Guten Tag,
wir machen in unserem Studium ein kleines Projekt, in dem wir die Bebauung, etc. von einem Grundstück planen sollen.
Ich habe mich näher mit Bodenwerten bzw. Bodenrichtwerten auseinandergesetzt, aber dazu hätte ich jetzt noch einige Fragen:
Wir haben einige Karten zur Verfügung gestellt, auf denen man die Bodenrichtwerte für Wohnbaufläche und Gewerbefläche in unserem Gebit ablesen konnte. Das war eine bestimmte Spanne, wir haben uns auf einen Wert geeinigt.
Dazu schon die erste Frage: Der Wert (z.B. 340 €/m² für Wohnbaufläche) gilt doch nur für Bauerwartungsland?!
Wenn wir jetzt davon ausgehen, dass wir baureifes Land haben, dann steigt dieser Wert doch um einiges an, oder?
Ich muss nämlich was zur Entwicklung der Bodenrichtwerte schreiben.
Stimmt es, dass diese immens steigen, je höher der Entwicklungszustand des Gebietes?
Danke schon mal!
Hallo,
die Preise in den Karten sollten für Bauland gelten (im Bebauungsplan ausgewiesen oder z.B. § 34 BauGB). Bauerwartungsland sind Flächen, die im Flächennutzungsplan ausgewiesen sind. Dieser schafft noch kein Baurecht. Aufgrund guter Kenntnis von örtlichen Gegebenheiten und der Kommunalpolitik könnten weitere Flächen als „Bauerwartungsland“ gelten. Das wäre ggf. sehr spekulativ.
Eine weitere wichtige Unterteilung ist „Erschlossen“ oder „Unerschlossen“. Um ein Grundstück bebauen zu können, muss es erschlossen werden/sein (Anbindung, Ver- und Entsorgung usw.)
Selbstverständlich steigt oft der Wert mit der Erschließung (auch weiche Faktoren wie z.B. Einkaufsmöglichkeiten und Schulen). Allerdings bekommt man nur den Preis, den jemand bereit ist, zu zahlen.
Bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen laut BauGB kann die Kommune den Mehrwert abschöpfen. Das wäre dann beim Preis zu beachten.
Grüße
Ulf
Hallo,
Ulf hat es gut erklärt und im Zweifelsfalle für ein „kleines Projekt“ dort mal nachfragen, woher die Zahlen kommen. Sie fallen nicht von Himmel und irgendwer hat sich möglicherweise schon Gedanken gemacht.
Gruß
Jörg Zabel
Hallo Robert,
die Seite gefällt mir gut. Wann ist denn mit der Veröffentlichung von Teil II (Bodenwertermittlung) zu rechnen?
Gruß
Jörg Zabel
Also uns wurde gesagt, dass die Preise für Bauerwartungsland gelten.
Unser Projekt ist ein fiktives, wo wir ein völlig unbebautes Grundstück bekommen haben und dort die ganze Bebauung planen sollen.
D.h. am Anfang hatten wir Bauerwartungsland, wo 1m² Wohnbaufläche 320€ kostet und 1m² Gewerbefläche 140€.
Wir haben dann einen Flächennutzungsplan und einen Bebauungsplan aufgestellt, unser Grundstück wurde also zu baureifem Land. Und damit haben sich auch die Bodenwerte entwickelt, d.h. sie wurden teurer.
Kann man das so sagen oder unterläuft mir da ein Denkfehler?
Wir haben auch einen Graph bekommen, in dem die Baulandpreisentwicklung in Abhängigkeit von städtebaulichen Maßnahmen dargestellt ist. Dort sieht man, wie die Preise von der Planungsphase bis zur Erschließung in die Höhe steigen.
Hallo,
ihr habt das bauplanungsrechtliche durchgespielt. Allerdings verwendest du Begriffe, die du in deinem Projekt erläutern solltest. Für Bauerwartungsland ist Wikipedia ganz gut: http://de.wikipedia.org/wiki/Bauerwartungsland
Was du mit „baureifem Land“ meinst, ist mir unklar. Meinst du bauplanungsrechtlich sicher (das können auch unerschlossene Grundstücke sein), oder meinst du erschlossen (was nicht gleichbedeutend mit Baurecht ist)?
Der Bodenwert ist von beiden Faktoren abhängig: Erschließung und Baurecht(liche Erwartung).
Wenn ich in Frankfurt ein Grundstück habe, ist es ein wesentlicher Unterschied, ob es „nur“ bebaubar ist, oder ob ich sogar eine positiv beschiedene Bauvoranfrage für einen Wolkenkratzer in der Tasche habe. Dann macht es noch einen Unterschied, ob ich alle Medien und Straßen zuführen muss oder ob einiges in ausreichender Bemessung schon vorhanden ist.
Prinzipiell kannst du davon ausgehen, dass mit Baurecht und fortschreitender Erschließung der Grundstückswert steigt. Allerdings kann es auch sein, dass in einem Bebauungsplan Reglungen getroffen sind, die eine Realisierung wirtschaftlich in Frage stellen. Das wirkt sich dann auf den zu verhandelnden Preis aus.
Grüße
Ulf
Baureifes Land haben wir wie folgt definiert:
Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.
Aber stimmt es, dass der Bodenrichtwert sich ändert/erhöht, wenn ein Bebauungsplan vorliegt? Vorher (Bauerwatungsland) wird ja nur erwartet, dass gebaut wird, aber es liegt kein Plan vor.
Baureifes Land haben wir wie folgt definiert:
Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen
Vorschriften baulich nutzbar sind.
Hallo,
das interpretiere ich für mich so: Ich habe einen Anspruch auf eine Baugenehmigung, wenn ich nicht gerade einen irren Bauantrag stelle. In der Baugenehmigung könnten erhebliche Nebenbestimmungen enthalten sein.
Aber stimmt es, dass der Bodenrichtwert sich ändert/erhöht,
wenn ein Bebauungsplan vorliegt? Vorher (Bauerwatungsland)
wird ja nur erwartet, dass gebaut wird, aber es liegt kein
Plan vor.
Ein Bebauungsplan sichert unter Beachtung von Vorgaben zu, dass man bauen kann. Das ist bei Bauerwartungsland nicht gegeben. Damit steigt auch der Grundstückswert (falls die Vorgaben nicht unwirtschaftlich sind).
Ein Bebauungsplan hat eine rechtliche Wirkung auf das Grundstück. Das ist bei einem Flächennutzungsplan noch nicht gegeben. Da erwartet man nur eine spätere rechtliche Wirkung. Nennt sich deshalb auch „Vorbereitende Bauleitplanung“.
Beim Bodenrichtwert musst du mit dem Begriff aufpassen. Der wird von einem Gutachterausschuss beim Landkreis oder den kreisfreien Städten festgelegt. Der Gutachterausschuss wird den Bodenrichtwert an der Bebaubarkeit und an den örtlich zu erzielenden Preisen anpassen.
Grüße
Ulf
Moin, SG Adler,
Dazu schon die erste Frage: Der Wert (z.B. 340 €/m² für
Wohnbaufläche) gilt doch nur für Bauerwartungsland?!
Bauerwartungsland ist Grund, der vielleicht mal irgendwann zu Bauland erklärt wird. Wer also dafür mehr zahlt als für einen Acker, der bleibt unter Umständen auf dem Acker sitzen. Wohnbaufläche heißen die Flächen, die im Bebauungsplan für Wohnbebauung ausgewiesen sind.
Die Erschließung eines Baugebietes wird meist von der Gemeinde vorgestreckt, und die lässt sich das natürlich bezahlen. Das Argument, je besser erschlossen, desto teurer, ist ziemlich schräg - erschlossen wird so weit wie nötig, nicht mehr und nicht weniger.
Gruß Ralf