Bitte um Hilfe: Gefälschte qm-Zahl, qm-Preis-Wucher, 6 Euro je qm pauschale Betriebskosten...!

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Abend und Dank im Voraus!
Es geht um ein Mietwohnungsangebot in so ungünstiger Lage, dass §5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (s.u.) gilt: Der Vermieter versucht, extreme Wohnungsnot auszunutzen!
Leider ist dieses Angebot alternativlos, also die Mieter-Strategie: Die Wohnung trotz allem anzumieten und - wenn der Mietvertrag wenigstens hoffentlich dem Mieter eine recht sichere Bleibe erwarten lässt - sofort eine andere Wohnung suchen.
Das Angebot des Vermieters ist mehrfach skandalös:

  1. Die mündlich angegebene qm-Zahl ist ca. 25-30% übertrieben. Kann der Vermieter eigentlich im Mietvertrag auch für die eigentliche Miete ohne Angabe der qm eine Pauschale quasi verlangen?!
  2. Da in diesem Fall og. §5 des Wirtschaftsstrafgesetzes greifen müsste wg. der extremen Schwierigkeit, dort eine Wohnung zu finden, und weil der Neuvermietungspreis über 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt: Gilt als Maßstab der offizielle Mietspiegel des Ortes oder kann der Vermieter sich einfach die höchsten Mieten am Ort, die er findet, als Maßstab ansetzen?
  3. Der Vermieter verlangt eine Pauschale für alle Nebenkosten (Altbau, kein Lift, kein Hausmeister, keine Gartenpflege etc.), die auf ca. 6.- je qm/Monat hinausläuft, also m. W. ca. 50-100% höher als die mir bekannten Spitzenwerte: Gibt es nicht auch bei den Neben-/Betriebskosten eine Wuchergrenze oder ist es legal, wenn der Vermieter hier einen Fantasiepreis pauschal ohne jeden Nachweis der realen Kosten durchsetzt - und damit die og. Mietpreisbremse umgeht?!
    Da der Mieter ja anfangs alles schlucken muss: Am liebsten würde er erst dann, wenn er eine andere Mietwohnung gefunden hat, den illegal überhöhten Mietanteil, möglichst entsprechend einen Teil der Nebenkosten zurückfordern: Zu welchem Zeitpunkt kann er diese Rückforderung spätestens während des Mietverhältnisses oder gar noch danach erheben?
    mfg Karl**
#2

Hallo,
Leider ist dieses Angebot alternativlos, also … sofort eine andere Wohnung suchen.
Was denn jetzt?
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  1. …mündlich angegebene qm-Zahl ist ca. 25-30% übertrieben.
    Der Vertrag zaehlt, schriftlich. Den kann der Mieter unterschreiben oder nicht.
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    …für die eigentliche Miete …
    Im Mietrecht kennt man keine „eigentliche Miete“. Vielleicht meinst Du die Kaltmiete.
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    …für die eigentliche Miete ohne Angabe der qm eine Pauschale quasi verlangen?
    Die Miete gilt fuer das vermietete Objekt, fuer alles was nach Mietvertrag vermietet wird, das kann Balkon, Garage, Keller enthalten.
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    Pauschale? Die Miete muss als gesamter Geldbetrag angegeben werden, nicht in Euro pro Quadratmeter.
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  2. Der Vermieter verlangt eine Pauschale für alle Nebenkosten
    Das kann sich der Vermieter ueberlegen, pauschal ohne Abrechnung oder nach Verbrauch mit Abrechnung. Der pauschale Betrag kann zwischen Mieter und Vermieter verhandelt werden, VOR Abschluss des Mietvertrages. Die Umrechnung auf Wohn-qm stellt eine Fantasierechnung dar, dazu gibt es keine Regelung.
    .
    Da der Mieter ja anfangs alles schlucken muss:
    Der Vermieter muss nicht jeden Mieter anfangs schlucken. Er kann das Risiko einer rechtsanwaltlichen nachtraeglichen Kostensteigerung der Mietwohnung durch Auswahl eines geeigneten Mieters reduzieren, jedenfalls versuchen.
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    Bei diesen Preisen sollte man in der Gegend selber ein Haus zu erwerben und auf die Vermieter-Seite zu wechseln. Dann wird alles besser. Dem beschriebenen Mieter kann man eine guenstige billige Wohnung anbieten…
    Gruß Helmut
#3

In so ungünstiger Lage? Da dürfte man kaum mit extremer Wohnungsnot argumentieren können.

Die Angabe der Größe der Wohnung im Mietvertrag ist nicht erforderlich.

Relevant ist die Miete für vergleichbare Wohnungen UND daß der Vermieter den Mangel an vergleichbarem Wohnraum leichtfertig oder vorsätzlich ausnutzt. Aus diesem Grunde findet der von Dir wiederholt erwähnte Paragraph auch praktisch keine Anwendung, weil es nämlich praktisch aussichtslos ist, erstens dem Vermieter die Ausnutzung nachzuweisen und zweitens einen Mietzins für vergleichbaren Wohnraum zu ermitteln. Dies gilt hier erst recht, weil die Lage - wie Du schreibst - sehr ungünstig ist. Da wird sich kaum nachweisen lassen, daß ein Mangel an Wohnraum besteht, der dann auch noch bei der Festlegung der Miete ausgenutzt wurde.

Im übrigen sollte man sich vergegenwärtigen, daß der Paragraph aus der Nachkriegszeit stammt - einer Zeit also, in der Mangel an Wohnraum bestand, weil der noch in Bröseln auf Halden oder Straßen herumlag. Was heute als Mangel an Wohnraum interpretiert wird, ist hingegen vielfach die fehlende Bereitschaft, eine hohe Miete durch längere Fahrtzeiten zu ersetzen.

Die Dir bekannten Spitzenwerte sind irrelevant. Tatsache ist, daß die Betriebskosten auch in Form einer Pauschale erhoben werden können, wobei allerdings die Heizkosten zu 50-70% verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Im Gegensatz zum Vorauszahlungs-/Nachzahlungsverfahren hat der Mieter hinsichtlich der Höhe der Pauschale keinen Anspruch auf Einblick in die Kalkulationsgrundlage bzw. die Einzelabrechnungen.

Schon Deine Formulierungen lassen vermuten, daß es am besten ist, wenn Du um den Mietvertrag einen großen Bogen machst und Dir eine andere Wohnung suchst. Einen Mietvertrag zu unterschreiben, wenn das Vertrauensverhältnis zum Vermieter schon vor Unterzeichnung gestört ist, kann nur im Desaster bzw. vor Gericht enden. Spar’ Euch beiden den Kummer und suche Dir etwas anderes.

Gruß
C.

#4

Danke für Eure ersten 2 Antworten! Zur weiteren Klärung:

  1. Der Mietinteressent „muss“ leider einziehen, nach Abschluss des betr., hoffentlich halbwegs „sicheren“, unbefristeten Mietvertrags fängt er sofort an, eine andere zu suchen.
    Meine wichtigste Frage: Zu welchem Zeitpunkt kann der Mieter - hoffentlich - ggf. überhöhte Miete/Nebenkosten zurückfordern?

  2. Bitte glaubt mir: §5 des Wirtschaftsstrafgesetzes greift - es gibt betr. Orte in D - bitte nicht verraten!

  3. Staatl. Mietpreisbremsen, Kappungsgrenzen, Mietspiegel beziehen sich doch auf qm?! Wenn also die qm-Zahl im Mietvertrag fehlen darf: Hoffe ich recht, dass die Kaltmiete - anders als event. die Nebenkosten - nicht beliebig pauschal angesetzt werden darf?! Dass die qm-Zahl eben doch rechtlich bezogen auf den Mietpreis relevant ist?

  4. Ist es wirklich so, dass der Vermieter jegl. staatliche Mietpreisgrenze durch frei „vereinbare“ Nebenkostenpauschalen umgehen kann?

Vielen Dank! Karl

#5

Hallo,
es scheint, der Mieter benötigt sofort einen Anwalt, noch bevor er „zwangsweise“ in die Wohnung eingezogen ist!

Es ist doch so, dass alles was du angibst: überhöhte MIete und Nebenkosten etc., vom Mieter schließlich auch bewiesen und ggf. auch vor Gericht durchgesetzt werden muss. D.h. es kommen zu der überhöhten Miete und Nebenkosten auch noch entsprechende Anwalts- und Gerichtskosten auf den Mieter zu!

Mietpreis- und Kappungsgrenzen beziehen sich vielleicht auf qm, aber auch auf verschiedene andere Parameter. Nämlich auf die vergleichbaren Wohnungsangebote, also Lage, Ausstattung (Heizung, Fenster, Bad usw.). Gegen falsch angegebene qm Zahlen kann man jedoch nur angehen, wenn diese auch eine im Vertrag angegebene qm Zahl um mehr als x übersteigt. Es gibt aber m.W. nach keine gesetzliche Regelung, die zwingend eine Angabe der qm einer Wohnung voraussetzt.

Vermixe nicht Mietpreis und Nebenkostenpauschale. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Eine NK Pauschale umgeht keine Mietpreisbremse, diese ist doch auf die Kaltmiete oder Grundmiete begrenzt. Die Nebenkostenpauschale ist die Vorauszahlung auf anfallende laufende Betriebskosten einer Wohnung, ggf. Heizung, Grundsteuer, Abwasser, Wasser, Abfallentsorgung bla bla bla. Der Vermieter kann diese zunächst frei festlegen, muss dann aber jährlich darüber abrechnen. Dann muss er dem Mieter auch - auf Anfrage - Nachweise für den tatsächlichen Verbrauch vorzeigen (nur vorzeigen, keine Kopien übermitteln oder so). Dann muss der VM, falls die Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten übersteigt, Guthaben zurückerstatten. Das Geld ist also nicht weg, es ist nur „leihweise“ woanders. :slight_smile:

Ich schließe mich jedoch den anderen hier an: nicht unterschreiben, nicht einziehen. Selbst wenn eine Zwangslage vorliegt ist evtl. eine Einlagerung von Möbeln und eine Pension, Ferienwohnung oder möblierte Wohnung für einen gewissen Zeitraum billiger, als der Stress und die Streitkosten.

Gruß Nita

#6

Ähm - nein. Eine Pauschale ist eine Pauschale. Damit ist alles ohne Abrechnung abgegolten, was darin enthalten ist.
Lies:
http://www.nebenkostenabrechnung.com/unterschied-zwischen-nebenkostenvorauszahlung-und-nebenkostenpauschale/
https://www.advogarant.de/rechtsanwalt/gebiete/rechtsanwalt-fuer-mietrecht--pachtrecht/nebenkostenabrechnung/nebenkostenpauschale
Gruß
anf

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#7

Ausgenommen dann, wenn es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder ein Zweifamilienhaus handelt. Und der Vermieter mit drin wohnt.

Gruß
anf

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#8

Hi,
sorry, habe ich überlesen. :flushed:

#9

Für die Berechnung der restlichen 30-50% braucht es eine qm-Angabe, die sinnvollerweise im Mietvertrag stehen sollte.

Gruß
.

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#10

eben nicht !
Pauschal = es wird nicht abgerechnet, die Pauschale bleibt, mit der ist alles abgegolten.
Pauschalen verwendet man, wenn man nicht verbrauchsabhängig abrechnen will oder kann.

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#11

Jaha! Ich habe es überleeesen! Verzeihung!

#12

Für die „Berechnung“ des Restes gibt es die Pauschale.

#13

Dafür hätte ich gern mal eine gesetzeskonforme Beispielsrechnung.

Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, wie das funktionieren soll angesichts der gesetzlich vorgeschriebeben verbrauchsabhängigen Abrechnung und der doch gar nicht aufzuschlüsselnden Pauschale und dem ebenfalls gesetzlich vorgeschriebenen Bezug auf Fläche oder umbauten Raum.

Hast Du evt. ein Urteil dazu, dass sowas möglich ist?
Gruß
anf