Bk 02+03

Behörden & Recht Mietrecht
1

folgende Konstellation

im vorliegenden Fall ist ein Mieter in 07/03 aus einer Wohnung ausgezogen und zum 08/03 bei einem anderen Vermieter eingezogen. Bei der Wohnungsabnahme musste der Mieter seine neue Anschrift hinterlassen. Den Nachmieter konnte er selber bestimmen.

Da noch die Betriebskostenabrechnungen 2002+2003 erstellt werden mussten und zugesandt werden sollten, war die neue Anschrift entscheidend.

Nun im Juli 2007 bekam der o. G. Mieter vom Deutschen Inkasso Dienst die Aufforderung die Nachzahlungen beider Abrechnungen zu begleichen. Der Mieter bekam die genannten Abrechnungen allerdings nie nach Hause geschickt, in der letzten Mitteilung sandte die Inkasso beide Abrechnungen in Kopie mit, und es war deutlich das beide Abrechnungen an die Adresse gesandt wurde wo er ausgezogen ist. Da keine Postweiterleitung bei der Post beantrag wurde und diese ja auch keine Jahre dauert, ist der Mieter ratlos was er jetzt machen soll.

Die Betriebskostenabrechnungen sind ja nicht fristgerecht an seine neue Anschrift geschickt wurden, muss er nun die Nachzahlung tragen? Wenn ja nach welcher Rechtsgrundlage und wenn nein wie soll er sich verhalten.

2

Hi,

der Mieter muss in diesem Fall dringend einen Anwalt aufsuchen und diesem die Vorgäng schildern. Möglicherweise ist Verjährung eingetreten. Zumindest für die Abrechnung 2002/2003 dürfte dies zutreffen.

Gruss Günter

im vorliegenden Fall ist ein Mieter in 07/03 aus einer Wohnung
ausgezogen und zum 08/03 bei einem anderen Vermieter
eingezogen. Bei der Wohnungsabnahme musste der Mieter seine
neue Anschrift hinterlassen. Den Nachmieter konnte er selber
bestimmen.

Da noch die Betriebskostenabrechnungen 2002+2003 erstellt
werden mussten und zugesandt werden sollten, war die neue
Anschrift entscheidend.

Nun im Juli 2007 bekam der o. G. Mieter vom Deutschen Inkasso
Dienst die Aufforderung die Nachzahlungen beider Abrechnungen
zu begleichen. Der Mieter bekam die genannten Abrechnungen
allerdings nie nach Hause geschickt, in der letzten Mitteilung

das heisst, es gab schon früher Schreiben der Inkasso ? Wenn dies allerdings 2006 gewesen wäre, kann sich der Mieter nicht unbedingt auf § 556 Abs. 3 Satz 2 u. 3 berufen. Letztlich hat die von ihm nicht hinterlassene Anschrift erst dazu geführt, dass die Abrechnung nicht zugestellt werden konnte. Ob allerdings und welche gesetzlichen Regeln hier zu beachten sind, kann nur in einem umfassenden Gespräch mit einem Anwalt oder bei einem Mieterverein geklärt werden.

Gruss Günter

sandte die Inkasso beide Abrechnungen in Kopie mit, und es war
deutlich das beide Abrechnungen an die Adresse gesandt wurde
wo er ausgezogen ist. Da keine Postweiterleitung bei der Post
beantrag wurde und diese ja auch keine Jahre dauert, ist der
Mieter ratlos was er jetzt machen soll.

Die Betriebskostenabrechnungen sind ja nicht fristgerecht an
seine neue Anschrift geschickt wurden, muss er nun die
Nachzahlung tragen? Wenn ja nach welcher Rechtsgrundlage und
wenn nein wie soll er sich verhalten.

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Grundsätzlich:
Gem. § 556 muss der Vermieter die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter mitteilen.
http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html
mitteilen = zustellen = aktuelle Anschrift

Hinsichtlich Fristablauf (Ausschlussfrist) und auch Verzugsfolgen/Inkassokosten (ob überhaupt Verzug eingetreten ist) kommt es ganz entscheidend darauf an, ob der Mieter den Vermieter in der Lage versetzt hat, die Abrechnung ordnungsgemäß an die korrekte Anschrift zuzustellen.

Ich verstehe die Schilderung so, dass der Mieter dem Vermieter die korrekte Anschrift benannt hatte.

beide Abrechnungen an die Adresse gesandt wurde wo er ausgezogen ist

Das ist aller tatsächlich etwas verwirrend.
Ist der Mieter in der Zwischenzeit nochmal umgezogen und hat dies dem Vermieter nicht mitgeteilt?
Bitte ggfs. nochmal klarstellen!

Ausschlussfrist:
läuft z.B. der Abrechnungszeitraum von 01.10.2002 bis 30.09.2003, dann hätte die Abrechnung bis 30.09.2004 (12 Monate später) dem Mieter zugehen müssen.
Achtung: es kommt nicht auf den Nutzungszeitraum (Auszug z.B. 07/2003) sondern auf das Ende des gesamten Abrechnungszeitraums an!
Hat der Vermieter den verspäteten oder gar nicht erfolgten Zugang zu vertreten, dann ist er gem. § 556 BGB mit seinen etwaigen Nachforderungen „ausgeschlossen“. D.h. er kann diese nicht mehr einfordern.

Ggfs. reicht m.E. ein Brief/Widerspruch (an Vermieter + Inkassofirma).
Bitte aber vorher mal genau überlegen, was der Vermieter ggfs. beweisen kann!
Maßgeblich ist dabei:

  • wann wurde die Abrechnung an die korrekte Anschrift zugestellt?
  • hat es der Mieter zu vertreten, dass der Vermieter womöglich nicht die korrekte Anschrift wusste?
4

Der Mieter hat im August 07 das erste mal die Betriebskostenabrechnungen 2002+2003 in KOpie vom Inkassobüro zugestellt bekommen. Die Originale hat der Mieter nie erhalten.
Der Mieter ist nicht mehr umgezogen, er wohnt seit 2003 in der neuen Wohnung

Bei der Wohnungsabnahme musste der Mieter die neue Anschrift angeben, diese wurde auch auf dem Abnahmeprotokoll für die alte Wohnung vermerkt.(Kopie bekam auch der Nachmieter). Das Protokoll muss dann dementsprechend auch beim Vermieter vorliegen.(???)

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Bei der Wohnungsabnahme musste der Mieter seine
neue Anschrift hinterlassen.

Letztlich hat
die von ihm nicht hinterlassene Anschrift erst dazu geführt,
dass die Abrechnung nicht zugestellt werden konnte.

Die neue Anschrift wurde doch hinterlassen, lediglich die Abrechnung wurde an die Adresse geschickt, aus der der Mieter ausgezogen ist.

So hab ich das verstanden. Grobes Foul, jemandem Post an die Adresse zu schicken, aus der er ausgezogen ist :smile:

Gruß,
-Efchen

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Der Mieter hat im August 07 das erste mal die
Betriebskostenabrechnungen 2002+2003 in KOpie vom Inkassobüro
zugestellt bekommen. Die Originale hat der Mieter nie
erhalten.
Der Mieter ist nicht mehr umgezogen, er wohnt seit 2003 in der neuen Wohnung

Na dann ist ja der Sachverhalt klar.

Bei der Wohnungsabnahme musste der Mieter die neue Anschrift
angeben, diese wurde auch auf dem Abnahmeprotokoll für die
alte Wohnung vermerkt.(Kopie bekam auch der Nachmieter). Das
Protokoll muss dann dementsprechend auch beim Vermieter
vorliegen.(???)

… und der Mieter selbst hat keine Kopie des entsprechenden Protokolls erhalten?
Insgesamt wäre das wirklich ein äußerst seltsames Gehabe des Vermieters.

Sollte mir so etwas passieren, dann würde ich in etwa wie folgt an den Vermieter schreiben (Einschreiben!):

Mit Schreiben vom … haben Sie mir durch das Inkassobüro … erstmals Ihre Betriebskostenabrechnung für Zeitraum …2002 bis … 2003 zugestellt.
Diese Abrechnung datiert auf … und ist an meine veraltete Anschrift (Strasse, Ort) adressiert.
Meine aktuelle und noch immer gültige Anschrift hatte ich Ihnen in Anwesenheit meines damaligen Nachmieters, …, benannt und Sie hatten diese auf Ihrem Auszugs-Protokoll notiert.
Somit hätten Sie mir die Abrechnung fristgerecht (spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) an meine Ihnen bekannte gültige Anschrift zustellen können.

Da Sie dies unverständlicherweise nicht getan haben, sind Sie gem. § 556 Abs. (3) Satz 2 BGB mit Ihren Nachforderungen ausgeschlossen.

Damit haben Sie völlig unnötig und ungerechtfertigt ein Inkassobüro eingeschaltet!

Unterlassen Sie bitte die unberechtigten Mahnungen und unterrichten Sie das von Ihnen beauftragte Inkassobüro entsprechend.

Sollten Sie mich weiter mit unberechtigten Mahnungen bedrängen, sehe ich mich gezwungen einen Rechtsanwalt einzuschalten, um mich gegen Ihr unrechtmäßiges Vorgehen zu wehren!

Eine Kopie des Schreibens an das Inkassobüro.
Sinnvoll wäre auch, sich ggfs. den Beweis = Kopie des Abnahmeprotokolls vom Nachmieter zu beschaffen.
Hinweis auf Rechtsanwalt, da ggfs. der zu Unrecht „Beitreibende“ die dadurch notwendig gemachten Kosten der Gegenseite trägt.

Aber nochmals - VORSICHT - es gibt immer mal wieder ganz besonders Schlaue, die meinen „ich tue einfach so, wie wenn ich die Betriebskostenabrechnung nicht erhalten hätte“ (weil sie nicht per Einschreiben kam).
Es gibt durchaus auch andere Wege ein Schriftstück beweisbar zuzustellen.
War der tatsächliche Sachverhalt anders, kann der Vermieter den ordnungsgemäßen Zugang der Abrechnung beweisen, dann trägt natürlich der Mieter sämtlich von ihm verursachten Kosten.