Nach meinem Kenntnisstand sieht es so aus, daß wenn man saniert, muß man bestimmt Auflagen erfüllen. Diese Auflagen werden immer härter, von daher wird eine Saierung immer teurer(dickere Dämmdicken und damit verbundene Zusatzarbeiten).
Jedoch gibt es keinen Zwang, diese Veränderung überhaupt zu starten.
Die einzige Pflicht besteht mittlerweile bei der Dämmung der Kellerdecke bzw der Dachgeschoßdecke. Diese hilft schon enorm, die Heizkosten zu senken und natürlich für die Langlebigkeit des Hauses zu sorgen.
Ich kann mir vorstellen, daß man in der mittleren Wohnung ja nicht den Zwang hat, Veränderungen vorzunehmen, man profitiert ja automatisch durch die oben und unten wohnenden Eigentümer.
Also die Rechtslage ist mir natürlich fremd, da ich eher was zur technischen Seite sagen kann.
Vielleicht schauen sie sich einfach mal an, was man hier sanieren will und ob dies überhaupt den technischen Regeln (Energieeinsparverordnung ) entspricht.
㤠22 Abs. 2 und 3 WEG
Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 Abs.
1 BGB (z.B. Kabelanschluss, Anbau von Balkonen)und Maßnahmen, die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, können künftig mit Dreiviertel-Mehrheit (Kopfprinzip) beschlossen werden, wobei diese Mehrheit mehr als die
Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss.
Die vorgesehenen Maßnahmen dürfen jedoch die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern (Anbau eines Wintergartens oder uneinheitliche Gestaltung) und keinen Wohnungseigentümer gegenüber den anderen unbillig beeinträchtigen.
Ein individueller Anspruch auf Durchführung dieser Maßnahmen gegen den Willen der Mehrheit wird jedoch nicht eingeräumt. Für modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen bleibt es bei der einfachen Mehrheit der in der beschlussfähigen Versammlung
anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer.“
Ob es sich hierbei um eine modernisierende Instandsetzung handelt ist im Einzelfall (Zustand der jetzigen Fassade) zu klären. Die Maßnahme sollte sich dann in einem absehbaren Zeitraum amortisieren.
soviel ich weis, werden bei dem Erwerb einer
Eigentumswohnung die Vertragsbedingungen über
Beschlüsse der Sanierung, Zahlung, Rücklagen und der
gleichen als Bestandteil des Kaufvertrages mit
Ausgehändigt und durch Erwerb der Teilimmobilie
anerkannt.
Also als erstes die Unterlagen vom Hauskauf raussuchen
und nachlesen. z.B. Vetorecht, Vorlaufzeit,
Rücklagenbildung.
Ansonsten gilt das Mehrheitsrecht also wenn die
Mehrheit 2 von 3 in Ihrem Fall eine Sanierung wünschen
so muss der Rest klein bei geben. (jedoch nur in
Anbetracht der Wirtschaftlichkeit, Notwendigkeit und
Zweckmäßigkeit) Soll also nur die Fassade gestrichen
werden oder soll ein kompletter Wärmeschutz nach
aktuellem Stand eingerichtet werden ?
Bei einem Wärmeschutz hat dieses ja den Vorteil der
Energieeinsparung, welche dann durch den Mieter durch
eine erhöhten Mietzinz (11% der Kosten im Jahre ~ 0,92
% im Monat) getragen werden muss.
Des weiteren hat die Immobilie durch diese Sanierung
einen höheren Wert der auch Ihrem Anteil zugute kommt.
Ich hoffe die Informationen waren hilfreich für Sie,
nun noch zum Schluss:
für die Finanzierung gibt es die KfW-Bank die dort
zum tragen kommt.
bei Wärmedämmung und Energieeinsparung gibt es
Förderprogramme von EU, Bund, Land und Gemeinden da mal
anfragen.
Kostenangebote einholen und vergleichen.
dem Mieter eine Sanierungsankündigung zukommenlassen
mit dem Grund, dem Aufwand der Arbeiten, den
Kosten/Einsparungen, bedingten und zu erwartenden
Belastungen (Schmutz, Rüstung/Plane, ggf. Zugang zur
Wohnung) und der daraus folgenden Monatlichen
Mieterhöhung.
Mit freundlichen Grüßen
Stefan Behrendt
PS: Dies ist keine Rechtsauskunft auf die Sie sich
berufen können, sondern meine Meinung und Auffassung
geltenden Rechts.
hallo,
ja, dass sind unsere deutschen gesetze. wenn die mehrheit beschließt, müssen sie zahlen. das problem hatte ich auch mal. es mußten sonderumlagen gezahlt werden. ich habe gesagt, dass ich dafür kein geld habe, aber das hat niemand interresiert. mußte mir dann einen kredit aufnehmen. normalerweise müßte das einstimmig beschlossen werden, aber dann müßte man erst die gesetze ändern. ich würde aber in ihrem fall (pflege für die eltern) einen fachanwalt aufsuchen. (anwalt für eigentum) vielleicht ist das ja vorangig ich bin leider kein anwalt aber wenn sie glück haben und das würde ich im vorfeld klären, bekommen sie ja PKH prozesskostenhilfe.
ich wünsche ihnen viel glück
gruß
tamany
ich weiß nicht genau wie die Eigentumsverhältnisse bzgl. des Dreifamilienhauses sind. Bei Gesamthandseigentum muss jeder Eigentümer bei Eingriff in das Eigentum zustimmen, bei Bruchteilseigentum kann jeder frei über seinen Eigentumsanteil verfügen und bei Teileigentum (Sondereigentum in Verbindung mit Anteile Gemeinschaftseigentum) gilt die Gemeinschaftsordnung und die nötigen Stimmverhältnisse für Entscheidungen. Daher ist eine Beantwortung auf Basis der gegebenen Informationen schwierig. Gern können Sie sich, nach Bereitstellung weiterer Informationen, erneut an mich wenden. Ich bin urlaubsbedingt ab dem 29.03.2010 wieder zu erreichen.