Betriebskosten-Abrechnung verjährt oder Formmangel

Behörden & Recht Mietrecht
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Hi, ich hoffe jemand kann mir hierbei helfen. Danke schonmal im Voraus.

Für Betriebskosten zahlen wir zurzeit 20 € und für Heizung+Warmwasser 50 €. Vorauszahlungen sind also 70 € pro Monat.

Unser Vermieter hat uns die Abrechnung für 2010 (Nutz.Zeitraum 1.3.10 - 28.2.11) am 28.12.11 per Einschreiben zugestellt. Es sind zwei DIN A4 Blätter.

Betriebskosten-Abrechnung: alle Positionen waren, soweit wir gedacht haben, richtig aufgeführt am Ende war fettgedruck zu lesen, „Ihre Gesamtkosten 544,49 €“

Heizkosten- und Warmwasserkosten-Abrechnung: auch hier alles soweit korrekt am Ende war fettgedruckt zu lesen, „Ihre Gesamtkosten 888,17 € Ihre Vorauszahlung 840,00 € (12 x 70 €) Ihre Nachzahlung 48,17 €“

Nun sind wir davon ausgegangen das wir 48,17 € nachzuzahlen haben, was wir dann auch getan haben. Da ja nur auf dem 2. Blatt was von Nachzahlung stand. Von unserer Seite war also alles abgeschlossen.

DOCH, am 7.3.12 kam vom Vermieter die Aufforderung zur Zahlung der 544,49 € (siehe oben 1.) bis zum 15.3.12.

Daraufhin haben wir am 11.3.12 Widerspruch gegen die Betreibskostenabrechnung eingelegt. Weiter haben wir nun genauer die Abrechnung in Augenschein genommen und festgestellt das die Positionen Strom und Abrechnungskosten nicht mitaufgeführt werden durften. Dies haben wir im Schreiben an den Vermieter auch dargelegt.

Dieser hat dann am 19.3.12 uns eine Mieterhöung (zu zahlen ab 1.6.12) zugeschickt. Warum Mieterhöhung? Eigentlich doch eher Anpassung der Vorrauszahlungen.

Des weiteren hat er dann auch Anwälte eines Haus- und Grundbesitzervereins beauftragt. Diese haben uns am 3.4.12 damit kontaktiert, dass bald noch weiter Rückfragen notwendig sind. Nun haben wir am 26.4.12 einen weitern Brief dieser Anwälte bekommen. Es wurden uns alle Rechnungen und Auflistungen der Abrechnugnskosten zur Einsicht zugeschickt. Auch wurde uns mitgeteilt, dass die Positionen Strom und Abrechnungskosten nicht abgerechnet werden dürfen. Diese sollen wir aus den 544,49 € rausrechnen und den daraus resultierenden Betrag bis zum 10.5.12 an den Vermieter überweisen.

Fragen: Müssen wir die Betriebskosten-Abrechnung jetzt noch begleichen oder ist Verjährung eingetreten? Oder ist die Abrechnung schon von vornherein nichtig, da Formmangel (falsche Positionen und keine Angaben der Vorauszahlung und Nachzahlung)?

Ich hab da von einem Wirtschaftlichkeitsgebot gehört. Trifft das hier zu? Da ja die Betriebskosten „fixe“ Kosten und somit gut berechenbar sind. Die 20 € Vorauszahlung also hierfür zu gering angesetzt wurden. Die „guten“ Nebenkosten war ein Kriterium zum Einzug. Bei Einzug war nicht zuerkennen, dass auf uns so eine hohe Nachzahlung zukommen wird.

Ich hoffe ich habe alles verständlich dargestellt. Weitere Ergänzungen kann ich gerne vornehmen.

MfG

JK

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Hallo die erste Abrechnung ist innerhalb der Frist zu gestellt. Die zweite muss dann genau für den gleichen Zeitraum ein Jahr abgerechnet werden. Also vom 1.3.2011 bis 28.2.2012 und der Vermieter hat Zeit bis 28.02.2013 ihnen diese auch zukommen zulassen. Grundlage jeder Abrechnung ist der Mietvertrag. In dem alles vereinbart ist. Wenn dort auf die Betriebskosten eingegangen wird. Sie Die Positionen Strom und Abrechnungsgebühren zur Erstellung der Abrechnung auch umlagefähig. Wenn bei Vertragsabschluss die Vorauszahlungen zugering eingeschätzt wurden, hat das nicht mit der wirtschaftlichkeit gegenüber dem Mieter zutun. Dazu kann sich jeder Mieter vorab im Internet selbst kundig machen. Derzeit liegt der Durchschnitt bei 3,19 € pro qm Wohnfläche je nach Typ der Heizung.
Inhalt jeder Abrechnung muss sein. Abrechnungszeitraum, Nutzungszeitraum( wenn man innerhalb einer Abrechnungsperiode auszieht), Gesamtkosten, Gesamtfläche, ihre Fläche, ihre Kosten, der Umlageschlüssel, Ihre Gesamtkosten, Ihre Vorauszahlung, Endergebnis.
Bei der Heizung Ihre Ablesewerte, Gesamtkosten der Heizung Aufteilung wenn Warmwasser über die Anlage läuft, Aufteilung nach Grund und Verbrauchskosten, bei Öl der Anfangs und Endstand vom Öltank und ihre Vorauszahlung.
Am besten unabhängig von jemanden prüfen lassen wenn man sich nicht sicher ist.
Info-nebenkosten.de

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Hi und danke für die schnelle Antwort.

Eins ist mir noch nicht klar.

Laut Gesetz müssen die Vorauszahlungen mit angegeben sein. Und da diese bei der Betriebskostenabrechnung fehlen und hier auch keine Nachzahlungen angegeben sind, müsste diese Abrechnung doch falsch sein, oder? Anders ist dies bei der Heizkostenabrechnung, hier sind ja alle Vorauszahlungen angegeben. Daher sind wir davon ausgegangen auch nur diese Nachzahlung iHv. 48,17 € zu zahlen.

Weiter frage ich mich noch, ob die nachgereichte und verbesserte Abrechnung schon verjährt ist. Der Vermieter hätte ja bis zum 28.2.2012 dem Mieter eine korrekte Abrechnung zukommen lassen müssen.

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Hallo FlynnJK,

auf deine vielen Fragen versuche ich mal Antworten zu geben:

  1. Die Verjährung ist nicht eingetreten, mit Widerspruch und Anwälten respektive neuen Darlegungen sind insgesmat 3 Jahre zur Verjährung gesetzlich.
  2. Die falsche Abrechnung respektive formal nicht korrekte Abrechnung ist meiner Meinung nach durch die Darstellung der Anwälte inkl. Nachweis der Rechnungskopieen richtig gestellt worden.
    Und somit sind die Nachzahlungen in der geforderten Höhe zu leisten.
  3. Die Mieterhöhung ist so einfach nicht durchsetzbar.
    Zuerst ist dem Mieter ein Mieterhöhungsanschreiben mit konkreten Gründen (Vergleichsmieten oder Mietspiegelangaben) und mit der Bitte um schriftliche Zustimmung seitens des Mieters nachzukommen. Wenn das nicht korrekt erfolgt ist am Besten Widerspruch einlegen und begründen. Dies per Boten dem Vermieter überbringen lassen.
  4. Die Mieterhöhung hat nichts mit den Nebenkosten zu tun. Zur Erhöhung der NK ist vom Vermieter ein Schreiben an den Mieter zu schicken mit begründeter Erhöhung der Nebenkosten für Heizung und restliche Nebenkosten. Die Begründung fällt hier dem Vermiet leicht, da ja die Kosten erheblich über der Vorauszahlung liegen.

Beste Grüße
Kocki

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Danke für deine Antwort.

Zu 2. dachte ich, dass hier schon die Verbesserungen zu spät, also nach den 12 Monaten erfolgt ist.

Zu 3.: alles korrekt vom vermieter, war von mir nur nicht im detail beschrieben worden. nur dachten wir mieter, dass hier jetzt eher die vorauszahlungen angehoben werden. wird wohl in naher zukunft noch auf uns zukommen.

Grüße

JK

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Hallo FlynnJK,

da es von hier aus sehr schwierig ist,ohne Einsicht in Ihre Unterlagen zu haben, zu einem befriedigenden Ergebnis zu kommen, rate ich Ihnen einen Mieterschutzverein oder einen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren unter Vorlage Ihrer Dokumente,dann wird ihnen sicher geholfen.

Herzliche Grüße sendet Ihnen

Heinz Brassel