Besichtigungstermine - wer bestimmt?

Behörden & Recht Mietrecht
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Mal folgenden Fall angenommen:
Mieter M zieht aus der Wohnung aus, Vermieter V inseriert diese, um Nachmieter zu finden.

Die (fast neuwertige) Wohnung ist jedoch vollgestellt mit alten Möbeln (nichts antikes, eher Sperrmüll), kein Interessent kann sich vorstellen, darin zu wohnen. Man kann die Wohnung schlecht erkennen, es mufft, ein Schreibtisch steht quer vor der Terrassentüre, so dass niemand sich die Terrasse ansehen kann. Während der Besichtigungen zieht der Mieter immer wieder die Vorhänge zu, insgesamt wirkt alles ungepflegt und messimäßig, obwohl es sich um eine top Wohnung in Toplage handelt.

Weiterhin möchte der Mieter bestimmen, wann er Besichtigungstermine wahrnehmen kann und wann nicht. Er kann nur zu unmöglichen Zeiten, wenn kein Interessent kann und beschränkt die Dauer auf eine Stunde, da er ja bereits mit dem Umzug beschäftigt sei und für solche Termine keine Zeit habe.

Frage:
Welche Rechte hat der Vermieter? Kann er verlangen, dass die Wohnung vorzeigbar und gelüftet ist? Kann er die Entfernung des Schreibtisches vor der Ausgangstüre verlangen? Wann und wie lange hat er das Recht auf Besichtigungen?

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Frage:
Welche Rechte hat der Vermieter?

Gogle kaputt?
http://www.anwaltseiten24.de/mietrecht-lexikon/besic…

Kann er verlangen, dass die
Wohnung vorzeigbar und gelüftet ist?

Definiere „vorzeigbar“.

Kann er die Entfernung
des Schreibtisches vor der Ausgangstüre verlangen?

Nein, die Einrichtung der Wohnung ist grundsätzlich Sache des Mieters.

Wann und
wie lange hat er das Recht auf Besichtigungen?

Steht auch im Link.

Grundsätzlich hat der Vermieter die Beeinträchtigung für den Mieter auf das absolute Mindestmaß zu reduzieren und seine Besichtigungstermine entsprechend rechtzeitig zu üblichen Zeiten anzukündigen und zu bündeln. Schließlich nützt es allein dem Vermieter (und beeinträchtigt den Mieter), wenn er, noch während er Geld für die Überlassung des Objekts an Dritte kassiert, es selbst nutzt, um es zukünftigen Interessenten vorzuführen. Diese kapitalfreundliche Regelung bedeutet ohnehin ein ziemliches Alleinstellungsmerkmal im deutschen Schuldrecht.

Alternativ könnte er (unter Inkaufnahme von in die Miete einzukalkulierenden Mietausfallzeiten) die Wohnung nämlich problemlos und jederzeit so vorführen, wie er sie selbst gerne präsentiert hätte: Sobald das Mietverhältnis abgelaufen und die Wohnung vollständig geräumt ist.

smalbop

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genau!
Hallo,

dem stimme ich voll zu!

Alternativ könnte er (unter Inkaufnahme von in die Miete
einzukalkulierenden Mietausfallzeiten) die Wohnung nämlich
problemlos und jederzeit so vorführen, wie er sie selbst gerne
präsentiert hätte: Sobald das Mietverhältnis abgelaufen und
die Wohnung vollständig geräumt ist.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Mietausfallzeit so lange sein wird, höchstens ein paar Tage, da es sich hier um eine "top Wohnung in Toplage handelt."

LG Jasmin

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Hallo, zunächst mal danke für die Antwort.

Gogle kaputt?
http://www.anwaltseiten24.de/mietrecht-lexikon/besic…

Netiquette kaputt? Wenn ich google, erhalte ich 24000 verschiedene Meinungen. Deshalb bin ich ja hier im „Expertenforum“…

Definiere „vorzeigbar“.

„Vorzeigbar“= üblicher Gebrauch als Mietwohnung und nicht als Sperrmüll-Lager. Jeder darf natürlich so leben wie er will, aber ist eine Messiwohnung noch der vereinbarte Gebrauch der Mietsache?

Kann er die Entfernung
des Schreibtisches vor der Ausgangstüre verlangen?

Nein, die Einrichtung der Wohnung ist grundsätzlich Sache des
Mieters.

Es geht ja nicht um den Geschmack der Wohnungseinrichtung sondern darum, dass weder die Mietinteressenten noch der Vermieter sich die komplette Wohnung (und dazu gehört natürlich auch die Terrasse) ansehen können. Dies wird durch den Schreibtisch in diesem Beispiel verhindert.

Wann und
wie lange hat er das Recht auf Besichtigungen?

Steht auch im Link.

In unserem Beispiel sammelt der Vermieter die Termine zur Besichtigung einmal wöchentlich. Was im Link steht, ist nicht eindeutig. In anderen Links gibt es auch unterschiedliche Meinungen. Wenn der Vermieter 6 bis 10 Interessenten hat, kann er diese sicherlich nicht innerhalb einer Stunde durch die Wohnung schleusen.
Wäre der Mieter kooperativer, wäre die Wohnung sicherlich schon vermietet und die nervigen Besichtigungstermine würden aufhören.

noch während er Geld für die Überlassung des Objekts an Dritte
kassiert, es selbst nutzt, um es zukünftigen Interessenten
vorzuführen. Diese kapitalfreundliche Regelung bedeutet
ohnehin ein ziemliches Alleinstellungsmerkmal im deutschen
Schuldrecht.

Der Vermieter nutzt es nicht, der Mieter hat im Mietvertrag einer solchen Regelung zugestimmt. Dem Mieter steht es ja frei, sich eine eigene Immobilie anzuschaffen. Bei Banken ist es das gleiche: Sie mag Darlehenszinsen kassieren, darf aber Kaufinteressenten durch das Objekt führen, wenn die Immobilie unter den Hammer kommt.

Alternativ könnte er (unter Inkaufnahme von in die Miete
einzukalkulierenden Mietausfallzeiten)

Sollen Mieter für Mietausfallzeigen des Vermieters bezahlen? Rechnen wir mal:
In unserem Beispiel hat der Mieter die Wohnung für 12 Monate gemietet. Die Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt im allgemeinen 3 Monate. Kann der Vermieter die Wohnung erst nach Auszug des Mieters ordentlich präsentieren und vermieten, hat er im Schnitt 3 Monate Ausfallzeit, die er aus eigener Tasche finanzieren muss. Würde er diese 3 Mieten auf die 12 Monate umlegen, hätte sich die Miete für den Mieter um 25% erhöht. Wo soll das in der Realität möglich sein?

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Definiere „vorzeigbar“.

„Vorzeigbar“= üblicher Gebrauch als Mietwohnung und nicht als
Sperrmüll-Lager. Jeder darf natürlich so leben wie er will,
aber ist eine Messiwohnung noch der vereinbarte Gebrauch der
Mietsache?

Definiere Sperrmüll. Definiere Messi. Offenkundig sieht der Mieter das alles halt anders. Vielleicht hat der Vermieter auch nur keine Ahnung von antiken Möbeln und erkennt einen Louis-Quatorze-Sekretär auch dann nicht, wenn man ihn drauf hinweist. Top-Wohnungen in Top-Lagen werden nach aller Erfahrung nicht von Sperrmüllmessis angemietet, weil die gar nicht die nötige Kohle dafür haben.

Sollen Mieter für Mietausfallzeigen des Vermieters bezahlen?
Rechnen wir mal:
In unserem Beispiel hat der Mieter die Wohnung für 12 Monate
gemietet. Die Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt im
allgemeinen 3 Monate. Kann der Vermieter die Wohnung erst nach
Auszug des Mieters ordentlich präsentieren und vermieten, hat
er im Schnitt 3 Monate Ausfallzeit, die er aus eigener Tasche
finanzieren muss. Würde er diese 3 Mieten auf die 12 Monate
umlegen, hätte sich die Miete für den Mieter um 25% erhöht. Wo
soll das in der Realität möglich sein?

Indem er eine Top-Wohnung in Top-Lage vermietet, die man ihm aus den Händen reißt, sobald er sie anbietet und dabei gerne mehrere doppelte Mietzahlungen in Kauf nimmt.

Alternativ könnte er von vornherein mit angemesseneren Mieten kalkulieren, dann trifft er nach den 25 % Zuschlag genau den Mietspiegel.

s.

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Definiere Sperrmüll.

Unbrauchbare Möbel mit herausgerissenen Türen, mit Klebeband zusammengeklebt, verschmiert, Bettzeug nach Inkontinenz riechend. Nach eigenen Angaben des Mieters Sperrmüll aus der Wohnung der 85 jährigen Mutter, der vom Entrümpler demnächst (bei Auszug) entsorgt werden soll.

Definiere Messi.

siehe http://de.wikipedia.org/wiki/Messie-Syndrom

Top-Wohnungen in Top-Lagen werden nach aller
Erfahrung nicht von Sperrmüllmessis angemietet, weil die gar
nicht die nötige Kohle dafür haben.

Angenommen der Mieter ist Unternehmensberater. Er hat insgesamt 3 Wohnungen voller Sperrmüll, die er nach Belehrung durch seine Lebensgefährtin nun auflöst und in eine Wohnung mit ihr zieht. Die Kosten für die Wohnungen haben ihn bisher nicht interessiert. Das Messi-Sein hat nichts mit dem finanziellen Status zu tun.

Indem er eine Top-Wohnung in Top-Lage vermietet, die man ihm
aus den Händen reißt, sobald er sie anbietet und dabei gerne
mehrere doppelte Mietzahlungen in Kauf nimmt.

Das ist praxisfern. Niemand hat etwas zu verschenken.

Alternativ könnte er von vornherein mit angemesseneren Mieten
kalkulieren, dann trifft er nach den 25 % Zuschlag genau den
Mietspiegel.

Im Sinne einer geringen Fluktuation sollte man nicht immer die Obergrenze des Mietspiegels als Mietniveau annehmen. Weniger ist mehr. Es sollen ja beide Seiten zufrieden sein: der Mieter mit einer angemessenen Miete und der Vermieter mit einer angemessenen Rendite bzw. Kostendeckung.

Aber damit sind die Fragen ja noch immer nicht geklärt. Es geht hier ja nicht um die Verdammung des kapitalistischen Vermieters der grenzenlos und fürs Nichtstun einfach Kohle scheffelt, während der arme geschundene Mieter sein letztes Hemd gibt und den Putz von den Wänden frisst.

Welches Recht hat der Vermieter, wenn die Wohnung zur Disposition steht? Ihm werden doch sicher auch Rechte zugesprochen, oder hat er nur Pflichten?

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Unbrauchbare Möbel

Definiere „unbrauchbar“.

mit herausgerissenen Türen, mit Klebeband
zusammengeklebt, verschmiert, Bettzeug nach Inkontinenz
riechend. Nach eigenen Angaben des Mieters Sperrmüll aus der
Wohnung der 85 jährigen Mutter, der vom Entrümpler demnächst
(bei Auszug) entsorgt werden soll.

Definiere Messi.

siehe http://de.wikipedia.org/wiki/Messie-Syndrom

OK, nach deiner obigen Schilderung ist der Mieter dann offenkundig kein Messi.

Top-Wohnungen in Top-Lagen werden nach aller
Erfahrung nicht von Sperrmüllmessis angemietet, weil die gar
nicht die nötige Kohle dafür haben.

Angenommen der Mieter ist Unternehmensberater. Er hat
insgesamt 3 Wohnungen voller Sperrmüll, die er nach Belehrung
durch seine Lebensgefährtin nun auflöst und in eine Wohnung
mit ihr zieht. Die Kosten für die Wohnungen haben ihn bisher
nicht interessiert. Das Messi-Sein hat nichts mit dem
finanziellen Status zu tun.

Er ist kein Messi, sondern hat Möbel zwischengelagert, die er bislang nicht entsorgen konnte.

Indem er eine Top-Wohnung in Top-Lage vermietet, die man ihm
aus den Händen reißt, sobald er sie anbietet und dabei gerne
mehrere doppelte Mietzahlungen in Kauf nimmt.

Das ist praxisfern. Niemand hat etwas zu verschenken.

Wäre das so, ginge niemand mehr ins Theater. Wer die Wohnung unbedingt haben will, weil sie so toll ist, schließt den Mietvertrag auch ab einem früheren Zeitpunkt ab, als ab wann er die Wohnung eigentlich bräuchte.

Alternativ könnte er von vornherein mit angemesseneren Mieten
kalkulieren, dann trifft er nach den 25 % Zuschlag genau den
Mietspiegel.

Im Sinne einer geringen Fluktuation sollte man nicht immer die
Obergrenze des Mietspiegels als Mietniveau annehmen. Weniger
ist mehr. Es sollen ja beide Seiten zufrieden sein: der Mieter
mit einer angemessenen Miete und der Vermieter mit einer
angemessenen Rendite bzw. Kostendeckung.

Aber damit sind die Fragen ja noch immer nicht geklärt. Es
geht hier ja nicht um die Verdammung des kapitalistischen
Vermieters der grenzenlos und fürs Nichtstun einfach Kohle
scheffelt, während der arme geschundene Mieter sein letztes
Hemd gibt und den Putz von den Wänden frisst.

Welches Recht hat der Vermieter, wenn die Wohnung zur
Disposition steht? Ihm werden doch sicher auch Rechte
zugesprochen, oder hat er nur Pflichten?

Soll ich den eingangs geposteten Link wiederholen?

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Welches Recht hat der Vermieter

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/besich…

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Er ist kein Messi, sondern hat Möbel zwischengelagert, die er
bislang nicht entsorgen konnte.

Dann hat also der Mieter den Wohnraum als Lagerraum zweckentfremdet und es handelt sich um vertragswidrigen Gebrauch?

Soll ich den eingangs geposteten Link wiederholen?

ja bitte!

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Danke für den Link! Hier steht es endlich mal ausführlich drin.

Der Vermieter hat seine Besichtigungen rund 5 Tage im Voraus angekündigt und die Termine der Interessenten gebündelt. Es fanden bisher 3 Besichtigungen à 1,5 Stunden statt.

Die Interessenten waren vom Geruch und dem Zustand der Wohnung angewiedert und sagten ab. Zudem war der Schreibtisch vor der Terrassentüre nicht gerade förderlich. Daher immer wieder erneute Termine.

Der Mieter verhindert zwar nicht die Besichtigung der gesamten Wohnung (siehe „Schadenersatz“ im Link), wohl aber eines Teils.
Das Recht auf Besichtigung „zu vertretbaren Zeiten“ dürfte doch sicher auch beidseitig gelten? Der normale Mensch arbeitet eben bis 17 Uhr und kann keien Termine um 13 Uhr wahrnehmen.

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Er ist kein Messi, sondern hat Möbel zwischengelagert, die er
bislang nicht entsorgen konnte.

Dann hat also der Mieter den Wohnraum als Lagerraum
zweckentfremdet und es handelt sich um vertragswidrigen
Gebrauch?

Das weiß ich nicht, da ich nicht den Vertrag kenne.

Soll ich den eingangs geposteten Link wiederholen?

ja bitte!

http://www.anwaltseiten24.de/mietrecht-lexikon/besic…

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Das Recht auf Besichtigung „zu vertretbaren Zeiten“ dürfte
doch sicher auch beidseitig gelten?

könnte, hätte, würde, dürfte… ist doch grad egal. wenn der mieter ein arschloch ist, pech gehabt.

und wenn die wohnung in diesem zustand eh keiner haben will, weiß ich nicht, weshalb du dir das antust. ich würde abwarten, bis der jetzige mieter raus ist (die hoffnung besteht ja immerhin und das ist das wichtigste), bei wohnungsübergabe den zustand wasserdicht und mit zeugen dokumentieren und dann eine schöne rechnung schicken, sofern berechtigt.

ob ggfs. mietausfall geltend gemacht werden kann, erklärt der freundliche fachanwalt, dem du die vorgeschichte lückenlos berichtest. geld scheint der zukünftige ex-mieter ja zu haben, du musst den durch ihn verursachten schaden dann halt beziffern und beweisen.