Wie sieht es in einem folgenden Fall mit Bestandsschutzgesichtspunkten aus?
A hat ein ziemlich baufälliges Wohnhaus im Außenbereich gekauft. Eines Tages kommt das Bauordnungsamt her und reißt es, angenommen gerechtfertigt, im Wege der Ersatzvornahme ab.
A, ziemlich sauer, weil er das Haus immer noch nicht bezahlt hatte, denkt sich: Na dann wenigstens ein neues.
Sein Bauvorantrag wird mit der Begründung abgelehnt, dass ein Wohnhaus im Außenbereich planungsrechtlich nicht zulässig ist.
Ziemlich ärgerlich, zumal das Haus noch nicht bezahlt war. Aber gibt es da Bestandsschutzgesichtspunkte zu berücksichtigen? Einerseits hat ja dort ein Wohnhaus gestanden. Andererseits ist ja zum derzeitigen Planungszeitraum eben eine Freifläche im Außenbereich da, und der Außenbereich soll grundsätzlich von Wohnbebauung freigehalten werden.
Bin für Ideen dankbar.
Hi Florian,
meine Meinung ist, dass es auf einen aktuellen Bebauungsplan ankommt. Bestnadsschutz wäre nur möglich, wenn das Haus dort noch stände… ist aber nicht… also willst du NEU bauen und musst deshalb auch die neuen Auflagen beachten.
Die „Ersatzvornahme“ soll wohl bedeuten: bevor es sowieso einstürzt ?
Wenn es schon vorher „illegal“ dort gestanden hat, könnte man vielleicht noch sehen, ob der Kaufvertrag an sich vielleicht ungültig wäre ? *rumrate*
Gruß
BJ
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Hallo,
ianal, aber imho darf man ein neues Haus anstelle des alten bauen, wenn es die gleichen Ausmaße hat, sozusagen auf den alten Grundmauern steht.
Ist das im Bauvorantrag berücksichtigt? Und warum hat der Architekt keine Ahnung vom Thema und regelt das für Dich?
Gruß
loderunner
bestandschutzrechtliche Aspekte werden hier kaum relevant sein, da tatsächlich nur eine existierende Bebauung überhaupt Bestandsschutz genießen kann. Der Wiederaufbau nicht mehr vorhandener Gebäude wird hiervon nicht mehr erfasst.
Fraglich wäre allerdings, ob unter bestandsschutzrechtlichen Gesichtspunkten der Abriss durch die Behörde rechtmäßig war. Denn ein bestandsschutzrechtlich geschütztes Gebäude darf natürlich nicht abgerissen werden. In diesem Fall könnte ggf. der jetzige Eigentümer oder nunmehr der Käufer Schadenersatz geltend machen.
Gruß
Dea
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ianal, aber imho darf man ein neues Haus anstelle des alten
bauen, wenn es die gleichen Ausmaße hat, sozusagen auf den
alten Grundmauern steht.
Nein, nicht, wenn es baurechtswidrig ist. Der Bestandsschutz erfasst nicht den Wiederaufbau und selbst die Renovierung bestehender Gebäuder nur in sehr eingeschränktem Umfang.
Gruß
Dea
Nein, nicht, wenn es baurechtswidrig ist. Der Bestandsschutz
erfasst nicht den Wiederaufbau und selbst die Renovierung
bestehender Gebäuder nur in sehr eingeschränktem Umfang.
ich war davon ausgegangen, dass das abgerissene Haus da stehen durfte. Muss man natürlich nicht, da hast Du recht.
Gruß
loderunner
bestandschutzrechtliche Aspekte werden hier kaum relevant
sein, da tatsächlich nur eine existierende Bebauung überhaupt
Bestandsschutz genießen kann. Der Wiederaufbau nicht mehr
vorhandener Gebäude wird hiervon nicht mehr erfasst.
Das hatte ich vom ersten Gefühl her auch so gedacht. Obwohl das natürlich für den betroffenen ein ziemlich herber Schlag wäre. Man könnte den Eindruck gewinnen, die Gemeinde habe sich irgendwie eine Lage zusammengedichtet, nach der ein Abriss nach ihrer Ansicht sogar geboten war, um eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit zu beseitigen, und jetzt steht da ein armer A und hat ein wertloses Grundstück. Die Wohnnutzung jedenfalls die bestanden die vor dem Abriss bestanden hatte war genehemigt.
Fraglich wäre allerdings, ob unter bestandsschutzrechtlichen
Gesichtspunkten der Abriss durch die Behörde rechtmäßig war.
Denn ein bestandsschutzrechtlich geschütztes Gebäude darf
natürlich nicht abgerissen werden.
Der Abriss erfolgte nicht aufgrund formeller oder materieller Illegalität, sondern aufgrund des absolut desolaten Zustandes in Verbindung mit der Tatsache, dass ein ordnungspflichtiger Eigentümer oder Mieter nicht rechtzeitig erreicht werden konnte. Die Wohnnutzung war ursprünglich genehmigt gewesen - warum auch immer. Man stelle sich einen ehemaligen Bauernhof mit anliegendem Wohnhaus vor oder sowas.
Ich bin ähnlichen Fällen schon begegnet, da ging es aber in der Ersatzvornahme darum, 'nen Bauzaun aufzustellen oder eingeworfene Fenster zu vernageln - gleich ein Abriss ist für mich jedenfalls ziemlich neu…
In diesem Fall könnte ggf.
der jetzige Eigentümer oder nunmehr der Käufer Schadenersatz
geltend machen.
In meinem rein theoretisch gedachten Fall hat sich der A natürlich einen Anwalt genommen und will zum einen weder die Kosten für den Abriss übernehmen, zum anderen will er Verpflichtungsklage auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheids erheben und zum anderen stürzt er sich schon jetzt auf einen denkbaren Amtshaftungsanspruch…aller guten Dinge sind drei.
hinsichtlich einer neuen Baugenehmigung wird es wohl nicht relevant sein, aus welchem Grunde, bzw. aufgrund welcher Norm der Abriss angeordnet wurde. Letztlich wird aber auch der desolate Zustand für eine entsprechende Verfügung aufgrund der Landesbauordnung ausreichen. Denn die sonst relevante polizeirechtliche Generalklausel zur Gefahrenabwehr tritt hier hinter das Bauordnungs- als Sonderpolizeirecht zurück.
Aber ob das Gebäude nun rechtmäßig oder rechtswidrig abgerissen wurden, ist für die Frage der Baugenehmigung irrelevant, da sich die Rechtmäßigkeit des baulichen Vorhabens nicht aus der Rechtswidrigkeit des behördlichen Handelns ergeben kann. Die Bauaufsichtsbehörde ist hier an den Istzustand gebunden.
Würde also den Verpflichtungsantrag zurückziehen und mich auf den Schadenersatzanspruch beschränken.
Gruß
Dea
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Würde also den Verpflichtungsantrag zurückziehen und mich auf
den Schadenersatzanspruch beschränken.
Vielen dank für die Info - da fühle ich mich doch gleich ein wenig sicherer was den Bauvorbescheid angeht…auch wenn ich zugeben muss, dass bei der Anfechtungsklage gegen den Leistungsbescheid für die Abrisskosten und bezüglich eines denkbaren Amtshaftungsanspruches erhebliche Bauchschmerzen bleiben, vor dem Hintergrund, dass mich die Frage weniger aus anwaltlicher als vielmehr aus kommunaler Sicht interessiert.
Wie so oft, hilft auch hier ein Blick ins Gesetz, und da wird man im § 35 Abs. $ Nr. 2 bzw. Nr. 3 BauGB fündig, wobei ich mich mal mit der Kommentierung zur Nr. 3 zuerst beschäftigen würde, da diese geringere Anforderungen hat. Kommt man mit Nr. 3 nicht weiter, müsste man sich mal mit Nr. 2 auseinander setzen. Im Ergebnis sollte man aber wohl dazu kommen, dass ein Ersatzbau zumindest dann möglich sein müsste, wenn das ursprüngliche Gebäude, trotz Baufälligkeit, noch relativ kurzfristig so genutzt wurde, wie das neue Gebäude genutzt werden soll. Eine gewisse Hürde stellt natürlich der Eigentümerwechsel bei Nr. 2 dar. Daher würde ich es erst mal nach Nr. 3 versuchen.
Wie so oft, hilft auch hier ein Blick ins Gesetz, und da wird
man im § 35 Abs. $ Nr. 2 bzw. Nr. 3 BauGB fündig, wobei ich
mich mal mit der Kommentierung zur Nr. 3 zuerst beschäftigen
würde, da diese geringere Anforderungen hat. Kommt man mit Nr.
3 nicht weiter, müsste man sich mal mit Nr. 2 auseinander
setzen.
Danke für diesen Hinweis…ich hatte mich um ehrlich zu sein noch gar nicht intensiver mit der genauen Regelung des § 35 BauGB auseinandergesetzt, das werde dann nachher mal nacholen!
