Betriebskostenabrechnung nach Personenmonaten

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Tag!

Zu folgendem Sachverhalt habe ich eine Frage:

Unser Vermieter ist Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen. Die Wohnung haben wir zu zweit seit dem 01.09.2009 gemietet. Laut unserem Mietvertrag erfolgt die Abrechnung der Betriebskosten nach Personenmonaten.

Wir haben nun die Abrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2009 (!) bis zum 31.12.2009 erhalten. Hier fallen insgesamt für die Wohnung rund 800 € an Nebenkosten an. Das sollte der Betrag sein den die Hausverwaltung für die Wohnung ermittelt hat, muss ich aber bei der Einsichtnahme in die Originaldokumente noch prüfen. Nach Auskunft einer anderen Miteigentümerin erfolgt hier jedoch die Verteilung nicht ausschließlich nach Personenmonaten sondern auch für bestimmte Kosten auch nach Miteigentumsanteil. Ich gehe daher davon aus, dass unser Mietvertrag entsprechend angepasst werden müsste.

Jetzt aber – aus meiner Sicht – der Hammer. Unser Vermieter hat uns nun eine Abrechnung zukommen lassen, mit welcher er die Nebenkosten für das Jahr 2009 auf die verschiedenen „Mieter“ seiner Wohnung verteilen möchte. Hier setzt er für die ersten 8 Monate eine Person an und für die letzten 4 Monate zwei Personen, so dass er insgesamt auf 16 Personenmonate kommt. Von diesen 16 Personenmonaten stellt er uns nun 8 in Rechnung, so dass wir die Hälfte der Nebenkosten für das Jahr 2009 tragen sollen.

Leider finde ich hierzu im Internet keine Beispielfälle. Aber aus meiner Sicht kann dieses Vorgehen nicht tragbar sein, da er so die Kosten des Leerstandes auf uns umlegt. Ich möchte daher der Abrechnung wieder sprechen, mir fällt nur schwer das rechtlich zu untermauern. Kann mir hier jemand weiterhelfen?

Vielen Dank!

#2

Hallo jc_filip,

das ist ein Fall für einen Mieterverein. Die gibt es in vielen Städten - mindestens aber sind sie über das Internet erreichbar. Sofern man nicht Mitglied ist, können Kosten anfallen. Diese dürften aber unterhalb der Kosten für einen Rechtsanwalt sein.

Einen solchen Fall kenne ich auch nicht und kann ihn rechtlich leider nicht bewerten. Da ich selbst Mieter bin, habe ich mir vor zwei Jahren „Das Mieterlexikon“ (Hrsg. Deutscher Mieterbund) gekauft. Leider steht auch darin nichts zu Deinem Problem - die möglichen Verteilerschlüssel für Betriebskosten werden zwar angeführt und teilweise mit Problemen beschrieben - aber wie gesagt, es passt leider nicht zu Deiner Fragestellung.

Sorry - hätte Dir gerne weitergeholfen…

Grüße who_knows

#3

Hallo,
erst einmal haben Sie vollkommen recht, daß diese Abrechnung so nicht tragbar ist. Das ist ein klassischer Fall, wo der Vermieter versucht seine sogenannten „Leermonate“ unter den Hammer zu bringen.
Da dies, so wie es aussieht, eine harte Nuss zu werden scheint (ich kann mich auch täuschen), würde ich Ihnen empfehlen dem Mieterschutzbund beizutreten. Gleich bei Eintritt in den DMB bekommen Sie eine Beratung, wo Sie Ihren Fall schildern können. Ich selber habe auch Probleme mit einem ehemaligen Vermieter gehabt, der DMB hat mir dabei sehr geholfen diese Probleme zu lösen.
Aber „nichtsdestotrotz“ sollten Sie der Nebenkostenabrechnung so schnell wie möglich widersprechen, mit dem Hinweis, daß Sie erst ab September 2009 gewillt sind die Nebenkosten zu tragen. In Ihrem Mietvertrag sollten diese ja geregelt sein. Sie zahlen also jeden Monat einen Nebenkostenbeitrag, so daß die Endabrechnung für 2009 ja wohl nicht mehr so hoch sein sollte. Sollte dann Ihr Vermieter auf „Stur“ schalten, dann bleibt Ihnen noch die Möglichkeit des Anwaltes oder des DMB. Aber vorerst würde ich versuchen diese Angelegenheit mit dem Vermieter selbst zu lösen, schließlich wollen Sie ja noch weiter dort wohnen bleiben. Es sollte kein „böses Blut“ fliessen. „Lächle Deinem Feind immer an“!!
Wenn Sie der Meinung sind, daß die letzten 4 Monate des Jahres mit den jeweils 2 Personen (4 Monate = 8 Personen), korrekt ist, dann zahlen Sie schon einmal im voraus diesen Betrag, dann kann Ihr Vermieter auch sehen, daß Sie gewillt sind Zahlung zu leisten. Sie haben ja Ihre Zählerstände, die Kosten dafür kann man sich ja aus dem Internet erlesen. Hierbein sollten Sie aufpassen, daß diese Kosten auch stimmen. Manche Vermieter schlagen auf diese Kosten einfach auf, ohne, daß Sie etwas sagen (wenn es klappt, dann klappt’s), das ist dann die Devise. Ansonsten würde ich Ihn dann höflich darauf hinweisen, daß er die Abrechnung vielleicht nicht ganz richtig erstellt hat, denn Sie wohnen ja erst seit Sep 09 darin. Vielleicht bitten Sie Ihn um Korrektur mit dem Hinweis, daß Sie die Abrechnung Sep -Dez 09 schon beglichen haben, den Rest aber nicht anerkennen können, weil Sie ja erst ab Sep 09 dort wohnen.

Viele Grüße

#4

Die Beschreibung der Problematik scheint wirklich auf einen Ausnahmefall hinzudeuten. Ich bin zwar in Bezug auf die Art der Abrechnung kein Experte (bei mir geht es um Abrechnung von zahnärztlichen Leistungen). Aber nach kurzer Recherche kann ich so viel sagen: Eine personenbezogene Abrechnung ist nur in so fern gerechtfertig als das der Verbrauch bei mehreren Mietern natürlich höher ist als bei einem Mieter einer Wohneinheit. Allerdings sollte die Ermittlung der tatsächlich verbrauchten „Nebenkosten“ pro Wohneinheit geschehen. Also Meßwerte aus der Wohneinheit selbst (Heizkostenzähler, Wasseruhren). Grundsätzlichg gilt ja dass man nicht pauschal einen Mehrverbrauch unterstellen darf. Auch eine Person die täglich badet (beispielsweise) wird mehr verbrauchen als ein Mitbewohner der die Wohneinheit nur als Zweitwohnsitz benutzt.
Diese Überlegungen kann ich aber nicht mit Paragraphen belegen. Deshalb wenden sie sich bitte an einen weiteren Experten.
Mit freundlichen Grüßen

#5

Hallo,

zwar kommt die Antwort auf Ihre Frage etwas verspätet, aber vll. kann ja der eine oder andere Leser noch etwas damit anfangen.

Die Abrechnung einiger Nebenkosten über den Verteilerschlüssel Personenmonate ist durchsaus legitim. Es ist lediglich zu beachten, dass die Anzahl der Personen, die das Objekt bewohnen für die jeweiligen Teilzeiträume entsprechend berücksichtigt werden. In Ihrem Fall haben 2 Personen die Wohnung für 4 Monate bewohnt - also 2 x 4 = 8 Personenmonate. Die restlichen 8 Monate war die Wohnung zwar unbewohnt, dennoch muss bei Wohnungsleerstand eine Person für die Abrechnung angesetzt werden - also 1 x 8 = 8 Personenmonate. Insofern scheint zumindest die Ermittlung der Personenmonate hier korrekt erfolgt zu sein. Allerdings können nicht alle Nebenkosten über die Personenmonate aufgeschlüsselt werden - die meisten Kosten sind tatsächlich über die Gesamtwohnfläche aufzuteilen. In Ihrem Fall wäre dann nach Ermittlung des Kostenanteils für die Wohnfläche Ihrer Wohnung, dieser Anteil auch noch auf die 4 Monate aufzuteilen, in denen Sie die Wohnung tatsächlich bewohnt haben (4/12). Hier lohnt es sich, bei der Abrechnung genauer hinzusehen.

Ich hoffe, ich konnte helfen.