Bewertung von Grundstücken

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Zusammen,

ich habe eine Frage bezüglich der Bewertung eines Grundstückes.

Daten: 381 m²

davon gemäß Grundbuch:
181 m² Gebäude- und Freifläche und
200 m² Landwirtschaftliche Fläche

Das Grundstück ist nicht durch einen Weg oder Straße oder ähnliches getrennt d.h. das Grundstück befindet sich an einem Stück umzäunt. Landwirtschaftliche Fläche wird als Garten genutzt und ist erschlossen.( fließend Wasser und Strom im Gartenhäusle inkl. Abwasserleitungen)

Im Rahmen einer Erbauseinandersetzung wurde das Grundstück vom Gutachterausschuss der Stadt geschätzt( Gemäß Vermächtnis muss es durch Gutachterausschuss der Stadt bewertet werden und von diesen Wert muss meine Schwester mich ausbezahlen weil Sie und nur Sie das Übernahmerecht hat). Jedoch zweifel ich an diesen Gutachten stark da der Rechtsanwalt meiner Schwester sehr bekannt in der Stadt ist und großen Einfluss auf die Behörden hat ( kennt viele persönlich bzw. ist mit Ihnen befreundet). Des weiteren kamen Zweifel auf, als ich beim Gutachter der Stadt angerufen habe und gefragt habe wie lange es denn noch dauert. Dann kam die Antwort das besagter Rechtsanwalt das Gutachten nach der Sitzung des Gutachterauschuss vergessen hat, Was hat der Rechtsanwalt bei der Sitzung zu suchen? Ich habe darauf hin selber einen Gutachter beauftragt der einen Wert von 135.000,00 Euro rausbekommen hat ( Stadt : 59.000,00 Euro). Als mein Anwalt Ihren Anwalt + Gutachter der Stadt damit konfrontiert hat kam die Antwort das die Landwirtschftliche Fläche nur 40 EUR pro m² Wert sei anstatt 380 EUR pro m².

Jetzt zur eigentlichen Frage: Warum wird hier bei der Bewertung unterschieden obwohl es ein Grundstück ist ( gemäß Katasteramt ist das Grundstück ein Kataster). Gibt es eine Rechtsgrundlage oder Richterspruch der besagt, dass Grundstücke die zwar 2 unterschiedliche Nutzungsmöglickeiten haben, jedoch nicht getrennt sind durch ein Weg oder ähnliches als Baugrundstück gesamt bewertet werden muss? Weil das hat mein Gutachter gemacht, da meine Schwester auch den hinteren Teil bebauen kann, da das Grundstück voll im Bebauungsplan der Stadt liegt.

Ich Bitte um eure Hilfe, denn ich werde hier von meiner Schwester über den Tisch gezogen und mein Anwalt ist auch keine große Hilfe.

Vielen Dank im Voraus

Jens

#2

Hallo Jens,

es ist nicht entscheidend, was im Grundbuch steht, da diese Eintragungen oft vor sehr langer Zeit erfolgten und unter Umständen nicht mehr aktuell sind.

Die Bebaubarkeit von Grundstücken verändern sich im Laufe der Jahre. Somit ist entscheidend, ob das Grundstück tatsächlich Bauland ist oder ob es zu den Flächen der Land- und Forstwirtschaft gehört.

Dieses hätten die Gutachter eindeutig klären müssen, um das Grundstück korrekt bewerten zu können. Einer hat es offenbar nicht getan oder er hatte keinen Auftrag dafür.

Ich würde selbst zum Stadt-Kreis-Bauamt gehen, um dort den Bebauungsplan einzusehen und mit dem zuständigen Bauprüfer sprechen. Wichtig sind die Fragen:

Darf gebaut werden? wenn ja was?, wie groß? wie hoch? Prüfung der Abstandsflächen zwischen den Gebäuden und zu den Grundstücks-Grenzen, Größe der Grundflächenzahl (GFZ), der Geschossflächenzahl (GFZ, rückwärtige Bebaubarkeit, Zufahrt usw.

Erst wenn diese fragen geklärt sind, kann die Bewertung erfolgen. Unter Umständen ist zur Klärung der Bebaubarkeit eine schriftliche Bau-Voranfrage beim Bauamt zu stellen.

Beste Grüße aus Hamburg
Peter Baumgarten

#3

Hallo Jens,
ich bin selbst Mitglied in zwei Gutachterausschüssen - das vorweg… und da die Ausschüsse vom Land -hier NRW- berufen werden und das Personal von den Städten oder Kreisen gestellt wird, kann davon ausgegangen werden, dass diese GA’s wirklich unparteilich sind. Kein Ausschuss würde seinen guten Ruf für ein Gefälligkeitsgutachten riskieren. Und natürlich gibt es, gerade bei Erbauseinandersetzungen, immer zwei Interessen: dem der Geld bekommen soll und demjenigen der bezahlen soll - ist eben klar und auch menschlich. Des weiteren sind in den einzelnen Sitzungen immer drei Gutachter tätig und damit auch verantwortlich für das Gutachten…

Zum Inhalt des Gutachtens: Welche Nutzungsarten im Grundbuch oder Kataster stehen ist nicht wichtig… diese Angaben sind nur beschreibender Natur und häufig veraltet bzw. stimmen nicht mehr.
Der Wert des Grundstüpcks richtet sich allein nach seinen planungsrechtlichen Nutzungsmöglichkeiten, d.h. auch wenn im GB z.B. Bauland steht, ist immer noch die verbindliche Planung z.b Bebauungsplan, Satzungsbereiche, §34 BauGB usw. maßgebend. Und das wird der Gutachterausschuss sicherlich berücksichtigt haben… geht nicht anders.

Ansonsten würde ichmir das Gutachten erklären lassen…
Mit freundlichem Gruß
Willy1301

#4

Hallo,

ich hoffe du hast eine Rechtsschutzversicherung.
Melde diesen Sachbestand der Rechtsschutzv…
und die weißen dir einen Fachanwalt zu.

MfG