Hallo an alle Wissenden.
Wäre schön, wenn jemand einen Rat hätte.
Folgender Fall:
Mieterin X hat aufgrund von massivem Schimmelbefall (durch Baumängel im Dach entstanden) in ihrer Wohnung ab Dezember 2008 eine Mietminderung von 30% vorgenommen, nachdem der Vermieter nach mehreren schriftlichen Aufforderungen nichts dagegen unternahm. Die Kürzung wurde vom Vermieter akzeptiert. Allerdings wurden die 30% nur von der Grundmiete abgezogen. Die Vorauszahlungen für Heizung, Wasser und Betriebskosten sind dem Vermieter zu 100% monatlich bezahlt worden.
Am 31.03.2009 ist die Mieterin X (fristgerecht) ausgezogen, da sich der Schimmel immer weiter ausbreitete.
Am Tag des Auszugs fand eine Zwischenablesung der Heizung mit 2 Zeugen statt. Das Übergabeprotokoll ist vorhanden. Anfang November 2010 erhielt die Mieterin X ihre Betriebskostenabrechnung (01.01-31.12.09) für den Abrechnungszeitraum Jan 09 bis März 09 mit der Forderung, ca. 202 € für die 3 Monate nachzuzahlen. Dort wurden die Heizkosten über die Gradtagtabelle berechnet. Da die Monate Januar, Februar und März laut Tabelle sehr heizintensiv sind und 45% der Gesamtkosten im Jahr ausmachen, weigert sich die Mieterin X zur Nachzahlung, denn der Betrag wäre zugunsten der Mieterin um ca. 60 € geringer ausgefallen, wenn man die Werte der Zwischenablesung und damit ihren tatsächlichen Verbrauch berechnet hätte.
Zum Vergleich: Im Jahr 2008 hatte die Mieterin von Jan-Dez eine Nachzahlung von lediglich 78 €, obwohl der Schimmel dort auch schon vorhanden war und die Wohnung regelmäßig gelüftet und mehr als gewöhnlich beheizt werden musste.
Nun meine Fragen:
Ist die Mieterin berechtigt, die Betriebskosten noch nachträglich, also jetzt bei der BK-Abrechnung, um 30% zu kürzen, da sie ja von Anfang an nur die Grundmiete berechnet hat?
Darf sie von dem Vermieter verlangen, dass er die Ablesewerte vom Auszugstag berechnet und nicht nach der Gradtagmethode?
Zudem wurde der Mieterin eine Nuzerwechselgebühr berechnet. M.E. ist das nicht umlagefähig. Ist das richtig?
Vielen Dank im Voraus für die Mühe und Beantwortung meiner Fragen!
LG, Su
Ist die Mieterin berechtigt, die Betriebskosten noch
nachträglich, also jetzt bei der BK-Abrechnung, um 30% zu
kürzen, da sie ja von Anfang an nur die Grundmiete berechnet
hat?
Nein, die Mietminderung betrifft nur die Miete, nicht die Nebenkosten.
Darf sie von dem Vermieter verlangen, dass er die
Ablesewerte vom Auszugstag berechnet und nicht nach der
Gradtagmethode?
Wenn Zähler vorhanden sind (und bisher die Ablesung die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung war), sind die Zählerstände vom Auszug zu verwenden. Oftmals geht der Zählerstand aber nur anteilig in die Heizkosten ein, weil ja noch Grundgebühren usw. dazukommen.
Zudem wurde der Mieterin eine Nutzerwechselgebühr berechnet.
M.E. ist das nicht umlagefähig. Ist das richtig?
Für eine fristgerechte Beendigung des Mietverhältnisses? Das sind ganz sicher keine Nebenkosten. Ein Wechsel des Meiters ist das Risiko des Vermieters.
Ist die Mieterin berechtigt, die Betriebskosten noch
nachträglich, also jetzt bei der BK-Abrechnung, um 30% zu
kürzen, da sie ja von Anfang an nur die Grundmiete berechnet
hat?
Nein, die Mietminderung betrifft nur die Miete, nicht die
Nebenkosten.
Hallo Heiko_Jahn.
Danke für die Antworten.
Ich habe jetzt schon mehrfach nachlesen können, dass man tatsächlich die Grundmiete und die Betriebskosten mindern kann.
Das war mir auch neu. Deshalb meine Frage: Kann die Mieterin
die Betriebskosten auch noch nachträglich mindern?
Das war mir jetzt auch neu. Ziemlich sicher ist, dass nachträgliche Mietminderungen nicht durchsetzbar sein dürften. Inwieweit die angesprochene Verkürzung der Nebenkosten vor Gericht wirklich Bestand hätte, ist fraglich. Es handelt sich um einen Posten, der vom Vermieter zum Ende des Abrechnungszeitraumes auf Null zu rechnen ist. Daraus ergeben sich dann die Nach- oder Rückzahlungen.
Im Zweifelsfall wird der Vermieter klagen. Bekanntermaßen ist man vor Gericht und auf hoher See in Gottes Hand…
BTW, ich habe als Vermieter z.B. Etagenheizungen eingebaut. D.h., jeder Mieter macht einen Vertrag über die Gasklieferung mit den Stadtwerken. Da dürfte eine Kürzung schwierig werden…