Ich habe eine Frage zur Bilanzierung. Ein Unternehmen erwirbt von einer Grundstücksgesellschaft mit Kaufvertrag vom 15.11.2010 ein Grundstück.
Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass die Grundstücksgesellschaft als Bauträger bis zum 01.08.2011 ein Wohngebäude auf dem Grundstück bezugsfertig errichtet. Der Gesamtkaufpreis beträgt 10 Mio. € und ist nach Baufortschritten zu entrichten (Rohbau: 5 Mio. €; Heizung/Sanitär: 1 Mio. €; Fenster&Estricharbeiten: 2 Mio. €, etc.), so dass bei Bezugsfertigkeit die Schlussrate gezahlt wird.
Es kann davon ausgegangen werden, dass die erste Rate in 2011 zu zahlen ist. Muss der Käufer in seiner Bilanz zum 31.12.2010 eine Verbindlichkeit i.H.v. 10 Mio. € ausweisen? Kann er im Gegenzug einen Aktivposten bilden? Sonst entstünde der unschöne Fall, dass in 2010 10 Mio. € Aufwand zu zeigen wären (Aufwand an Verbindlichkeit), bei Fertigstellung binnen eines Wirtschaftsjahres hingegen lediglich ein Aktivtausch stattfände (Grund&Boden an Bank).
Wie ist also die bilanzielle Behandlung für den Fall? Für die Antworten vorab herzlichen Dank.
also Aufwand in 2010 ist das mal ganz sicher nicht. Wenn in 2010 keine (An-)Zahlungen fließen, würde ich das Ganze bilanziell erstmal unberücksichtigt lassen, auch wenn der Kaufvertrag aus 2010 stammt. (Wenn Du im Dezember ein paar Aktenordner bestellst, die im Januar geliefert werden, buchst Du ja im alten Jahr auch nix.)
Wenn dennoch z.B. das Grundstück oder Teile des Rohbaus bilanziell bewertet und berücksichtigt werden sollen, ist eine Aktivierung gem. § 266 (2) A II 1 oder 4 (Anlagen im Bau) denkbar.
leider bin ich in Bezug auf diese Frage nicht ganz sicher, daher meine ANtwort bitte unter Vorbehalt berücksichtigen.
Ich bin der Meinung, die volle Verbindlichkeit entsteht mit Vertragsunterzeichnung und ist daher auch so einzustellen. Der Gegenposten entsteht aber nicht im Aufwand, sondern als Anlagevermögen auf dem Konto Anlagen im Bau.
Alternativ erscheint mir aber auch der Aufbau im Rahmen des Baufortschritts möglich.
Der Käufer muss in 2010 keine Verbindlichkeit bilanzieren. Es handelt sich um ein schwebendes Geschäft und Verbindlichkeiten entstehen erst, je nach Baufortschritt und dessen ordnungsgemäßer Ausführung.
Bei bestimmtenden Rechtsformen ist jedoch im Anhang zur Bilanz die Summe der vertraglichen Verpflichtungen (Eventualverbindlichkeiten) aufzuführen.
In 2011 führen die Zahlungen auch keinesfalls zu einem Aufwand in einer Summe. Vielmehr erwirbt das Unternehmen mit dem Gebäude ein langfristig nutzbares Wirtschaftsgut, welches als Zugang zum Anlagevermögen mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten - dann gegen Verbindlichkeiten - zu buchen ist.
Üblicherweise zum Jahresende erfolgt dann ein Wertansatz, indem die AHK um die AfA vermindert werden. Lediglich die AfA ist ergebniswirksam.
Eine abschließende Frage noch: in 2010 bilanziere ich also nichts, mache allenfalls eine Anhangangabe. Du erwähnst in 2011 wäre dann eine Aktivierung „gegen Verbindlichkeit“ zu buchen. Fände aber nicht bei jeder Vertragszahlung vielmehr ein Aktivtausch (Grund&Boden an Bank) statt? An die Einstellung einer Verbindlichkeit hatte ich nur wegen des Bilanzstichtags zwischen Kaufvertrag und Erfüllung gedacht.
Ein anderes Mitglied hatte vorgeschlagen in 2010 eine Aktiv-Passiv-Mehrung zu buchen durch „Anlage im Bau an Verbindlichkeit“. Was hälst Du davon? Auf die GuV würden beide Durchführungen (abgesehen von der AfA) keine Auswirkungen haben, die bilanzielle Darstellung würde sich nur in 2010 unterscheiden, da ich 2011 „Verbindlichkeit an Bank“ und „Grund und Boden an Anlage im Bau“ buche.
Soll Grund und Boden = Erhöhung Aktiva an
Haben Bank = Verminderung Passiva
ist kein „Aktivtausch“.
Üblicherweise werden für solche Bauvorhaben Anzahlungen vereinbart. Solche Anzahlungen tangieren die indirekt die AIBs. Korrekt entsteht mit der Zahlung (aber auch erst dann) eine Forderung an den Bauträger. Die Gegenbuchung erfolgt im Haben Bank.
Bei Anzahlungen wird tatsächlich auch keine Verbindlichkeit eingestellt, denn die Forderung auf Rückzahlung bei Nichterfüllung entsteht erst mit dem Finanztransfer.(Vorher liegt lediglich eine Anzahlungsanforderung vor = schwebende Geschäft. Und ein solches darf nicht bilanziert werden.
Geleistete Anzahlungen führen zu keinem Zugang im klassischen Sinne (also nicht Zugang Grundstücke und Gebäude), sondern werden unterhalb der Vermögenswerte als eigenständige Position (= geleistete Anzahlungen auf Sachanlagen) ausgewiesen.
Geleistete Anzahlungen werden zwar in der Bilanz mit den Werten auf Anlagen im Bau zusammengefasst, jedoch gibt es einen entscheidenden Unterschied. Wie oben erwähnt, erfolgen Anzahlung lediglich um im Vertrag vereinbarten Zahlungsbedingungen gerecht zu werden. (z.B. 20% bei Vertragsabschluss, 30% nach Fertigstellung Rohbau, usw. ) NUR dadurch lässt sich kein Vermögenswert im Sinne von Sachanlagen ableiten.
Klassische Zugänge auf Anlagen im Bau (eigenständig nutzbare, vom Unternehmen langfristig zu nutzende Wirtschaftsgüter) setzen eine (vollständige) Gegenleistung sowie deren handelsrechtliche Abnahme voraus.
Bei Mängeln an einer Anlage im Bau stehen dem Auftraggeber die Rechte zum Kaufvertrag aus dem HGB zu.
So reduziert sich z.B. der Anschaffungswert einer Anlage nach einer vereinbarten Preisminderung.
Wird hingegen ein Vertrag nicht erfüllt, für den Anzahlungen geleistet wurden, so besteht für den Auftraggeber der Anspruch auf 100% der geleisteten Anzahlungen. Der Auftragnehmer kann eine Entschädigung für tatsächlich erbrachte Leistungen fordern. Ein Vermögenszuwachs (Grund und Boden)kann allein aus diesen Gründen nicht erfolgen.
vielen Dank für Deine ausführliche Antwort. Du hast mir wirklich sehr geholfen. Allerdings wäre es mir neu, dass Bank ein Passivposten ist, der sich im Haben vermindert.
Als ich die " Verminderung Passiva " formulierte dachte ich an die Passivseite der Bilanz.
Ich erinnere mich auch noch, dass ein Bankbestand im Soll stehen soll. Aber, stimmt dies in der Praxis wirklich ?
Bei den meisten Unternehmen dürfte das Bankkonto durchaus einen Haben-Saldo ausweisen (nicht auf dem Auszug, sondern auf dem Gegenkonto des Unternehmens).
der Kauf des Grundstückes wird ja auf unbebaute Grundstücke an Verbindlichkeiten (oder Bank) gebucht.
Über die gesamte Bauzeit des zu errichtenen Gebäudes werden die gesammten Herstellungskosten / bzw. Teilzahlungen je nach Baufortschritt als Anschaffungskosten auf das Konto „Anlagen im Bau“ gebucht.
Nach Fertigstellung (Bauabnahme bzw. Bezugsfertigkeit) werden dann die gesammelten Teilzahlungen als Anschaffungskosten auf das Konto bebaute Grundstücke umgebucht. Das gekaufte Grundstück - nicht bebaut - ist dann auch um zu buchen, da es ja jetzt bebaut ist.
