Besitzübergabe Kaufvertrag / Schlüsselübergabe?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen!

Folgendes Problem in Kurzform

  • ETW Kauf. Kaufvertrag Anfang September beim Notar gemacht, Finianzierung stand schon vorher. Urkundenrolle schon vor Wochen bekommen
  • Eigenkapital seit Ende September bei der Bank, komplettes Geld wartet auf Auszahlung (bei Fälligkeitsmitteilung)
  • Kaufvertrag: Zahlung zum 1.10.2010 fällig, jedoch nicht vor Fälligkeitsmitteilung.
    Übergang Besitz, Lasten, Gefahren etc. zum 1.10.2010 unter Voraussetzung das der Kaufpreis komplett gezahlt wurde

Aufgrund des Versagens von Notar, Grundbuchamt und anderer Stellen bei der Stadt verzögert sich das ganze immer noch und die Auflassungsvormerkung ist immer noch nicht erfolgt. Deshalb auch noch keine Fälligkeitsmitteilung. Das alles zu erklären wäre ein Roman für sich.
Wir hatten aber schon die Schlüsselübergabe und Zählerstände mit dem Verkäufer und Makler am 1.10.2010 gemacht, ohne das der Kaufpreis geflossen ist, weil alle wussten das es sich „etwas“ verzögern kann. Allerdings ist man nur von ein paar Tagen ausgegangen und nicht von bis jetzt schon über 4 Wochen.
Wir renovieren also schon seit dem 1.10 und haben schon einiges an Zeit und Geld investiert und müssen jetzt auch die Tage umziehen. Die alte Wohnung ist gekündigt. Meine Sorge ist langsam, das die aktuellen Besitzer (2 Erben) sich demnächst noch mehr aufregen werden, weil Sie immer noch kein Geld bekommen haben. Bisher habe ich nur mit einem gesprochen, und der ist schon recht gestresst.

Hat ein Verkäufer eine Handhabe um den Käufer wieder aus der Wohnung „zu entfernen“ obwohl er schon eingezogen ist oder würde durch die freiwillige Schlüsselübergabe eine art Bleiberecht entstehen bis alles unter Dach und Fach ist?

Wenn das so weitergeht mit dem Notar & Co., dann könnte es noch einige Wochen dauern mit dem Papierkram.

#2

Hat ein Verkäufer eine Handhabe um den Käufer wieder aus der
Wohnung „zu entfernen“ obwohl er schon eingezogen ist oder
würde durch die freiwillige Schlüsselübergabe eine art
Bleiberecht entstehen bis alles unter Dach und Fach ist?

Ich bin zwar kein Jurist, aber nach dieser Schilderung ist dem Käufer keine Verantwortung für diese Verzögerung anzulasten (kann ich aus der Schilderung nicht ablesen). Solange der Notar den Kaufpreis nicht fällig stellt, braucht der Käufer nicht zu zahlen. Ob dem Verkäufer für diesen Übergangszeitraum eine Nutzungsentschädigung zusteht, wird damit zusammenhängen, warum es zu dieser Verzögerung gekommen ist. Hier sollte REchtsrat eingeholt werden ggf. vom beauftragten Notar.

#3

Hallo!
Rechtsrat ist nicht notwendig, da ja kein Rechtsstreit vorliegt. Und der Notar ist zur Zeit nicht sonderlich hilfreich, da er eigentlicht nur darauf verweist das alles in Arbeit ist und nur noch ein paar Tage dauert. Das sagt er seit 1 Monat. Abgesehen davon scheint er genervt zu sein, dass ich 1 mal pro Woche seit dem 1.10.10 anrufe und den Stand der Dinge wissen will, so das ich eigentlich immer nur mit der Sekretärin sprechen kann weil er in einer Besprechung ist. Kann auch Zufall sein … naja.

Mich interessiert eigentlich mehr der Vorgang des besitzübergangs in diesem Falle und das damit verbundene „Bleiberecht“, wie ich es mal nenne.
Man unterscheidet ja zwischen Eigentum und Besitz. Eigentümer wird man sobald man endgültig im Grundbuch steht. Das dauert in der Regel sowieso noch etliche Wochen nach der Vormerkung und Kaufpreiszahlung.

Der Besitz geht über mit der Kaufpreiszahlung laut Vertrag. Aber man kann auch im Internet und BGB nachlesen dass der Besitz mit Übergabe der Gewalt einer Sache übergeht, also z.B. auch mit einer Schlüsselübergabe meiner Meinung nach.

Es stellt sich halt die Frage ob die freiwillige Überlassung der Schlüssel, also der Übergabe der Gewalt über eine Sache, den Kaufvertrag(Kaufpreiszahlung) in diesem Punkt überstimmt bzw. gleichstellt. Unter dem Vorbehalt natürlich dass der Kaufpreis „demnächst“ bezahlt wird und alle sonstigen Vertragspunkte eingehalten werden.

#4

Hi,

ansich ist die Sache ganz einfach.

Der Besitz ist an den Käufer mit der Schlüsselübergabe übergegangen. Der Verkäufer hat dieses so auch gebilligt.

Allerdings besteht (noch) kein Eigentumsanspruch an der Immobilie. Der wird erst mit der Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung begründet.

M.E. steht dem Verkäufer eine Nutzungsentschädigung zu. Er kann Euch m.M. nach auch jederzeit die Nutzung der Immobilie untersagen und den Schlüssel zurückfordern bis der Kauf abgewickelt ist. Ein Bleiberecht (Besetzungsrecht) gibt es nicht, im Gegenteil, es könnte auch geräumt werden (was aber Quatsch wäre - denn das würde alles nur noch komplizierter machen). Nur Mieter (was der Käufer ja nicht ist) haben einen gesonderten Schutz durch das Gesetz.