Ich habe eine Frage zur Betriebskostenabrechnung meines Vermieters.
Kurz die Vorgeschichte:
Ich wohne seit 8 Jahren in einem 11 Parteien Haus in Düsseldorf.Meine Wohnung ist 45qm gross und ich bin der einzigste Single-Haushalt im Haus.Meine Betriebskosten -Vorauszahlungen betragen 850Euro im Jahr, 6 Jahre lang habe ich alle 12 Monate ca 250-350 Euro an Rückzahlungen erhalten, womit ich sehr zufrieden war.Zu dieser Zeit habe ich zB. bei den Heizkosten auch nur das bezahlt was ich auch wirklich selber verbraucht habe.
Vor 2 Jahren hat eine Immobilienfirma das Haus gekauft, erste Handlung des Vermieters war die Miete um zu erhöhen.Das habe ich nach Recherche noch akzeptiert.
Nun ist heute die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum von 01.03.2010 - 31.12.2010 (306 Tage) gekommen.Laut dem Schreiben soll ich 382 Euro bis zum 15.01.2012 nachzahlen.
Die 10 aufgeführten posten sind: Hausreinigung/Hausmeister, Heizkosten Gas, Schornsteinfeger, Kanal Abwasser, Allgemeinstrom/Wasser , Winterdienst, Müllbeseitigung, Strassenreinigung, Grundsteuer, Versicherung.
Mich verwundert das die Berechnung nun „Anteilig“ erfolgt (sprich gesamt qm- Anzahl an Wohnfläche geteilt durch die Wohnfläche meiner Wohnung) Was zB. die Heizkosten angeht bin ich mir zu 100% sicher das ich den mit Abstand gerinsten Verbrauch im Haus habe, da ich Single und so gut wie nie zu Hause bin.Wenn ich mal die Heizung aufdrehe dann nur einen der insgesamt 2 Heizkörper und das auch nur für maximal 2 std täglich im Winter.Andere Mieter Leben zB. mit 4 Personen auf 45qm und sind den ganzen Tag 24/7/365 zu Hause.
Nun Frage ich mich wieso habe ich vom alten Vermieter 250-350 Euro Rückzahlung erhalten und wieso muss ich unter dem neuen Vermieter 380 Euro nachzahlen???
Das ist grob gesehn ja schliesslich eine Differenz von 650 Euro!!!
Gehe ich richtig mit der Annahme das ich durch die nun „anteilige“ Abrechnung die Heizkosten meiner Nachbarn mittragen soll??? und wenn ja, kann ich rechtlich dagegen vorgehen?
zunächst ist zu sagen, dass alle von Dir genannten Kostenpositionen umlagefähig sind, wenn sie mietvertraglich vereinbart sind. Hier solltest Du zuerst Deinen Mietvertrag prüfen.
Heiz- und Warmwassererwärmungskosten (Gas, Schornsteinfeger, Wartung, Betriebsstrom, …) sind nach Heizkostenverordnung umzulegen (30-50% nach Fläche, 50-70% nach Verbrauch).
Alle anderen Betriebskosten nach Qm umzulegen, es sei denn, im Mietvertrag ist etwas anderes (z.B. Personen) vereinbart.
Googelst Du Heizkostenverordnung, Betriebskostenverordnung und BGB § 556a.
Auch interessant bzgl. des Zahlungsdatums: § 286, Abs. 3 BGB.
Was mich stutzig macht, ist der „krumme“ Abrechnungszeitraum 1.3.10 - 31.12.10. Da solltest Du bei Deinem Vermieter nachfragen und ggf. Rechnungseinsicht verlangen, ob in die Abrechnung auch wirklich nur die Kosten für diese 10 Monate eingeflossen sind und nicht vielleicht „versehentlich“ doch Jahresbeträge.
Des weiteren lege doch mal einfach die Abrechnung Deines alten und neuen Vermieters nebeneinander und vergleiche alle Positionen und deren Umlageschlüssel. Irgendwo muss ja eine große Abweichung erkennbar sein.
Trotz der „netten“ Weihnachtsüberraschung schöne Festtage.
Hallo, Sie aufführen keine wichtige Daten, und zwar:
sechs Jahre haben Sie Ihrem Vermieter einen zinslosen Kredit geleistet, woran ich sehe keinen Grund für eine Zufriedenheit;
-was für ein Verteiler-Schlüssel (% Zähler zu % Fläche) wurde bei altem und bei neuem Vermieter verwendet? Wenn Verteiler-Schlüssel beim Wechsel der Vermieter geändert wurde (z.B. von 70/30 auf 50/50 ), konnten Ihre Kosten wachsen.
Sie sollen die Betriebskostenabrechnungen von zwei Periode vergleichen, dann können die Unterschiede deutlicher werden;
„Anteilig“ ist vom Gesetzgeber vorgeschriebene Methodik für Betriebskostendarstellung. Alles anderes soll Sie verwundert.
jede lebendige Person gibt eine Menge Wärme ab. Aus einem meinen Projekt war die Temperatur in einem germetischen Zimmer 11 qm ohne Heizkörper für eine Stunde sich von einer Person auf mehr als 10^C erhöht, was eine kühle Zuluft forderte. Vier Menschen, die 24St/365Tage in einer Wohnung sind, brauchen nur die Luftung: sie „beheizen“ die Wohnung selbst.
wenn Sie doch aus Vergleich alter und neuer Abrechnungen Unstimmigkeit finden, rufen Sie die neue Abrechnungsstelle an und stellen Sie ihr Ihre Frage.
meine Frage dazu, wie hat der alte Vermieter denn die Heizkosten abgerechnet? Habe ihr keine Verbauchzähler an den Heizkörpern? Oder wird bei euch nach m2 abgerechnet? Das scheint mir sehr eigenartig. Ich würde erst mal einspruch einlegen und dann beim Mieterverein oder bei einem Anwalt für Mietsrecht mir eine Rechtsauskunft holen. Ist nicht so teuer Ich zahle aber für die gleiche m2 ca 1300 Betriebskosten und habe in diesem Jahr für 2010 100€ wieder bekommen. Es ist ja auch alles teurer geworden. Trotzdem wünsche ich dir viel Erfolg und noch eingesundes Weihnachtsfest:
Ich habe eine Frage zur Betriebskostenabrechnung meines
Vermieters.
Kurz die Vorgeschichte:
Ich wohne seit 8 Jahren in einem 11 Parteien Haus in
Düsseldorf.Meine Wohnung ist 45qm gross und ich bin der
einzigste Single-Haushalt im Haus.Meine Betriebskosten
-Vorauszahlungen betragen 850Euro im Jahr, 6 Jahre lang habe
ich alle 12 Monate ca 250-350 Euro an Rückzahlungen erhalten,
womit ich sehr zufrieden war.Zu dieser Zeit habe ich zB. bei
den Heizkosten auch nur das bezahlt was ich auch wirklich
selber verbraucht habe.
Vor 2 Jahren hat eine Immobilienfirma das Haus gekauft, erste
Handlung des Vermieters war die Miete um zu erhöhen.Das habe
ich nach Recherche noch akzeptiert.
Nun ist heute die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum
von 01.03.2010 - 31.12.2010 (306 Tage) gekommen.Laut dem
Schreiben soll ich 382 Euro bis zum 15.01.2012 nachzahlen.
Die 10 aufgeführten posten sind: Hausreinigung/Hausmeister,
Heizkosten Gas, Schornsteinfeger, Kanal Abwasser,
Allgemeinstrom/Wasser , Winterdienst, Müllbeseitigung,
Strassenreinigung, Grundsteuer, Versicherung.
Mich verwundert das die Berechnung nun „Anteilig“ erfolgt
(sprich gesamt qm- Anzahl an Wohnfläche geteilt durch die
Wohnfläche meiner Wohnung) Was zB. die Heizkosten angeht bin
ich mir zu 100% sicher das ich den mit Abstand gerinsten
Verbrauch im Haus habe, da ich Single und so gut wie nie zu
Hause bin.Wenn ich mal die Heizung aufdrehe dann nur einen der
insgesamt 2 Heizkörper und das auch nur für maximal 2 std
täglich im Winter.Andere Mieter Leben zB. mit 4 Personen auf
45qm und sind den ganzen Tag 24/7/365 zu Hause.
Nun Frage ich mich wieso habe ich vom alten Vermieter 250-350
Euro Rückzahlung erhalten und wieso muss ich unter dem neuen
Vermieter 380 Euro nachzahlen???
Das ist grob gesehn ja schliesslich eine Differenz von 650
Euro!!!
Gehe ich richtig mit der Annahme das ich durch die nun
„anteilige“ Abrechnung die Heizkosten meiner Nachbarn
mittragen soll??? und wenn ja, kann ich rechtlich dagegen
vorgehen?
Hallo,
ich bin auch kein Experte. Man/du solltest die alten Abrechnungen (Ablesung der Heiz-/Verteiletröhrchen) vergleichen. Und nicht nur diese. Auch die anderen Posten sollten verglichen werden ob Abweichungen bestehen. Falls es Abweichungen gibt, was ich mir gut vorstellen kann, sollte der Vermieter dies erläutern.
Mehr kann ich dazu nichts sagen.
Lass dir das Weihnachtfest nicht versauern.
Hallo JimRakete15,
entscheident ist was im Mietvertrag steht. Dort muss beschreiben sein, wie die Nebenkosten abgerechnet werden: z.B. welche NK nach qm, welche NK nach Wohneinheiten und welche NK nach Personen.
Weiter hat der Gesetzgeber ab dem Jahr 2009 festgelegt, dass die Heizkosten mindestens zu 70% nach Verbrauch und 30% oder weniger der Kosten dürfen unabhängig vom Verbrauch auf die Mieter umgelegt werden.
Frage ist also, sind die Heizkosten auch verbrauchsabhängig ermittelt worden, z.B. durch Meßgeräte an den Heizkörpern?
Also einige Fragen sind zu klären. Auch bitte mit den anderen Mietern sprechen, wie deren Abrechnung aussieht. Weiter empfehle ich zum Mieterverein in Düsseldorf mit allen Unterlagen zu gehen. Dort wird ihnen gut geholfen.
Die unstrittigen Nebenkosten, falls dort auch Nachforderungen vorliegen, sind bei ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechnung innerhalb von ca. 4 Wochen nach Eingang zu bezahlen. Aber wie gesagt, am besten zum Mieterverein oder zu einem Mietrechtsanwalt gehen.
Beste Grüße
Kocki
Hausreinigung/Hausmeister, Kanal Abwasser, Strassenreinigung, Grundsteuer, Versicherung, Allgemeinstrom, und Winterdienst werden üblicherweise nach m² umgelegt auch der Kaltwasserverbrauch wird, sofern keine Wasserzähler vorhanden sind, nach m² abgerechnet, die Müllbeseitigung wird üblicherweise nach Personen umgelegt.
Die Heiz- und Warmwasserkosten (sofern das Warmwasser nicht über Durchlauferhitzer erwärmt wird) müsen zwingend nach Verbrauch umgelegt werden, der Schornsteinfeger gehört mit in die Heizkostenabrechnung.
Wie wird denn der Verbrauch bei Dir erfasst? Mit Heizkostenverteilern an jeder Heizung? Dann muss der Vermieter Dir ja eine Abrechnung eines entsprechenden Unternehmens vorlegen können. Und wie sieht die Verteilung der anderen Kosten (Müll usw.) denn im Vergleich zum Vorjahr aus?
Laut Heizkostenverordnung hat der Vermieter die Pflicht den Heizenergie-Verbrauch für Heizung und Warmwasser zu messen. In der NKA müssen mindestens 50% der Gesamtheizkosten verbrauchsbezogen sein. (Dann 50% über Wohnfläche) Es können aber auch 70% sein. (Dann 30% über Wohnfläche) Das obliegt dem Vermieter.
„Anteilig“ kann viel bedeuten, Anteilig nach Verbrauch, anteilig nach Wohneinheit, anteilig nach Personen, anteilig nach Wohnfläche…
Am besten ist es, sich die NKA vom Vermieter oder der Abrechnungsfirma genau erklären zu lassen. Beide müssen Auskunft geben und sollten Auskunft geben, bis alles verstanden word. Wenn es dann noch Zweifel gibt, rechtzeitig Einspruch einlegen.
Wenn ich das richtig verstanden habe wurden früher die Heizkosten nach Verbrauch der einzelnen Wohnungen abgerechnet und nun nach qm.
Das wäre nicht zulässig, wenn die Verbrauchserfassungsgeräte weiterhin funktioniert hätten.
Es gibt nun 2 Möglichkeiten:
Haben die Erfassungsgeräte funktioniert, können Sie eine Abrechnung nach Verbrauch verlangen und müssen die Abrechnung nach qm nicht akzeptieren.
Haben die Erfassungsgeräte nicht funktioniert, können Sie 15% der nach Fläche abgerechneten Heizkosten von der Abrechnung abziehen.
Der nächste Schritt wäre zunächst beim Hausbesitzer nachzufragen, warum nun nach qm abgerechnet wurde, um herauszubekommen, ob die Geräte vielleicht defekt waren.
Dann würde ich den Vermieter damit konfrontieren, was ich oben geschrieben habe und abwarten, was er antwortet.
Kommt es zu keinem Ergebnis, müsste der Mieterbund oder ein Anwalt helfen.
Ich glaub das mit dem 2 Heizkörpern nicht, auch das mit den 4Personen in einer 45m² Wohung is absoluter Quatsch! Es müssten, um ihre Frage ernstzunehmen so ca. 2,17 Personen sein.
Und ja, wenn man vernünftige Fragen stellt, dann kann man auch vernünftige Antworten erwarten^^^Also schön die Fragen , die man sich selbst stellt, auch vom gefragten beantworten lassen^^^
Is natürlich Schwachsinn,…„sprich gesamt qm- Anzahl an Wohnfläche geteilt durch die Wohnfläche meiner Wohnung“… warum tut ich mir das an, son Scheiss immer wieder durchzulesen und meine Zeit zu verschwenden ??
tu ich mal für volldoofe erklären
11 wohnungen á 45 m² macht dann 495/45= 11
sie zahlen also das 11-fache der kosten, oder wie???
oder dir rechnung 6 jahre alle 12 monate 250-350 € zurückbekommen, zu 306 tage 382 € zahlen und sie haben das an heizung bezahlt, was sie selbst verbraucht haben oho, hört hört !!! was war den das, Eierbrikets selbstgekauft und im Ofen verbrannt ???
ich würd die Frage zum 1.April wieder einstellen.^^