Hallo,
wir haben folgende Problemstellung:
Letztes Jahr haben wir eine Eigentumswohnung erworben, welche wir selbst bewohnen.
Mit der ersten Betriebskostenabrechnung 2009 haben wir u.a. festgestellt, dass wir 2-fach Kabelanschluss, viel zu hohe Heizkosten und auch die weiteren Kosten teilweise völlig überhöht oder undurchsichtig sind. Das Geld der ET-Gemeinschaft wird zu einem 0,25% Zinssatz (!) auf einem Tagesgeldkonto eingezahlt.
Nun haben wir die vorhandene Verwaltungsgesellschaft bereits mehrfach um Einsicht in die Belege gebeten. Unsere Anfragen (selbst per Einschreiben!) wurden von dieser Firma jedoch bisher ignoriert.
Nun möchten wir rechtliche Schritte einleiten, sind jedoch unschlüssig über die Rechtslage:
haben wir als Eigentümer das Recht auf Einsicht (und wo steht das?)
müssen wir hierzu Klage einreichen oder eine einstweilige Verfügung beantragen und bei welchem Gericht? Gibt es dazu schon Rechtssprechung?
wenn wir feststellen das gemogelt wurde oder nicht korrekt abgerechnet --> haftet die Verwaltergesellschaft dafür?
die so genannte Betriebskostenabrechnung ist bei der Eigentumswohnung die Hasugeld- oder auch Wohngeldabrechnung. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung muß eine Abrechnung auch für den Laien mit dem Taschenrechner nachvollziehbar sein. Wenn nicht, ist sie nicht formgerecht; d.h. sie ist formell falsch.
Es ist üblich, dass die Abrechnung zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung verschickt wird. Auf der Versammlung wird diese Abrechnung dann festgestellt und die Salden zum nächsten 1. fällig beschlossen. Hier können Sie gegen die Feststellung stimmen. Tut das die Mehrheit der Eigentümer, muss die Verwaltung schnellstmöglich eine Korrektur vorlegen. Wird sie aber als Abrechnung beschlossen, können Sie mit einer Anfechtungsklage vorgehen und werden in jedem Fall Recht bekommen. D.h. Sie müssen mit den Kosten für den Rechtsstreit in Vorlage gehen und erhalten sie hinterher erstattet. Hierbei kommt es auf den Streitwert an. Haben Sie vielleicht eine Rechtsschutzversicherung?
Als Eigentümer haben Sie das Recht, in alle Unterlagen bei der Verwaltung einzusehen und sich selbst Kopien über das Fotografieren anzufertigen. Ebenso kann der von Ihnen beauftragte Rechtsanwalt Kopien gegen Kostenerstattung anfordern. Die Verwaltung muss diese zwingend herausgeben. Wenn nicht, würde ich sie einklagen. Sie erhalten dann in jedem Fall auch wieder Recht.
Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet.
Die Haftung für eine korrekte Abrechnung und Durchführung einer Versammlung hat die Verwaltung. Wenn sie dies nicht durchführt, haben Sie einen Anspruch gegen die Verwaltung. Notfalls sofortige Abberufung.
Einen über die Kosten hinaus gehenden Anspruch auf Schadenersatz haben Sie nur dann, wenn Sie Kosten für einen Überziehungskredit hatten.
Das ganze ist ein sehr komplexes Thema, das man schwer in einer kurzen Antwort vollständig abhandeln kann. Kommt darauf an, wo sich die Wohnung befindet. Ich könnte einige Empfehlungen für gute Rechtsanwälte geben.
Das Recht zur Einsicht ergibt sich aus den Regeln zur Ordnungmäßigen Verwaltung und wird durch d.h.M. bestätigt. Es ist nicht förderlich zunächst zu unterstellen, dass dort möglicherweise durch den Verwalter „gemogelt“ wird. Sie sollten sich an den Verwaltungsbeirat wenden, dieser weiß oft sehr viel mehr, als der „normale Eigentümer“
Spätestens auf der ETV sollte der Verwalter zu Ihren Fragen plausibel Stellung nehmen können, Sie Schreiben in Ihrer Frage, dass die Kosten viel zu hoch seien- hier stellt sich die Frage im Vergleich mit was- und vielleicht gibt es Beschlüsse der ETV die auch eine bestimmte Handlungsweise verlangen.
Hier wären erstmal die Protokolle und auch die Teilungserklärung umfangreich durch zuarbeiten.
Eine Klage auf Einsicht könnte vor dem AG in dessen AG-Bezirk die Wohnung liegt eingereicht werden. Für eine einstweilige Verfügung fehlt es, meines Erachtens, an der Eilbedürftigkeit.
Diese Kosten müssten zunächst Sie als Kläger zahlen. Sollte der Beklagte unterliegen, kann ein entsprechender Kostenantrag gestellt werden.
Für einen Schadenersatzanspruch, muss erstmal ein Schaden vorhanden und festgestellt sein.
Mit der ersten Betriebskostenabrechnung 2009 haben wir u.a.
festgestellt, dass wir 2-fach Kabelanschluss, viel zu hohe
Heizkosten und auch die weiteren Kosten teilweise völlig
überhöht oder undurchsichtig sind. Das Geld der
ET-Gemeinschaft wird zu einem 0,25% Zinssatz (!) auf einem
Tagesgeldkonto eingezahlt.
Nun haben wir die vorhandene Verwaltungsgesellschaft bereits
mehrfach um Einsicht in die Belege gebeten. Unsere Anfragen
(selbst per Einschreiben!) wurden von dieser Firma jedoch
bisher ignoriert.
Nun möchten wir rechtliche Schritte einleiten, sind jedoch
unschlüssig über die Rechtslage:
haben wir als Eigentümer das Recht auf Einsicht (und wo
steht das?)
müssen wir hierzu Klage einreichen oder eine einstweilige
Verfügung beantragen und bei welchem Gericht? Gibt es dazu
schon Rechtssprechung?
wenn wir feststellen das gemogelt wurde oder nicht korrekt
abgerechnet --> haftet die Verwaltergesellschaft dafür?
wer trägt die Rechtskosten?
haben wir Schadensersatzanspruch?
Hallo Fragesteller THDuerr.
Viele Fragen auf einmal; kurze Antwort von mir!
Die Kabelgebühren können natürlich für eine Einheit
nur einmal berechnet werden. Das kann man leicht korrigieren oder den Abrechnungsbetrag erst mal um die strittige Position kürzen.
Die Deffinition der „völlig überhöhten Kosten“
müßte man schon mal präzisieren.
Die Verzinsung der Rücklagegelder bei heutigen Zinssätzen ist eine Schande aber nicht dem Verwalter
anzulasten. Es wird hier gerne vergessen, daß es sich bei den Rücklagegeldern um Treuhandvermögen handelt,
welches nicht beliebig + spekulativ zum Höchstsatz angelegt werden kann. Im Vordergrund steht hier die
Sicherheit und jederzeitige Verfügbarkeit für erforderliche, unvorhergesehene Reparaturmaßnahmen
am Objekt.
Jeder Eigentümer hat das Recht der Belegeinsicht und Prüfung der Abrechnungsunterlagen. Sie müssen hierzu keine Klage einreichen. Zumindest nicht im Vorfeld, denn wenn Sie Ungereimtheiten bei IHrer Abrechnung festellen wird das bei weiteren Miteigentümern ebenfalls so aussehen. In diesem Falle wird die Gemeinschaft gemeinsam vorgehen. Hilfreich ist meist das Studium der Teilungserklärung und Befragung weiterer Eigentümer oder wenn vorhanden des Verwaltungsbeirates. Wenn das zu keinem plausiblen Ergebnis führt sollte die Gemeinschaft, wiederum gemeinsam entsprechend anwaltlichen Rat in Anspruch nehmen. Ansonsten stehen die Chancen gut, daß Sie auf den Anwaltskosten sitzen bleiben.
letze Gegenfrage: welcher Schaden ist Ihnen bis jetzt (im Vorfeld) entstanden?
Hallo ThDuerr,
zuerst fehlt es in Deinem Schreiben an Sachpunkten. Daher ist die Antwort genau so wage wie die Fragen.
Wann ist die letzte Abrechnung gekommen.
Wann wurde die ETV daran abgehalten.
Wie war das Abstimmungsergebnis.
Wie lange ist der Verwalter gewählt.
Wie lange im voraus (Jahre) hast Du die ETV
Protokolle.
Erst wenn diese Fragen gekärt sind, ist es mögliche eine vernünftige Antwort zu geben.
So jetzt zu den weiteren Fragen,
1.1 als Eigentümer habe ich alle Rechte. Der Verwalter ist nur der Verwalter, nichts mehr und
daher zur Zusammenarbeit verpflichtet.
2.1 Ich würde eine einstweilige Verfügung beantragen.
3.1 Rechtsprechung gibt es schon genügend zu diesem Thema, ich benutze das Internet zu solch einer Frage. Kostet nichts und ist vielfältiger als ein Anwalt.
4.1 Wenn eindeutig festliegt, nach Prüfung der Unterlagen und der Verwalter hat geschummelt, dann würde ich nicht lange rumreden, einen wirklichen Anwalt für WEG Recht suchen und volle Breitseite, sofort, hier dem Rechtsanwalt sagen, die Zeit ist nach 12 und wenn er dann nicht richtig reagiert, so muss er seine Haftpflichtversicherung testen. Sollte die Verwaltung einen Schaden verursacht haben, zählt nur Schnelligkeit, sonst ist das Geld weg.
5.1 Im deutschen Recht ist es noch so, wer verliert bezahlt.
6.1 Ja, wenn der Verwalter geschummelt hat und Geld wurde veruntreut, so habt Ihr einen Anspruch. Dazu aber ganz klar, einen Anspruch habt ihr aber nur > wenn die Abrechnung nicht rechtskräftig ist.
Detailierter wage ich es aus aktuellem Anlass weiterer Rechtsänderungen nicht weiter Stellung zu nehmen. Der Ärger und Dein Aufwand wären unverhältnismäßig höher, das finde ich keine gute Idee.
Ich hoffe dass einige verwertbare und hoffnungsgebende Möglichkeiten erkennbar werden. Bitte zuerst gut recherchieren, dann Fragen und Detailfragen aufschreiben und schließlich damit ! zu einem speziellen Anwalt vor Ort (von diesem Chance auf Gewinn und entstehende Kosten prognostizieren lassen)oder online stellen !
Mit besten Wünschen auf gutes Gelingen verbleibe ich
gf-59
ein Oberfachmann bin ich nicht, doch einige Punkte erscheinen sicher:
Sie haben als Eigentümer und als Besitzer (Mieter) das Recht zur Einsichtnahme in die Akten.
Hierzu gibt es bestimmt Rechtsprechung. Ich empfehle, mit dem Beirat zu korrespondieren und den Ball flach zu halten. Es wird sicher eine Möglichkeit geben, die Unterlagen einzusehen. Die Verwaltung ist Dienstleister der Eigentümer.
Wenn falsch abgerechnet wurde und klar ist, dass der Verwalter die Schuld hat - dann haftet der Verwalter dafür. Aber Vorsicht. In der Regel hat der Verwalter kein Interesse, irgendetwas falsch zu machen (warum auch). Evtl. gibt es Beschlusse der ET-Versammlung, die für Sie negativ sind.
4.Wenn Sie Rechtskosten haben - tragen Sie diese zuerst mal. Wenn Sie die nicht tragen wollen, müssen Sie im Zweifel über eine Klage diese eintreiben.
5.Wenn ein Schaden entstanden ist - ja. Doch der muss nachgewiesen werden - nicht so einfach.
Hallo,
ich habe die Abrechnung erhalten und einige fehlerhafte Dinge bereits durchsetzen können mit einfacher Heruntersetzung der Betriebskostenvorrauszahlung und entsprechendem Schriftverkehr.
Einige Ding sind rechtlich komplex und schwierig nachzuweisen auch wenn offensichtlich betrogen wird.
Wir haben uns daher entschlossen nach und nach die Dinge anzugehen um entsprechend auch den Hausfrieden zu wahren.
das von Ihnen geschilderte Problem ist immer wiederkehrend.
Vorab ist zu sagen, das normalerweise der Verwaltungsbeirat die Belege der Abrechnungen prüft und für die Wirksamkeit / Genehmigung der Abrechnung einen WEG Beschluss auf der WEG Versammlung bedarf.
Wenn es diesen Beschluss gibt und die Frist der Anfechtung verstrichen ist, haben Sie schlechte Karten.
Wenn nicht, kann Ihnen ein Fachanwalt für WEG Recht helfen.