Hallo zusammen,
in einen vorliegenden Gutachten über eine Immobilie steht bei der Bodenwert-Bewertung dass ein bestimmter Ansatz gewählt wurde, was darauf schließen lässt, dass es hier verschiedenen Ansätze gibt.
Es handelt sich um ein Grundstück mit 700m² (Ortssatz 250€/m²):
Laut vorliegendem Gutachten:
700m² * 250€/m² = 175.000€
Laut LBS-Berater rechnet man die ersten 400m² voll und den Rest halb:
400m² * 250€/m² = 100.000€
300m² * 125€/m² = 37.500€
=> 135.000€
Begründung war, dass 400m² Baufläche seien und der Rest, also 300m², als Gartenfläche gesehen werden.
Was ist das „übliche“? Die 2.Variante gefällt einem Käufer deutlich besser …
Danke für Tipps und Erklärungen
Den Bodenwert kann man objektiv nicht berechnen.
Objektiv ergibt sich der bodenwert als Preis;
subjektiv berechnen kann man den Bodenwert als
subjektiven nutzen, gemessen an der subjektiven
alternative.
Hallo zusammen,
Es handelt sich um ein Grundstück mit 700m² (Ortssatz
250€/m²):
Laut vorliegendem Gutachten:
700m² * 250€/m² = 175.000€
Wie kommt der Gutachter auf diesen Wert? Wie begründet er das?
Laut LBS-Berater rechnet man die ersten 400m² voll und den
Rest halb:
400m² * 250€/m² = 100.000€
300m² * 125€/m² = 37.500€
=> 135.000€
Wie kommt der Berater zu diesem Wert? Und wie begründet er das?
Begründung war, dass 400m² Baufläche seien und der Rest, also
300m², als Gartenfläche gesehen werden
Was üblich ist und/oder was den Käufer besser gefällt, ist möglicherweise uninteressant. Wichtig ist, auf was sich Käufer und Verkäufer einigen können.
Sagen wir mal so: Es gibt hier zwei verschiedene Betrachtungsweisen. Welche kann mit Argumenten untermauert werden? Und welche Argumente können in der Verkaufsverhandlung „stechen“?
Ohne Kenntnis des Objekts kann man hier wunderbar mit er Stange im Nebel stochern.
Gruß
Jörg Zabel
Laut vorliegendem Gutachten:
700m² * 250€/m² = 175.000€
Laut LBS-Berater rechnet man die ersten 400m² voll und den
Rest halb:
400m² * 250€/m² = 100.000€
300m² * 125€/m² = 37.500€
=> 135.000€
Begründung war, dass 400m² Baufläche seien und der Rest, also
300m², als Gartenfläche gesehen werden.
Was ist das „übliche“? Die 2.Variante gefällt einem Käufer
deutlich besser …
Es kommt darauf an, wofür Du den Bodenwert heranziehen willst!
-Kaufpreisverhandlung am freien Grundstücksmarkt?
Da ist die rechnerische Darstellung eines imaginären Bodenwertes allerhöchstens eine Indikation. Der Verkäufer wird hier i.d.R. den Bodenrichtwert * qm rechnen, so wie der Gutachter auch. Ob das aber innerhalb einer zeitlichen Vorgabe ein erzielbarer Preis ist, steht auf einem anderen Blatt. Schließlich gilt hier immernoch der Grundsatz von Angebot und Nachfrage. Um in Verhandlungen einzusteigen sollte man sich eine entsprechende Argumentationskette aufbauen um Preisvorstellungen zu beeinflussen. Ohne Argumente - keine Geprächsbasis.
- Bewertung für Banken
Das was der LBS’ler sagt ist ein „altes“ Berechnungesystem das so schon seit einiger Zeit kaum noch Anwendung (in der Beleihungswertermittlung) findet. Hier wird z.B. zwischen Hinter- und Vorderland unterschieden und eine Standardabgrenzung bei 400 qm berücksichtigt. Ist dann eine rein theoretische Größe.
Häufiger wird für Bewertungen eine max. Grundstücksgröße von z.B. 800 qm berücksichtigt zum normalen Grundstückswert p.qm. berücksichtigt.
Letztlich ist immer maßgeblich wer den Wert für welchen Zweck ermittelt. Verkehrswert ist ein anderer als ein reiner Bodenwert.
Viele Grüße
Auf Nachfrage bei LBS kam folgende Korrektur:
LBS unterscheidet in Vorder-/Hinterland.
bis 40m Grundstückstiefe -> 100% m²-Preis
ab 41m Grundstückstiefe -> 50% m²-Preis
ab 81m Grundstückstiefe -> 25% m²-Preis
Das vorliegende Grundstück hat 26x27m und fällt somit in die 100% Variante wie laut Gutachter angegeben. Hmmm nun gilt es neue Argumente zu finden 
Hallo,
eine solche Sichtweise bzw. Bewertungsmethode ist durchaus üblich.
Es kommt schlichtweg darauf an, für was das „Hinterland“ zu gebrauchen ist.
Ist eine Bebauung in zweiter Reihe nicht grundsätzlich ausgeschlossen, kann der Wert auch Bauland erreichen. Gibt es einen Bebauungsplan oder einen Landschaftsplan, der die Bebauung ab einer gewissen Tiefe ausschliesst, ist der hintere Teil entsprechend weniger wert. Manchmal ist sowas auch als Nutzungsbeschränkung (Gartenlandnutzung) im Grundbuch eingetragen (zB weil es die Gemeinde günstig loswerden wollte).
Wieviel solche „Gartenlandarrondierungen“ in etwa ortsüblich wert sind, kannst Du im örtlichen Grundstücksmarktbericht nachlesen. Spannen zwischen 25 und 50 % vom Baulandwert wären nicht unüblich. Ein gerade geschnittene Hausgartenerweiterung ist mehr wert als ein „krummes und schiefes Stück Schlauch“.
Es wäre allerdings seitens eines Verkäufers auch nicht „unüblich“, billig hinzugekauftes Gartenland (z.B. eine ehemalige Weide) künstlich auf Baulandpreise hochzurechnen. Im normalen Sachwert eines Einfamilienhauses fällt das einem Laien kaum auf.
Gruß vom
Schnabel