Ich habe mich mal näher damit befaßt (gehört zu meinem Job als Projektentwickler). Doch auf die Schnelle geht das nicht. Eine konkrete Bewertung einer Immobilie ist mit Arbeit verbunden. Ein normales EFH kostete mich, wenn die Bewertung sattelfest sein soll, mind. 2 Tage. Besichtigung und dann rechnen, telefonieren. Daher lohnt sich oft die Einschaltung eines bezahlten Gutachters! Beispiel: der Gutachter kostet zB 3000 DM; eigene Schlauheit kann ein vielfaches davon betragen (wenn man sich verschätzte!).
Grob gibt es zwei Berechnungsmeth., deren Ergebnis addiert und dann geteilt wird (Mittelwert). Sachwert- und ERtragswertfeststellung. Sachwert orientiert sich am Objekt (Herstellkosten, Brandversicherungswert, vorhandene Einbauten uvm.). Ertragswert geht davon aus, wieviel würde jemand Miete bezahlen und dies hochgerechnet auf eine normale Rendite (Wohnungsbau meist 5 % p.a.). Bei einem SB-Markt kann man leichter rechnen, daher dieses Beispiel:
Ertragswertmethode:
Miete 100 TDM p.a.; normale Rendite zB 7%, also ca. 13-fache Jahresmiete ist der Kaufpreis (hier 1.3 Mio DM).
Sachwertmethode:
Ich gehe von einem schrägen Ergebnis der Einzelbewertung aus und behaupte, daß der Markt hier den Wert 1,1 Mio DM ergibt.
Ergebnis: 1,3 Mio + 1,1 Mio = 2,4 Mio. DM
der Mittelwert 1,2 Mio.
Beim Wohnungsbau läuft es im Prinzip genauso, nur daß die Bewertung des Sachwertes, wie bereits geschrieben, schwieriger ist (zeitaufwendiger).
Einen Tip hätte ich noch: Frage mal bei der Gemeinde/Stadt nach. Da gibt es, allg. formuliert, Richtwerte (aus den üblichen Verkäufen; Gutachterausschüsse). Dann können die Immo-abt. von Banken/Sparkassen eine Immo ganz gut einschätzen (Ortskenntnis ist unerläßlich!)
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