Wir möchten eine Immobilie kaufen. Angegeben werden 675qm Grundstücksfläche. Lt. Auskunft der Gemeinde und des Maklers beträgt der Bodenrichtwert dort 150 Euro pro qm.
Das Haus selbst steht auf einer Fläche von ca. 250 qm.
Der Vorgarten hat ca.100 qm. Hinter dem Haus ist noch eine Fläche von ca 325 qm (Rasen),
Soweit mir bekannt ist bezieht sich der Bodenrichtwert (also die 150 Euro/qm) auf den Teil wo das Haus steht, also die 250 qm.
Der andere Teil wird geringer bewertet.
Ist dies korrekt und wenn ja wie wird der restliche Teil dann in etwa bewertet?
Was dir bekannt ist, ist nicht richtig. Das Grundstück hat einen angenommenen Wert von 675 x 150€.
In Sondersituationen kann dies allerdings differenzierter betrachtet werden. Die Grundlage für die Ermittlung des anzuwendenden Einheitswertes muss im vorliegenden Fall eklatant von der Norm abweichen.
Auf dem Grundstück befindet sich ein Felsabsturz, der absolut nicht bebaubar ist. Wenn der davon betroffene Grundstücksteil wertbeeinflussend groß ist ( also nicht nur ein paar m²) und wenn es sich um das einzige Grundstück im ganzen Bereich mit dieser Besonderheit handelt.
Oder ein 5.000 m² Grundstück bei dem nur 600 m² als Baugrundstück nutzbar ist (Bebauungsplan), alle anderen aber normal geschnitten sind.
Behörden die den Einheitswert nutzen, und es sind nur Behörden, sind jedoch bei der Entscheidung sehr restriktiv. (Im privaten Miteinander spielt der Einheitswert keine Rolle. Hier geht es sowieso ur um Angebot und Nachfrage). Es ist ja auch der Sinn des Einheitswertes zu vereinheitlichen. Der Gutachterausschuss, der den Einheitswert festlegt ist bei der Festlegung darauf bedacht die genannten Ungerechtigkeiten zu differenzieren.
Wir möchten eine Immobilie kaufen. Angegeben werden 675qm
Grundstücksfläche. Lt. Auskunft der Gemeinde und des Maklers
beträgt der Bodenrichtwert dort 150 Euro pro qm.
Der Bodenrichtwert ist der Durchschnittspreis, zu dem in der Vergangenheit vergleichbare Grundstücke gehandelt wurden:
Vielleicht hilft dir jedoch Folgendes:
Wenn es darum geht, eine Immobilie richtig zu bewerten ist der Bodenrichtwert der wichtigste Wert. Es ist richtig, dass dafür das ganze Grundstück mit dem in der Lage üblichen qm Preis multipliziert wird. Aber: Der Bodenrichtwert wird tatsächlich aus den vergangenen Verkäufen des letzten Jahres, unter der Berücksichtigung der letzten Jahre, ermittelt. Er ist als fiktiver Wert angelegt und gilt für unbebaute Grundstücke.
Erwirbst du nun also ein Grundstück, dass mit einem Haus bebaut ist, muss man berechnen, ob das Haus das Grundstück überhaupt besser macht.
Ist das Haus z.B. stark renovierungsbedürftig ist es durchaus üblich, dass solche Immobilien ein wenig UNTER dem Bodenrichtwert verkauft werden oder zum Bodenrichtwert, d.h. dass ein solches Haus das Grundstück eher verschlechtert, weil es mit etwas bebaut ist, dass den Käufer Geld kosten wird.
Grundsätzlich ist jedes Haus seinem Baujahr, der Größe und der Ausstattung nach zu bewerten.
Hier in Detail zu gehen, würde den Rahmen sprengen, jedoch kann ich dir sagen, dass Häuser selbst relativ wenig wert sind. Selbst, wenn sie neuer sind, sind sie auf die Bedürfnisse und im Geschmack des Besitzers errichtet worden und ein neuer Eigentümer mag vielleicht weder Ausstattung noch Aufteilung.
Vielleicht auch noch wichtig: es gibt Faktoren, die den Bodenrichtwert mindern. Z.B. wenn das Grundstück für die Lage eine Übergröße oder Untergröße hat, wenn darauf 2 große Garagen stehen, dass Haus aber ein kleines Einfamilienhaus ist, wenn es stark hanglagig ist oder Bereiche daraus nicht genutzt werden können, weil es überwuchert und mit hohen Bäumen bewachsen ist.
Soweit mir bekannt ist bezieht sich der Bodenrichtwert (also
die 150 Euro/qm) auf den Teil wo das Haus steht, also die 250
qm.
nö, es kommt darauf an, was in der Bodenrichtwertkarte bzw. im Grundbuch steht.
Mein Grundstück besteht aus drei Bereichen (wertmäßig). Bauland, Gartenland und Grünland. Der Wert sinkt in dieser Reihenfolge.
Der andere Teil wird geringer bewertet.
Nur, wenn ein Teil des Grundstücks kein Bauland ist.
Im Grundbuch??? Mir wäre neu, daß sich Bodenwerte aus dem Grundbuch herleiten lassen. (Wenn, dann nur über Umwege und im Einzelfall, aber das scheint hier nicht zur Debatte zustehen.) Es geht mir hier nur darum, daß der Frager nicht verwirrt wird.
Mir wäre neu, daß sich Bodenwerte aus dem
Grundbuch herleiten lassen.
im Grundbuch ist vermerkt, welche Bereiche eines Grundstücks Bau-, Garten- oder Grünland ist.
Bei mir kann ich sehen, daß von meinen X m2 Grundstück z m2 Bauland sind, y m2 Gartenland und n m2 Grünland.
In der für mich geltenden Grundwertkarte kann ich dann sehen, was die jeweilige Bodenart für einen Richtwert hat.
Was ist daran Hexenwerk?
Mir wäre neu, daß sich Bodenwerte aus dem
Grundbuch herleiten lassen.
im Grundbuch ist vermerkt, welche Bereiche eines Grundstücks
Bau-, Garten- oder Grünland ist.
Bei mir kann ich sehen, daß von meinen X m2
Grundstück z m2 Bauland sind, y m2
Gartenland und n m2 Grünland.
In der für mich geltenden Grundwertkarte kann ich dann sehen,
was die jeweilige Bodenart für einen Richtwert hat.
Was ist daran Hexenwerk?
Wenn es wirklich so ist, dann ist es auch kein Hexenwerk, das stimmt. Aber die im Grundbuch angegebenen Zahlen betreffen die „tatsächliche Nutzung“, welche aus dem Liegenschaftskataster kommt. Diese kann von den unterschiedlich bewerteten Flächen im Sinne der Bewertung abweichen. Beim eigentlichen Bauland mag die Fläche noch irgendwo annähernd übereinstimmen, bei Angaben wie „Gartenland“ oder „landwirtschaftliche Nutzfläche“ würde ich nur mit „spitzen Fingern“ drangehen. Und dann kann es doch noch Hexenwerk werden.
der Bodenrichtwert ist nur ein Vergangenheitswert. Die Aktualität hinkt immer mindestens 1 Jahr hinterher. Bei uns war es ziemlich eklatant. Wir haben im Dezember ein Grundstück gekauft bei dem der BRW bei 1.050€/qm lag. Gekauft haben wir für 1.400€ und das erst in der zweiten Runde, nachdem der Bauträger der es uns in der ersten Runde weggeschnappt hat nicht finanzieren konnte. Damals haben wir darauf gehofft, dass sie diesen Preis nicht durchsetzen können. Beim zweiten Mal haben wir dann nicht mehr gewartet, sondern sofort zugeschlagen. Große Grundstücke mit Abrissbebauung sind bei uns quasi wie Weihnachten und Ostern zusammen.
Also kannst Du auf den BRW eh nix geben.
Du kannst durchaus auch eine konkrete Bewertung anhand der Nutzungsmöglichkeiten der einzelnen Bereiche des Grundstücks bekommen und hierüber dann zu einem konkreten Wert des gesamten Grundstücks kommen. Das geht dann aber nicht mehr so einfach nach Schema F, sondern Du brauchst dann einen Gutachter, der nicht ganz billig ist. Der fertigt Dir dann ein individuelles Gutachten, in dem er alle Pros uns Cons des Grundstücks abwägt, und Dir dann auch konkrete Preise für Bauland, Gartenland und Wegeflächen, … auswirft.
Stellt sich nur die Frage, was Du davon hast? Es ist niemand gezwungen zu irgendeinem bestimmten Wert ein Grundstück zu verkaufen oder zu kaufen. Der Preis ist zwischen den Parteien individuell zu verhandeln. Und wenn da jemand zwei Kaufinteressenten hat, von denen einer bereit ist den aufgerufenen Preis zu zahlen, und Kandidat zwei dann mit Gutachten anfängt und konkretem Wert nach Gutachten weiter machen will, dann hat Kandidat 1 schon seinen Namen im Grundbuch stehen.
Und wenn es da einen guten Verkäufer gegeben hat, der es geschafft hat einen deutlich höheren Preis als angemessen durchzusetzen, hilft einem das Gutachten im Nachhinein auch nicht, denn es ist nicht verboten, ein besonders gutes oder auch schlechtes Geschäft (je nach Standort des Betrachters) zu machen.
*boah* Wo liegen Grundstücke mit solchen BRW? Paris an der
Seine direkt?
Mal im Ernst, nur so aus Neugierde?
München, nicht mal im Zentrum. Immerhin ca. 1,6km vom Mittleren Ring entfernt. Innerhalb des mittleren Ringes hatten wir Angebot die bis 3.500 gingen. Natürlich unerschlossen, da geteiltes Grundstück.
(Zum Vergleich: Die Bestlage hier (Dortmund) hat einen BRW von
330 Euro
