Betriebskostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo

Die erste Abrechnung bekommt der Mieter mit dem Umlageschlüssel für Kaltwasser/Abwasser nach Personen (Anteil 470,64 Euro)-
bei den Warmwasserkosten nach Anteil Grund/Anteil Personen.
Im 2 Jahr bzw. für das 2. Jahr bekommt der Mieter in der Abrechnung die Kaltwasser/Abwasserkosten nach qm/Wohnfläche Anteil 1546,97 Euroumgelegt - bei den Warmwasserkosten Personen.
Für das 3. Jahr nur noch qm/Wohnfläche.Wasser/Abwasseranteil 1237,55 EURO
(4 Personen Haushalt/Eltern im 5 Schichtbetrieb arbeitend- kinder werden bei den Großeltern betreut)
Außerdem werden umgelegt Grundsteuer, Treppenhausreinigung, Ungezieferbekämpfung
Im Mietvertrag wurde vereinbart
Betriebskostenvorauszahlung lt. anliegender Aufstellung
Heizkosten
Wasserkosten
Müllabfuhr
Versicherungen
Unter den § 3 des Mietvertrags Miete und Nebenkosten wurde kein weiteres Kreuz gemacht im Bezug auf die nachfolgende Aufstellung der Anlage 3 zu § 27 der II. BV.
Der Vermieter beruft sich auf den Mietvertrag in der Form, dass die o.g. Anlage 3 §27 aufgeführt und er mietvertraglich somit alle Nebenkostenarten umlegen kann. Weiter auf das neue Mietrecht gemäß §556 a BGB wo die Umlage nach qm zwingend vorgegeben ist.
Der Mieter bemängelt regelmäßig die nicht vereinbarten Nebenkosten sowie seit dem 2. Jahr die einseitig geänderte Umlageform und bittet um Einsicht in die Belege in Kopie gegen Kostenerstattung.Da er aus beruflichen Gründen 1. nicht in der Lage während der Bürozeiten des Verwalters Belegeinsicht nehmen zu können.
2. Nicht in der Lage ist die Abrechnung selbst zu prüfen. Die gestiegenen Wasserkosten sind nicht nachvollziehbar.

Vermieter bzw. Hausbetreuung verweist auf den Wohnungseigentumverwalter bezgl. der Belegeinsicht.
Bei den Umlageschlüsseln auf die Teilungserklärung und die Beschlüsse der Gemeinschaft.

Kann dem Mieter (bereits ausgezogen) die Belegeinsicht in Kopie verwehrt werden?
Ist der Vermieter im Recht bezgl. der geänderten Umlageschlüssel?
Wie verhält es sich bei den umgelegten Betriebskosten nach § 27 Anlage 3 der II.BV und der mietvertraglichen Vereinbarung „lt. anliegender Aufstellung“?

Vielen Dank für eure Mühe im Voraus.
Elfi

#2

Hallo, Elfi!
Der Vermieter kann nicht den Umlageschlüssel nach Wohnfläche ändern, wenn im Mietvertrag nach Personenzahl vereinbart ist. Die Regelung im BGB gilt nur, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Abrechnungen dürfen nicht grob unbillig sein.

Die erste Abrechnung bekommt der Mieter mit dem
Umlageschlüssel für Kaltwasser/Abwasser nach Personen (Anteil
470,64 Euro)-
Abrechnung die Kaltwasser/Abwasserkosten nach qm/Wohnfläche
Anteil 1546,97 Euroumgelegt - bei den Warmwasserkosten
Personen.
Für das 3. Jahr nur noch qm/Wohnfläche.Wasser/Abwasseranteil
1237,55 EURO
somit alle Nebenkostenarten umlegen kann. Weiter auf das neue
Mietrecht gemäß §556 a BGB wo die Umlage nach qm zwingend
vorgegeben ist.
Der Mieter bemängelt regelmäßig die nicht vereinbarten
Nebenkosten sowie seit dem 2. Jahr die einseitig geänderte
Umlageform und bittet um Einsicht in die Belege in Kopie gegen
Kostenerstattung.
Ist der Vermieter im Recht bezgl. der geänderten
Umlageschlüssel?

#3

Hallo, Elfi!
Der Vermieter kann nicht den Umlageschlüssel nach Wohnfläche
ändern, wenn im Mietvertrag nach Personenzahl vereinbart ist.
Die Regelung im BGB gilt nur, wenn nichts anderes vereinbart
ist. Die Abrechnungen dürfen nicht grob unbillig sein.

Hallo Hans

Danke für die Antwort.
Wenn im Mietvertrag aber nichts im Punkt Umlageschlüssel vereinbart wurde und die Abrechnung im 1. Mietjahr nach der Umlage Personen gemacht wurde. Im 2. bzw. für das 2. Mietjahr nach qm/Wohnfläche. Gilt dann das BGB? Dadurch sind z.B. die anteiligen Wasserkosten enorm hoch. Ist nicht ein einmal gewählter Umlageschlüssel bindend?

Wenn Vermieter einen ganzen normalen Mietvertrag aus den Schreibwarenhandel benutzt - unter § 3 Miete und Nebenkosten Abs.1 " Neben der Miete sind zu entrichten für Betriebskostenvorschuss Heizkostenvorschuss lt. anliegender Aufstellung. Diese Aufstellung benennt Betriebskosten wie Wasser, Versicherungen s. mein 1. Posting.

Im Abs. wird nichts angekreuzt. Was ist dann Fakt? Die schriftliche anliegende Aufstellung oder die gesamten Betiebskosten welche des §27 der II. Berechnungsverodnung welche unter §3 Abs. 2 aufgeführt wurde, aber das notwendige Kreuz nicht gemacht wurde?
Gleiches für die Treppenhausreinigung - nichts angekreuzt. 1. Jahr reinigen die Mieter selbst regelmäßig - 2. Jahr kommt eine Treppenhausreinigung, welche die Mieter gleich widersprochen haben.

Im preisgebunden Wohnraummietrecht gibt es ein Recht auf Belegeinischt in Kopie. Beim freien Wohnraummietrecht hat der Gesetzgeber dies anscheinend vergessen zu verankern.

Wenn nun aber Mieter kompletter Laie, dazu noch beruflich voll eingespannt, sein Einsichtrecht nicht bei zuständigen Wohnungseigentumverwalter während der Geschäftszeiten wahrnehmen kann, hat er dann nicht einen Anspruch auf Kopien der Belege gegen Kostenerstattung? Steht einen Mieter nicht eine angemessene Prüfzeit von ca. 1-2 Wochen zu?
Der Mieter muss dann, weil er sein Einschichtsrecht nicht wahrnehmen kann, eine nicht korrekte und auch nicht plausibel Abrechnung zahlen?

Weiter wie sieht denn die Umlage nach qm aus, können hier ca. Angaben übernommen werden oder müssen die korrekten qm zu Grunde gelegt werden?

Gruß Elfi

#4

Wenn im Mietvertrag aber nichts im Punkt Umlageschlüssel
vereinbart wurde und die Abrechnung im 1. Mietjahr nach der
Umlage Personen gemacht wurde. Im 2. bzw. für das 2. Mietjahr
nach qm/Wohnfläche. Gilt dann das BGB? Dadurch sind z.B. die
anteiligen Wasserkosten enorm hoch. Ist nicht ein einmal
gewählter Umlageschlüssel bindend?

Jein, Elfi,
leider steht im BGB die Wohnflächenabrechnung und nicht die Personenverteilung, was immer wieder zu unbilligen Ergebnissen führt. Dann dürfen auch nur die Kosten verteilt werden, die auch wirklich entstanden sind. Der Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht, kann also die Zahlung von Vorauszahlungen verweigern, wenn ihm keine Rechnungskopien zugeschickt werden. Die Quadratmeter in einer Wohnung sind bestmöglich zu schätzen, dürfen nicht über 10 % abweichen.

Aufstellung. Diese Aufstellung benennt Betriebskosten wie
Wasser, Versicherungen s. mein 1. Posting.
Gleiches für die Treppenhausreinigung - nichts angekreuzt. 1.
Jahr reinigen die Mieter selbst regelmäßig - 2. Jahr kommt
eine Treppenhausreinigung, welche die Mieter gleich
widersprochen haben.

Widerspruch war gerechtfertigt, da die Mieter gut und besser reinigen können als eine Fremdfirma.

Im preisgebunden Wohnraummietrecht gibt es ein Recht auf
Belegeinischt in Kopie. Beim freien Wohnraummietrecht hat der
Gesetzgeber dies anscheinend vergessen zu verankern.
wahrnehmen kann, hat er dann nicht einen Anspruch auf Kopien
der Belege gegen Kostenerstattung?
Der Mieter muss dann Abrechnung zahlen?
Gruß Elfi

#5

Hallo

der Vermieter hat Kosten, die nicht nach Verbauch zu erfassen sind ( Uhren ) nach der Wohnfläche zu verteilen. Er kann heierbei allerdings abweichen, z.B. Kaltwasser nach Personentagen zu verteilen. Ein einmalig getroffener Abrechnungschlüssel darf dann jedoch ohne Zustimmung des Mieters nicht verändert werden. Es kann also nicht einmal nach Wohnfläche, dann anch Personenzahl abgerechnet werden, wenn es keine Kaltwasseruhren gibt.

Die erste Abrechnung bekommt der Mieter mit dem
Umlageschlüssel für Kaltwasser/Abwasser nach Personen (Anteil
470,64 Euro)-

  1. Abrechnung also richtig - Der Verbrauch entspricht in etwa einem
    Haushalt mit 5 Personen beu eine angenommenen Kaltwasser/Abwasserpreis inkl. Zähler und Steuern von 3,90 €.

bei den Warmwasserkosten nach Anteil Grund/Anteil Personen.

Vorschrift ! ohne Warmwasserzähler - es müssten dann aber 18 % der Heizkosten als Warmwasserkosten angesetzt sein.

Im 2 Jahr bzw. für das 2. Jahr bekommt der Mieter in der
Abrechnung die Kaltwasser/Abwasserkosten nach qm/Wohnfläche
Anteil 1546,97 Euroumgelegt - bei den Warmwasserkosten
Personen.
Für das 3. Jahr nur noch qm/Wohnfläche.Wasser/Abwasseranteil
1237,55 EURO

ich nicht zulässig, der Vermieter muss die Abrechnungsart des Vorjahres einhalten.

(4 Personen Haushalt/Eltern im 5 Schichtbetrieb arbeitend-
kinder werden bei den Großeltern betreut)
Außerdem werden umgelegt Grundsteuer, Treppenhausreinigung,
Ungezieferbekämpfung
Im Mietvertrag wurde vereinbart
Betriebskostenvorauszahlung lt. anliegender Aufstellung
Heizkosten
Wasserkosten
Müllabfuhr
Versicherungen
Unter den § 3 des Mietvertrags Miete und Nebenkosten wurde
kein weiteres Kreuz gemacht im Bezug auf die nachfolgende
Aufstellung der Anlage 3 zu § 27 der II. BV.
Der Vermieter beruft sich auf den Mietvertrag in der Form,
dass die o.g. Anlage 3 §27 aufgeführt und er mietvertraglich
somit alle Nebenkostenarten umlegen kann. Weiter auf das neue
Mietrecht gemäß §556 a BGB wo die Umlage nach qm zwingend
vorgegeben ist.

Der Hinweis auf § 27 erlaubt auch dann die Abrechnung der anderen Kosten, wenn diese nicht ausdrücklich vereinbart sind. Lediglich, wenn einzelnen Kostenarten ausdrücklich ausgenommen sind, dürfen sie nicht umgelegt werden.

Der Mieter bemängelt regelmäßig die nicht vereinbarten
Nebenkosten sowie seit dem 2. Jahr die einseitig geänderte
Umlageform und bittet um Einsicht in die Belege in Kopie gegen
Kostenerstattung.Da er aus beruflichen Gründen 1. nicht in der
Lage während der Bürozeiten des Verwalters Belegeinsicht
nehmen zu können.
2. Nicht in der Lage ist die Abrechnung selbst zu prüfen. Die
gestiegenen Wasserkosten sind nicht nachvollziehbar.

Vermieter bzw. Hausbetreuung verweist auf den
Wohnungseigentumverwalter bezgl. der Belegeinsicht.
Bei den Umlageschlüsseln auf die Teilungserklärung und die
Beschlüsse der Gemeinschaft.

Der Vermieter hat auf Anforderung des Mieters die Belege zu beschaffen. Solange er die Belege nicht vorlegt muss der Mieter mangels Überprüfbarkeit auch nicht zahlen. Den Vermieter schriftlich auffordern, die Belege vorzulegen und erklären, solange die Auskunft nicht erteilt wird, wird die Rechnung nicht gezahlt. Im Übrigen sollte der Mieter sich am Ort um Rat bei einem Anwalt oder Mieterverein bemühen.

Kann dem Mieter (bereits ausgezogen) die Belegeinsicht in
Kopie verwehrt werden?
Ist der Vermieter im Recht bezgl. der geänderten
Umlageschlüssel?
Wie verhält es sich bei den umgelegten Betriebskosten nach §
27 Anlage 3 der II.BV und der mietvertraglichen Vereinbarung
„lt. anliegender Aufstellung“?

Dies ist keine Rechtsauskunft im Sinne des RBerG und stellt die persönliche Meinung des Autors dar.

Grüsse Günter

#6

Hallo Günter

Vielen Dank schon mal.
Wenn die Vertragsparteien folgenden Passus vereinbaren würden zu den Nebenkosten auf einen extra Blatt.

"Nebenkostenaufstellung , Str. Nr. Wohnort, 1.OG. Links
zum Mietvertrag vom:
Lt Hausverwaltung vom …

Folgende Nebenkosten werden auf den Mieter umgelegt:
Hausmeister 10,10 Euro
Allgemeinstrom 6,14 Euro
Kaltwasser- Abwasser -Regenwasser 77,17
Müll-Straßenreinigung - Weserniederung 22,07 Euro
Haftpflichtversicherung - Wasserversicherung 10,22 Euro
Heizung 38,05 Euro

Gesamt lt. obigem Datum 163,75 Euro

Kann sich ein Vermieter dann auf den § 27 bei den Abrechnungen berufen?

Weiter bei der Umlage nach Quadratmeter, kann sich ein Vermieter an ca. Angaben halten oder sind hier die tatsächlichen qm zu Grunde zu legen?

Gibt es Seiten zum Nachschlagen bzw. nach lesen.

Gruß
Elfi

#7

Hallo Elfi,

Wenn die Vertragsparteien folgenden Passus vereinbaren würden
zu den Nebenkosten auf einen extra Blatt.

"Nebenkostenaufstellung , Str. Nr. Wohnort, 1.OG. Links
zum Mietvertrag vom:
Lt Hausverwaltung vom …

Folgende Nebenkosten werden auf den Mieter umgelegt:
Hausmeister 10,10 Euro
Allgemeinstrom 6,14 Euro
Kaltwasser- Abwasser -Regenwasser 77,17
Müll-Straßenreinigung - Weserniederung 22,07 Euro
Haftpflichtversicherung - Wasserversicherung 10,22 Euro
Heizung 38,05 Euro

Gesamt lt. obigem Datum 163,75 Euro

Vorab. Ist es ein Mietvertrag von Zweckform, dessen roter Anhang die Auflistung hatte und teilweise noch hat, spielt die Aufstellung keine Rolle, wenn auf den § 27 hingewiesen wird. Dann kann der Vermieter alles umlegen.

Wird jedoch auf getrenntem Schreiben und ohne Verweis auf § 27 eine Aufstellung z.B. auf ein weißes Blatt Papier geschrieben ( für jene, die anfragen, wie es mit rotem Papier ist; die Farbe ist nur ein Beispiel ) welche Betriebskosten zu zahlen sind, ist diese Vereinbarung als Individualvereinbarung zu sehen und somit kann der Vermieter weitere Kosten, die nicht in diesem Schreiben enthalten sind, nicht umlegen.

Kann sich ein Vermieter dann auf den § 27 bei den Abrechnungen
berufen?

Weiter bei der Umlage nach Quadratmeter, kann sich ein
Vermieter an ca. Angaben halten oder sind hier die
tatsächlichen qm zu Grunde zu legen?

nein, der Vermieter ist verpflichtet nur die tatsächliche Wohnfläche zu berechnen. Ist das bei der Abrechnung nicht der Fall ist die Abrechnung falsch.

ja, es gibt zahlreiche Literatur zu den Nebenkosten. Und noch mehr Urteile in diesem Fragekomplex. Melde Dich bitte mal direkt bei mir auf e-Mail. Bitte keine Bilder und keine gescannten Schreiben senden, sie werden gnadenlos von Virenschutzprogramm aussortiert.

Grüsse Günter

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