Bestandschutz für alte Terrasse?

[Bullifreund]

Hallo, liebes Forum!

Folgende Situation:

Jemand hat Anfang des Jahres im LK Hildesheim/Nds. eine Doppelhaushälfte Bj.1960 gekauft, leichte Hanglage. Dort wurde vor ca. 28 Jahren von den Vorbesitzern das Wohnzimmern mit einem Anbau erweitert, sodass das Haus jetzt Winkelform hat, Abstand des Anbaus zur Grundstücksgrenze der anderen DHH reichlich 3m, Höhe des EG-Fußboden-Niveaus durch die Hanglage bis zu 1,5 m über Grund. Der Freiraum zwischen Anbau und Grenze wurde mittels zweier Stützmauern -eine entlang der Grundstücksgrenze, die zweite in der Flucht mit dem Anbau- aufgeschüttet, gepflastert und als Terrasse genutzt. Die Terrasse war mit rund 1,5m Höhe zwar nicht vereinbar mit den Bauvorschriften vor Ort (max. 1m, wie der LK gerade mitteilte), wurde von den Nachbarn aber offensichtlich 28 Jahre lang geduldet.

Und jetzt kommen die neuen Eigentümer. Und stellen fest, dass wenigstens eine der Stützmauern baufällig ist, und dass die Drainage dieser aufgemauerten Wanne nicht funktioniert und für die feuchte Wand im angrenzenden Kellerraum verantwortlich sein dürfte.

Also haben sie die frontale Stützmauer sowie den aufgeschütteten Boden komplett entfernt, die Mauer an der Grenze zum Nachbarn bis auf die Höhe einer von den Nachbarn dagegen gesetzten Mauer ebenfalls abgebaut(hier steht also noch ein Teil der 28 Jahre alten Mauer, die ebenso lange die Nachbarn offenbar nicht gestört hat).
Dann haben sie mittels Balkenwerk die Terrasse in weitgehend gleichen Dimensionen (plusminus Bautoleranzen) wieder errichtet.

Und nun kommt der Nachbar und beschwert sich beim LK (Bauamt?), dass das nicht zulässig sei, was der LK bei einer (von den Eigentümern nicht genehmigten) Begehung dann auch festgestellt haben will.

Die neuen Eigentümer stehen allerdings auf dem Standpunkt, dass die Einspruchfrist gegen die Terrasse seit etwa zwei dutzend Jahren abgelaufen ist, da der jetzige Zustand kein neu errichtetes Bauwerk sei, sondern nur eine Ertüchtigung des vor 28 Jahren erstellten, zumal ja sogar eine der Mauern noch vorhanden ist (allerdings keine Funktion mehr hat).

Kennt sich jemand damit aus?

Vielen Dank für Rat; ein Paragraph, den man in einem Schreiben an den LK erwähnen könnte, wäre auch klasse…

Reinhard

[Goosi_cfbb27]

Hi,

Bestandschutz im Baurecht entsteht dann, wenn eine bauliche Anlage zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt und entsprechend der Genehmigung ausgeführt wurde.
Die zweite Möglichkeit ist, daß die bauliche Anlage zwar nicht genehmigt, aber genehmigungsfähig war (d.h. die Bauaufsicht hätte die bauliche Anlage genehmigen müssen).

Du hast zwar dazu nichts gesagt, aber ich vermute mal, daß es für den Anbau und die zusätzliche Terasse keine Genehmigung gab, richtig?

Dann konnte kein Bestandschutz entstehen.

…wurde von den Nachbarn aber offensichtlich 28
Jahre lang geduldet.

Das ist unerheblich.

Also haben sie die frontale Stützmauer sowie den
aufgeschütteten Boden komplett entfernt, …
Dann haben sie mittels Balkenwerk die Terrasse in weitgehend
gleichen Dimensionen (plusminus Bautoleranzen) wieder
errichtet.

Zweite schlechte Nachricht: da die alte bauliche Anlage offensichtlich komplett entfernt wurde, wäre ein evtl. bestehender Bestandschutz untergegangen.

was der LK bei einer
(von den Eigentümern nicht genehmigten) Begehung dann auch
festgestellt haben will.

Eine solche Begehung muß der Eigentümer auch nicht genehmigen/erlauben. Er kann den Zutritt zum Grundstück eine gewisse Zeit verhindern, aber den beschriebenen Zustand kann man wohl auch ohne Zutritt zum Grundstück feststellen.

Die neuen Eigentümer stehen allerdings auf dem Standpunkt,
dass die Einspruchfrist gegen die Terrasse seit etwa zwei
dutzend Jahren abgelaufen ist, da der jetzige Zustand kein neu
errichtetes Bauwerk sei, sondern nur eine Ertüchtigung des vor
28 Jahren erstellten, zumal ja sogar eine der Mauern noch
vorhanden ist (allerdings keine Funktion mehr hat).

Zum ersten: für eine illegal errichtete bauliche Anlage gibt es keine Einspruchsfrist. Wenn das Bauamt davon erfährt, kann es auch nach 30 Jahren noch den Rückbau verlangen…

Zum zweiten: auch wenn der Eigentümer das gerne anders sehen würde, die ursprünglich errichtete bauliche Anlage existiert nicht mehr (daran ändern auch die Reste der alten Mauer nichts). Spätestens mit dem Abriss der alten Anlage und mit dem Neubau (der ja auch eine andere Konstruktion hat) wäre der Bestandschutz untergegangen.

Vielen Dank für Rat; ein Paragraph, den man in einem Schreiben
an den LK erwähnen könnte, wäre auch klasse…

Einem realen Eigentümer würde ich trotzdem raten, die Geschichte noch mal einem Anwalt vorzulegen. Evtl. gibt es ja noch Sachverhalte, die bisher nicht beachtet wurden.

Gruß Stefan

[Bullifreund]

Hallo!

Du hast zwar dazu nichts gesagt, aber ich vermute mal, daß es
für den Anbau und die zusätzliche Terasse keine Genehmigung
gab, richtig?

Die neuen Eigentümer haben gerade nochmal nachgeschaut:

Es gibt definitiv eine Genehmigung für den Anbau (die Vorbesitzer waren ja rechtschaffene Leute…)

Auf den Zeichnungen ist an der Stelle, an der sich fragliche Terrasse befindet, eine gesondert schraffierte Fläche eingezeichnet, die sich also von der Schraffur des vor dem Haus anschließenden Gartenwegs deutlich unterscheidet und daher aller Wahrscheinlichkeit nach auch eine andere Fläche/Ebene darstellt. Diese Fläche ist mit „Freisitz“ gekennzeichnet, was wohl nichts Anderes, als ein anderer Begriff für „Terrasse“ ist. Auf dieser Zeichnung ist auch das große Fenster eingezeichnet, dass den Innenraum des Anbaus (Wohnzimmer) mit dem Freisitz verbindet; eine Treppe oder Ähnliches ist an dieser Stelle nicht eingezeichnet. Auch dies nährt die Vermutung, dass der Freisitz in etwa das Niveau des Wohnzimmers haben muss, da ja ansonsten Absturzgefahr bestünde. Und das geht in Deutschland ja nicht. Demzufolge schließen die neuen Eigentümer, dass die Terrasse in der ursprünglichen und auch jetzigen Form Bestandteil der Genehmigung sei.

…wurde von den Nachbarn aber offensichtlich 28
Jahre lang geduldet.

Ein ganz anderer Aspekt wäre die Frage des Gewohnheitsrechtes gemäß Par. 293 ZPO. Aber da wäre die Frage, ob der hier anwendbar ist.

Eine solche Begehung muß der Eigentümer auch nicht
genehmigen/erlauben. Er kann den Zutritt zum Grundstück eine
gewisse Zeit verhindern, aber den beschriebenen Zustand kann
man wohl auch ohne Zutritt zum Grundstück feststellen.

Die Punkte, die in dem Schreiben vermerkt sind, können eigentlich nur durch Begehung des Grundstückes erkannt worden sein. Und ich glaube nicht, dass irgendwer (und das ist so ein MA des LK erstmal nur, auch wenn er eine offizielle Funktion bekleidet) ohne zu fragen auf einem Privatgrundstück rumlaufen darf, wobei er sogar Zäune und Tore überwunden haben muss.

Spätestens mit dem Abriss der alten Anlage und mit
dem Neubau (der ja auch eine andere Konstruktion hat) wäre der
Bestandschutz untergegangen.

In einem anderen Fall ging es mal darum, dass ein Anbau nach altem Recht nur 2,5m von der Grenze gebaut wurde; nach aktuellem Recht müssten es 3m sein. Als dieser Anbau grundlegend umgebaut und erweitert werden sollte, hieß es, wenigstens die eine Wand, die „zu dicht dran“ steht, müsse erhalten werden, um den alten Status quo zu bewahren. Sonst hätte man die 3m einhalten müssen. Nach meinem Empfinden ist es mit der Stützmauer der Terrasse ebenso. liege ich da so falsch?

LG