Hallo Gretell,
folgende Frage:
in einem MF-Haus sind umfangreiche Sanierungs- und
Modernisierungsarbeiten angekündigt.
Der Mieter lebt schon länger als 20 Jahre in seiner Wohnung,
hat also noch einen ganz guten Mietvertrag.
Das Verhältnis ist nach Eigentümerwechsel nicht ganz
unbelastet und die angekündigten Arbeiten werden sich
voraussichtlich hinziehen und nach Einschätzung des Mieters
keinesfalls die angegebene Zeit einhalten.
Zuerst ist unklar welche Arbeiten erfolgen sollen. Handelt es
sich um Modernisirungen mit der möglichen Zustimmungspflicht
des Mieters ? Was soll dann aber der Hinweis, dass der
Vermieter bei einem Auszug die Schönheitsreparaturen
übernimmt. Möglicherweise muss er diese ohnehin bei
umfangreichen Arbeiten übernehmen. Ausserdem wäre bei eienr
Modernisierung letztlich auch der Mieter betroffen, der hier
die Frage stellt, denn diese Modernisierungskosten können, ist
die Arbeit rechtzeitig als Modernisierung angekündigt umgelegt
werden.
Es wurde nun das Angebot einer Abfindung unterbreitet und die
Übernahme der Schönheitsreparaturen bei Auszug.
Es ist klar, dass VM die Wohnung teurer vermieten könnte als
im aktuellen Mietverhältnis.
Bei einer Kündigungsfrist von wahrscheinlich zwölf Monaten -
es sei denn es ist ein Altvertrag mit der (Ausnahme-) Klausel,
dass die gesetzlichen Fristen gelten, kann man durchaus bis zu
6 Momatsmieten hoch pokern.
Hallo Günther,
ganz herzlichen Dank für Deine kompetente Antwort.
Um Deine Frage zu beantworten noch folgende Ergänzungen:
Bezogen wird sich in dem Schreiben, das im Betreff sagt:
„Erhöhung der Miete durch bauliche Veränderungen“, auf eine
schon vor längerer Zeit abgegebene Absichtserklärung
„umfangreiche Modernisierungsarbeiten im Sinne von §554 BGB
durchzuführen, die den Gebrauchswert der Mieträume des Mieters
nachhaltig verbessern werden“.
Hier muss der Vermieter Art und Umfang der vorgesehenen Arbeiten im Einzelnen und den Zeitraum wann mit den Arbeiten begonnen wird und wann voraussichtlich diese beendet sind dem Mieter erklkären. In dieser Erklärung muss er die etwaige Steigerung der Miete pro qm Wohnflächer darlegen. Wenn er Einsparungen bei den Heizkosten erklärt muss er nachweisen worauf er diese Einsparungen begründet.
Geplant ist eine Wärmedämmung 10 cm, die als „Isolierung“
beschrieben wird.
Der Anteil an Energieersparung, so wird in der Ankündigung
behauptet, belaufe sich auf „mindestens 20 %“.
Wärmedämmung hat dann nur Sinn, wenn auch die Fenster dicht sind und es auch nicht an der Hautüre oder den Wohnungstüren zieht und das dach entsprechend isoliert ist. Jedoch muss sich der Vermieter, soweit er Aussenarbeiten durchführt - sich auch bei Dämmarbeiten - jene Kosten anrechnen lassen und darf diese nicht berücksichtigen, die ihm ohnehin wegen Instandhaltungsmassnahmen entstanden wären. Ich empfehle die Aussenfassade zu fotografieren.
Behauptet wird, das Haus sei NICHT instandsetzungsbedürftig,
sondern werde modernisiert.
Der Mieter sieht bereits diesen Fakt anders. Es zieht sich
vertikal wie horizontal ein Riss durch das gesamte Gebäude,
außerdem ist eine Senkung des Gebäudes erkennbar. Also wären
auch Reparaturarbeiten an der Fassade zu tätigen.
eben, daher Fotos.
Des weiteren sollen die Balkone, von denen ein Teil baufällig
ist, NICHT jedoch der Balkon des Mieters, der aufgrund einer
selbst errichteten Verglasung sowohl Bodenbelag als auch
Innenraum geschützt hat, neu hergerichtet werden –
Edelstahlgeländer, neuer Bodenbelag u.a. Dies wird als
duldungspflichtige Instandhaltungsmaßnahme angekündigt.
Wenn die Kosten nicht den Mieter betreffen, darf der Vermieter dann auch keien pauschale Umlage vornehmen.
Aufgrund all dieser projektierten Maßnahmen, die z.T. in
verwirrender Weise einzeln aufgezählt werden und mit Zahlen
jongliert wird, sei eine Erhöhung der monatlichen Miete
„unvermeidlich“.
Letztlich sind es aber nur 2 Bereiche: Fassade und Balkone,
wobei die Balkone imho keine Modernisierung sind.
eben, richtig erkannt.
In dem Ankündigungsschreiben wird eine Mieterhöhung gefordert
und mit den baulichen Veränderungen begründet.
Ist diese Begründung für eine Mieterhöhung zulässig ?
Die Ankündigung ist erlaubt. Ich empfehle den Hinweis an den Vermieter, dass mit der Mieterhöhung aus einer Modenisierung nach Ende der Arbeiten um Vorlage der Ausschreibungen für die Arbeiten, die Kosten inkl. die Verrechnung für Instandhaltungsarbeiten sowei die Verteilung der Kosten pro qm nachzuweisen sind. Weise hin, soweit öffentliche Gelder verwendet werden, müssten diese von den Kosten abgezogen werden.
In DIESEM Zusammenhang wird auf das Kündigungsrecht des
Mieters verwiesen bzw. das Angebot gemacht, wenn das
Mietverhältnis zu einem späteren Zeitpunkt einvernehmlich
beendet werde, man auf Schönheitsreparaturen verzichten wolle
- evtl. einmalige Auszugspauschale zahle.
Mieterhöhungsbegehren und Modernisierungszuschlag sind in dem
Schreiben nicht klar auseinander zu halten, denn im letzten
Absatz wird gesagt, der Modernisierungszuschlag sei ab dem
Monat zu zahlen, nachdem die Arbeiten abgeschlossen seien und
vorgeschlagen, diesen als Festbetrag zu vereinbaren.
wenn die Arbeiten abgeschlossen und die Erhöhung berechtigt ist, muss der Vermieter den errechnete Festbetrag erklären, er kann keine prozentuale Forderung stellen. Nur, er will wahrscheinlich voran einen Festbetrag, weil er hofft, somit dem recht aufwendigen Verfahren der Nachweispflicht der Kosten zu entgehen.
Und: Sollte der Mieter den aufgezählten
Modernisierungsabsichten NICHT zustimmen, wolle man die
Duldung einklagen.
Was will er denn einklagen, wenn er bei Dir nichts macht.
Ich belasse es mal bei diesen Ergänzungen.
Vielleicht kannst Du mir dazu ja nochmal was schreiben.
Gruss Günter
