Bestehenbleibende Grundschuld im Zwangsversteigerungsverfahren

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

folgende Situation:

Vater hat Grundschulden auf seinem Objekt bestellt und entsprechende Kredite zurückbezahlt. Grundschulden valutieren also nicht mehr.
Vater ist inzwischen verstorben, Erben sind seine Kinder in Erbengemeinschaft. So auch im Grundbuch vermerkt.
Demnächst Teilungsversteigerung des Objektes.
Grundschuldgläubigerin hat AG ggü. schriftlich bekundet, dass die Grundschulden nicht mehr valutieren und sie mit einer auflagenfreien
Löschung einverstanden ist.
AG hat alle 3 Erben angeschrieben, um deren Zustimmung hierzu einzuholen.
Wenn nicht alle 3 Erben der Löschung zustimmen (sind untereinander verstritten), dann fallen die Grundschulden in das geringste Gebot und das Bargebot fällt entsprechend niedriger aus.
Muss der Grundschuldgläubiger dann vom Ersteher das Kapital und die dinglichen Zinsen für die Grundschulden fordern - mit der Konsequenz, dass er sich mit den Erben w/Verteilung herumschlagen darf - oder kann er auflagenfreie Löschungsbewilligung (gegen Erstattung der Kosten) erteilen?

Gibt es hierzu evtl. eine entsprechende Rechtsprechung bzw. gesetzliche Grundlage?

Vielen Dank für die Unterstützung!

Günter

#2

Hallo,

es gibt bei einer Grundschuld zwei Beteiligte: den Gläubiger und den Schuldner. Wenn der Gläubiger sich mit der Löschung einverstanden erklärt und der Schuldner diese Löschung beantragt, wird sie auch durchgeführt. Die Mitsprache Dritter ist dementsprechend nicht erforderlich.

Ich formuliere so allgemein, weil ich diesen Abschnitt nicht verstehe:
„Wenn nicht alle 3 Erben der Löschung zustimmen (sind untereinander verstritten), dann fallen die Grundschulden in das geringste Gebot und das Bargebot fällt entsprechend niedriger aus.
Muss der Grundschuldgläubiger dann vom Ersteher das Kapital und die dinglichen Zinsen für die Grundschulden fordern - mit der Konsequenz, dass er sich mit den Erben w/Verteilung herumschlagen darf - oder kann er auflagenfreie Löschungsbewilligung (gegen Erstattung der Kosten) erteilen?“

Gruß
C.

#3

Hallo,

danke für die Rückantwort.

Bei einer Grundschuld geht es nach meinem Verständnis nicht um einen Schuldner, sondern um den Eigentümer des Objektes.

Wie dargestellt sind drei Personen im Rahmen einer Erbengemeinschaft Eigentümer des Grundstückes. Die Erben sind verstritten, so dass nicht zu erwarten ist, dass alle der Löschung zustimmen. Sonst wäre es einfach, nämlich so wie oben skizziert.

Nachdem die Eigentümer im skizzierten Fall der Löschung nicht zustimmen bleibt die Grundschuld in der ZV bestehen (fällt ins geringste Gebot), da Teilungsversteigerung.

Gläubiger will aber kein Geld aus der Grundschuld, Schuldner stimmt aber der Löschung nicht zu, also bleibt die Grundschuld zunächst bestehen.

Kann der Gläubiger nun dem Ersteher gegenüber Löschungsbewilligung erteilen, die der Ersteher vollziehen läßt oder besteht dann die Gefahr, dass die bisherigen Eigentümer (=Erbengemeinschaft) den Gläubiger auf Schadensersatz verklagen, da der Ersteher in der ZV natürlich das bestehen bleibende Recht von seinem Gebot abgezogen und entsprechend weniger geboten hat? Durch diese Aktion würden die Erben um den Betrag der Grundschuld im Erlös geschmälert.

Konnte ich den Fall jetzt deutlicher darstellen?

Danke + Gruß

Günter

#4

Hallo, ich muß gestehen, daß ich diesen Fall in der Praxis noch nicht hatte und insofern theoretisiere. Im Normalfall ist es so, daß der Ersteher in Höhe des eingetragenen Nominalbetrages die noch nicht gelöschte Grundschuld gegenüber dem Inhaber, also der Bank, durch Zahlung ablösen muß, wenn sie nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt. Der Gläubiger hat dann im Rahmen des sog. Rückgewährschuldverhältnisses die vom Ersteher erhaltene Ablösesumme an die früheren Eigentümer des Grundstücks auszukehren, soweit er gegen diese selbst keine Ansprüche mehr hat.

Das Bargebot ist ja bei Gericht einzuzahlen und wird nur an die (Alt-)Eigentümer ausgezahlt, wenn übereinstimmende Erklärungen von allen Beteiligten vorgelegt werden, wer wieviel erhält. Notfalls muß ein Gerichtsurteil die Übereinstimmung ersetzen.
Wenn ich der Bankmitarbeiter wäre, dann würde ich das Geld aus der Grundschuld analog dazu ebenfalls beim zuständigen Gericht hinterlegen.

#5

Vom Grundsatz her können die Eigentümer entscheiden, ob sie die Löschungsbewilligung oder die Abtretung an sich möchten. Im ZV-Verfahren wäre die Lö-bew. natürlich nur dann ohne Nachteil, wenn die Löschung vor der Versteigerung erfolgen würde. Die Abtretung an die Gemeinschaft ist wegen der Uneinigkeit von großem Nachteil. Der Grundschuldgläubigerin wird aber wohl nichts anderes übrig bleiben, als den Weg der Abtretung zu gehen. Eine spezielle Vorschrift ist mir momentan nicht geläufig. Aber in den Kommentaren zum BGB (z.B. Palandt) findet man zu diesem Thema entsprechendes.

#6

Teilungsversteigerung
Wird der Versteigerungstermin „Zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“
anberaumt, handelt es sich nicht um eine Versteigerung wegen Schulden, sondern
um eine Art “freiwillige Versteigerung“. Der Teilungsversteigerungsantrag kann von
jedem Miteigentümer einer Immobilie gestellt werden.
Unterschied zur Vollstreckungsversteigerung ausder Sicht eines Interessenten:
Es gilt in der Regel nur die 5/10-Wertgrenze des § 85 a ZVG.
Vielfach bleiben alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen bestehen und sind
vom Ersteher zu übernehmen. Meistens bietendie Miteigentümer selber mit, so dass
in der Regel die Objekte relativ teuer versteigert werden.
Hier noch was zur Erklärung Grundschuld
http://www.schuldenfrust.de/Grundschuldpapier.pdf

#7

Hallo Günter,
frag am besten mal bei der/dem zuständigen Rechtspfleger/in nach. Eigentlich ist doch Sinn einer Teilungsversteigerung, dass die Streitigkeiten um das Erbe damit behoben werden. Das Grundbuchamt müsste auch Auskunft erteilen können.
Viel Glück und sorry, dass ich nicht weiterhelfen kann.
Gruß
kth1311

#8

Hallo,

danke für die Antwort.

Rechtspflegerin konnte perfekt Auskunft geben.

Wir konnten gemeinsam erreichen, dass alle Erben einer Löschung zugestimmt haben.

Gruß

Günter

#9

Hallo Herr Morelle,

genau das ist die Lösung.

Die Bank MUSS vom Ersteher den Betrag der Grundschulden verlangen und dann letztlich an die bisherigen Eigentümer (Erben) auskehren. W/Streitigkeiten ist Hinterlegung ggfs. die beste Lösung.
Wir konnten glücklicherweise zusammen mit der Rechtspflegerin erreichen, dass alle Erben der Löschung der Grundschuld zugestimmt haben. Somit wurde ein lastenfreies Grundstück versteigert.

Viele Grüße

Günter

#10

Danke für die Reaktion.
Der Grundschuldgläubigerin bleibt eine andere Lösung:
Falls die bisherigen Eigentümer = Erben der Löschung nicht zustimmen (ist in unserem Fall glücklicherweise erfolgt, somit wurde ein lastenfreies Objekt versteigert) MUSS der Gläubiger die Grundschuld beim Ersteher geltend machen und den Betrag dann an die Erben auskehren, ggfs. hinterlegen.

Gruß

Günter

#11

Danke für die Reaktion. Leider keine Antwort auf meine Frage.

Aber auch vielen Dank für den Link. Selten so gelacht. 10% Zinsmarge bei grundpfandrechtlich besicherten Krediten???
Hier wird wieder versucht, mit Polemik in diesen Dingen Unerfahrene zu manipulieren. Nicht seriös!

Gruß

Günter

#12

Herzlichen Dank für die Info

#13

Hallo,
super! Das freut mich sehr. Ist doch immer besser, wenn es eine gütliche Einigung gibt.
Alles Gute.
Gruß
Klaudia

#14

Ihre Frage ist -wie ich die jetzige Frage verstehe- eine hypothetische geworden.
Wenn der alte Eigentümer die „Grundschuld bezahlt“ hat, dann entsteht dadurch ein Anspruch auf Rückgewähr der GS; sprich: Abtretung an den Eigentümer. Durch eine ZV ändert sich hieran nichts. Infolge des Todes und der Erbfolge muss die Bank gegen Erbnachweis nun die Abtretung an die Erbengemeinschaft vornehmen. Der Ersteher muß die GS (als bestehen gebliebenes Recht bzw. Geringestes Gebot) erfüllen.