Hallo Astrid,
Es gibt 2 Abrechnungsprinzipien:
- Die Leistungsabrechnung. Es dürfen nur Kosten abgerechnet werden, deren Leistung im Abrechnungszeitraum erbracht wurde. Beispiel: Lieferung bzw. Verbrauch von Wasser/Abwasser vom 1.1.2010-31.12.2010, die Rechnung kommt erst im Januar, die Umlage darf für 2010 erfolgen.
- Die Abflußabrechnung: Es spielt keine Rolle, wann die Leistung erbracht wird oder welches Datum die Rechnung hat, es kommt einzig darauf an, wann sie bezahlt wurde (der Betrag „abgeflossen“ ist).
Eine Abrechnung muß allerdings einheitlich für alle Betriebskosten abgerechnet werden, entweder nach dem Leistungs- oder nach dem Abflußprinzip.
Hier wurde die Leistung in 2011 erbracht und die Zahlung auch. Somit können die Kosten nicht in die Abrechnung 2010 aufgenommen werden. Diese Empfehlung hält jeder gerichtlichen Überprüfung stand, also laß Dich nicht beirren, auch wenn der Vermieter durch einen Rechtsanwalt oder Hauseigentümerverein das Gegenteil behauptet oder gar mit einem Gerichtsverfahren droht.
Ich würde den Vermieter s o f o r t schriftlich (!) darauf aufmerksam machen, daß eine weitere Wartung im Jahr 2011 nicht in Betracht kommt, sondern erst im Jahr 2012, weil 2 Wartungen in einem Jahr ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit sind (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB - Gesetzestext BGB im Internet!).
Tipp 1: Erkundige Dich bei dem Hersteller*) der Therme, ob eine Wartung dieses Gerätes (steht auf dem Typenschild) unbedingt jährlich erfolgen muß, oder ob auch eine 2-jährige Wartung ausreicht. Nicht bei der Wartungsfirma oder einer Vertretung des Herstellers anrufen: die wollen Geld verdienen und würden am liebsten 2x jährlich Wartungsarbeiten durchführen. Es gibt Gasthermen neuerer Bauart, etwa ab 2001/2002, für die 2-jährige Wartungen ausreichen, so daß jährliche Wartungen auch gegen § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verstoßen.
*) Bei google eingeben und die Tel.-Nr. des Stammwerks heraussuchen. Ist nur eine 0180-Nr. angegeben, kann man auch mailen oder einen Brief schreiben. In aller Regel werden die Anfragen beantwortet. Manchmal kann man die günstigere Festnetznummer mit Ortsvorwahl unter www.0180.info herausfinden.
Tipp 2: Nicht alle Wartungsklauseln im Mietvertrag sind wirksam. Unwirksam ist u.a. eine Klausel, nach der der Mieter die Wartungsarbeiten selbst durchführen lassen muß (sog. Thermenwartungs-Urteil des BGH, Az. VIII ZR 129/91). Er muß in diesem Fall Wartungsarbeiten, auch dann nicht zahlen, wenn der Vermieter die Arbeiten schon immer durchführen ließ. Es kommt nur darauf an, ob die Klausel wirksam oder unwirksam ist, nicht auf die nachfolgende Praxis.
Tipp 3: Bei wirksamer Wartungsklausel Rechnung und Wartungsbericht vorlegen lassen. Enthält die Rechnung auch Reparaturarbeiten, ist sie um diese zu kürzen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine Kopie, nach der Rechtsprechung ist er allerdings berechtigt, Rechnungen zu fotografieren, um sie zuhause in Ruhe prüfen zu können.
Mit den besten Grüßen und Wünschen
R.B.
Mitglied des Deutschen Mietgerichtstags e.V.
www.mietgerichtstag.de