Bestandsimmobilie im Randgebiet - kein Bauland!

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo liebes Forum,

ich bin neu hier und hoffe auf eure Hilfe. Im Ämterwahnsinn bin ich mit meinen Fragen leider wenig weitergekommen und hab allgemein keine Ahnung von dem Sachgebiet.

Status: Mein Lebensgefährte und ich interessieren uns sehr für eine Bestandsimmobilie (gebaut 1926, Saniert und erweitert 1996). Das Grundstück ist an einer wenig bebauten Straße umgeben von Ackerland. Damit wir in die Preisverhandlung eintreten können wollte ich ermitteln wie viel das Grundstück ca. wert ist. Über BORIS konnte ich leider keinen richtigen Richtwert finden, eben weil das Grundstück so am Rande direkt zwischen Ackerland liegt. Der Wert 1,8€ oder 4,7€ wäre zwar ein Traum ist aber eher unrealistisch. Das Planungsamt der Stadt konnte mir nur sagen, ich soll mich an die Werte in den Wohngebieten drum herum richten. Das wären dann 400€. So weit so gut.

Jetzt wollte ich gerne wissen, ob ich die gesamte Fläche von 961qm mit diesem Bodenrichtwert ansetzen sollte, womit der Verkaufspreis schon nicht schlecht wäre, da das Grundstück sehr viel wert ist. In vielen Fällen wird aber berichtet, dass sich Grundstücke in Baufläche und Gartenfläche aufteilen. Die Gartenfläche wäre dann nur mit 1/6 des Bodenrichtwertes zu bewerten. Da die Wohnfläche auf bebauten 2 1/2 Etagen nur 200qm beträgt wäre das vom Wert des Grundstückes natürlich ein enormer Unterschied.

Deshalb habe ich versucht auch dies beim Amt raus zu finden und habe mit der Bauberatung der Stadt telefoniert. Der gute Herr konnte mir nur sagen, dass das Grundstück im Randgebiet liegt und daher generell als KEIN BAULAND gilt?!?

Jetzt bin ich völlig verwirrt. Er sagte zwar dass ich dort also nicht bauen darf, falls die Bestandsimmobilie aber baufällig wäre könnte ich wahrscheinlich neu bauen. Anbauen evtl. auch aber nicht sicher.

Jetzt habe ich ein wenig Angst, dass wir uns einen Wolf im Schafspelz zulegen. Hat jemand Tips / Infos für mich bei diesem Fall?

Besondere Fragestellung:

1.) Wie ist der Bodenrichtwert anzurechnen bei bebauten Grundstücken die allerdings auf „KEIN BAULAND“ stehen?
2.) Welche Nachteile hat ein solches Grundstück welches nicht als Bauland gilt?

Im Voraus herzlichen Dank für euren Support und euer Feedback. wizard=1;board_id=0;anon_ident=1347274480aeb0fdacc400208a

#2

Status: Mein Lebensgefährte und ich interessieren uns sehr für
eine Bestandsimmobilie (gebaut 1926, Saniert und erweitert
1996).

wofür braucht ihr denn den BRW so dringend?

gruß inder

#3

Ich dachte der BRW hilft mir dabei den Wert des Grundstückes einzuordnen?!? Da wir bereits mit einem Bausachverständigen durch das Haus gegangen sind weiß ich wie viel ca. das Haus wert ist. Aber wie viel das Grundstück wert ist leider nicht.

#4

Hallo,

ganz, ganz dringender Rat: Verlasst Euch bloß nicht auf halbgare mündliche Aussagen aus dem Bauamt, die vermutlich aus dem Bauch heraus und ohne Einblick in die konkrete Bauakte gegeben worden sind.

Lasst Euch im Sinne einer Bauvoranfrage vom Bauamt schriftlich bestätigen, dass die aktuelle Bebauung legal ist, und was ggf. an weiterer Bebauung und Ersatz zulässig wäre.

Vielfach wird bei Schwarzbauten sehr lange ein Auge zugedrückt, solange die ursprünglichen Errichter in dem Objekt leben. Sobald die raus sind, schlägt dann aber das Baurecht gnadenlos zu. Spätestens dann, wenn erweitert/ersetzt werden soll.

Und anhand einer konkreten Aussage zur Möglichkeit weiterer Bebauung kann man dann ja auch gut den Wert des Grundstücks festmachen. Im schlechtesten Fall zieht man sich dann eben zurück, und „dankt für das gute Gespräch“

Gruß vom Wiz

#5

Ich dachte der BRW hilft mir dabei den Wert des Grundstückes
einzuordnen?!? Da wir bereits mit einem Bausachverständigen
durch das Haus gegangen sind weiß ich wie viel ca. das Haus
wert ist. Aber wie viel das Grundstück wert ist leider nicht.

o.k. ihr macht also euren kauf davon abhängig, wieviel nachher das grundstück wert ist!?

mir wäre das egal, wenn ich selbst einziehe und das objekt passt…

gruß inder

#6

Die Frage ist ja, was ihr dann mit den Grundstückswert wollt?

Denn es gibt eigentlich nur zwei Ziele, den Wert zu nutzen:

a) den eigenen Kaufpreis einzuschätzen

b) den Wiederverkaufspreis im Sinne der Bank festzulegen, d.h. was ist das Haus wert im Vergleich zu den Schulden die man macht.

Für a) kann Euch der Bodenrichtwert tatsächlich eher egal sein. Es gibt in der Praxis keinen „objektiven“ Preis, sondern nur diverse „Werte“ für diverse Nutzungen (Versicherung, Beleihung, …), die voneinander abweichen!

Nehmt das Haus und vergleicht es mit dem, was ihr haben wollt und was das dann bspw. neu oder aber zwei Straßen weiter kosten würde und bildet Euch ein Urteil was es EUCH wert ist. Die Größe des Grundstücks ist dann eine von vielen Eigenschaften.

Also Beispiel:

  • 200qm Haus nackt neu: 200.000 EUR zzgl. Grundstück. Grundstück in Eurer Gegend 100.000 EUR für 500qm = 300.000 EUR Maximalwert

  • Eure Immobilie = 150.000 EUR zzgl. 100.000 EUR Renovierungen = 250.000 EUR + das Grundstück ist größer

  • Haus B um die Ecke = 180.000 EUR mit 600qm Grund und nur 10.000 EUR Renovierung = 190.000 EUR

usw.usf. und so bildet ihr Euch Euren Preis. Lage etc. bewertet ihr selbst nach Kriterien, die Euch interessieren.

für b) kenne ich mich weniger aus, aber mein Eindruck ist, dass die Bank typischerweise den Kaufpreis auch als Immobilienwert akzeptiert und aufwertende Sanierungen ggf. noch drauf rechnet.

#7

Hallo,

das was wiz geschrieben hat, kann ich nur unterstützen. Eine Frage habe ich aber noch. Was soll Randbereich sein? Meinst du Außenbereich? Dann empfehle ich dir § 35 BauGB: http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html

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Spinnt hier die Datenbank?
Grüße

Ulf
fragwerk.info