Als Maßstab für Hellhörigkeit gibt es einen
inoffiziellen Test: Spricht jemand auf der anderen
Wandseite, sollte man laut der DIN kein Wort verstehen,
sondern nur Sprachfetzen wahrnehmen können. Damit
bleibt die Privatsphäre gewahrt! Mangelhaft sind
hingegen Trennwände, die so wenig schallschützend sind,
dass Radio, Fernsehen und normale Gespräche aus der
Nachbarwohnung gehört werden können.
Insoweit hätte der Mieter einen Mietminderungsanspruch
gegenüber dem Vermieter von 5-20%. Die genaue Höhe
bemisst sich nach dem Grad der Beeinträchtigung und
wird in der Rechtsprechung unterschiedlich bemessen.
Dahingehend ist zu berücksichtigen, in was für einem
Haus die Mieteinheit liegt (wenn das Haus etwas älter
ist - etwa 50er, 60er-70er Jahre - ist das kein
„BAUMANGEL“). Desweiteren wäre zu berücksichtigen,
welche Geräusche wahrnehmbar sind, was dahingehend
zumutbar bzw. hinnehmbar ist und ob der Mangel bei
Einzug bekannt oder grob fahrlässig unbekannt war. Die
Mietminderung ist aus der Bruttomiete zu berechnen.
Vor der Mietminderung muß der Mieter den Vermieter
auffordern, den Mangel zu beheben. Dies ist nach der
Problemdarstellung wohl schon geschehen. In einem
eventuellen Prozess hat der Mieter die Beweislast
dafür, dass er dem Vermieter den Mangel anzeigte. Das
heißt, der Mieter muß beweisen, dass er ihn
aufforderte, den Mangel zu beheben. Als Beweismittel
kommen entsprechende Briefe oder die Zeugenaussagen
Dritter in Betracht. Im Anschluss daran steht es dem
Mieter frei, die Miete entsprechend zu mindern. Das
Recht zur Minderung der Miete steht anschließend so
lange zu, bis der Mangel behoben ist.
Da der Vermieter hier auf die Reklamation des Mieters
ohne Zögern bzw. ohne weitere Rücksprache, sofort der
Hellhörigkeit der Trennwand abgeholfen hat durch
Nachsetzen einer Schallisolierung, dürfte er dem Mieter
(auch dem Gewerbemieter) keine Kosten dafür in Rechnung
stellen. Auch wenn es sich hierbei um Gewerbefläche
handelt, sind es doch Büroräume (ähnlich mit Wohnräume)
und daher nach Art und Eigenschaft nicht vergleichbar
mit Fabrik- oder Werkstatträumen.
Bei Gewerbemieter ist allerdings noch folgendes zu
achten: Wurde im Gewerbemietvertrag die Nutzung als
„Büroraum“ vereinbart? Ist im Gewerbemietvertrag
vereinbart, dass der Vermieter die „Nutzbarkeit als
Büroraum“ bereitstellt oder, dass der Mieter
verpflichtet ist, auf eigene Kosten die Nutzbarkeit
herzustellen? Insoweit bitte den Gewerbemietvertrag
genau prüfen. Eine Abwälzung von (nachträglichen)
Herstellungskosten für fehlende Schallisolierung oder
sonstigen Aufwand für Mietraumnutzbarkeit (z.B. bei
Gaststätten Abluftanlagen) wäre also nur bei konkreter
gewerbemietvertraglicher Vereinbarung möglich.
Ist im Gewerbemietvertrag darüber aber nichts
enthalten, würde ich in dem Falle der Rechnungsstellung
des Vermieters zunächst widersprechen, und zwar mit
Verweis darauf, dass es sich hier um einen versteckten
Mietmangel handelte, der bei Anmietung dergestalt nicht
erkennbar war. Denn bei normalen Büroräumen (ähnlich
wie bei den bereits vorher angemieteten Mietbüros) darf
der Mieter regulär davon ausgehen, dass eine
wohnraumähnliche Wandschallisolierung vorhanden ist,
und demnach keine wesentliche Geräuschbelästigung durch
Nachbarräume vorliegen darf. Fehlt eine solche
Schallisolierung, liegt ein Mangel vor. Damit hätte der
Mieter den o.g. Anspruch auf Mietminderung, auf welchen
ich den Vermieter auch verweisen würde.
Da der zusätzlich angemietete Büroraum nachträglich
eine „Ausfallzeit“ hatte durch Nachbesserung des
Vermieters, könnte man den Vermieter wohl eher eine
Gegenrechnung aufstellen, und zwar als Mietminderung
für die Zeit von Einzug bis Übergabe nach „Reparatur“.
Sollte sich der Vermieter aber streitbereit zeigen, ist
auf Mieterseite in jedem Falle die Beweislast zu allem
zu erbringen. Daher unbedingt allen Schriftverkehr
griffbereit halten, Zeugennamen und ggfs.
Gedächtnisprotokolle erstellen. Anschließend möglichst
einen Anwalt einschalten. Dieser könnte bei weiterem
Bestreiten der Vermieterseite ein Gutachtenerstellung
vom Gericht anfordern, was natürlich sehr teuer wäre.
Würde das Gutachten aber ergeben, dass die fehlende
Schallisolierung tatsächlich eine besonders hohe
Hellhörigkeit verursache, hätte die Vermieterseite
einen ziemlichen hohen Prozeßkostenaufwand zu tragen,
und zwar nach Obsiegensprinzip: der Verlierer zahlt
alle Kosten für beide Parteien.
Um das Mietverhältnis nicht unnötig mit
Rechtsstreitigkeiten zu belasten, zunächst das Gespräch
mit dem Vermieter suchen auf Verständigungsbasis und im
beiderseitigen Interesse von Zeit- und Kostenersparnis.
Im äußersten Falle einen außergerichtlichen Vergleich
vereinbaren und diesen schriftlich festhalten, und
ggfs. den Gewerbemietvertrag „nachverhandeln“.
Alles weitere müßte ansonsten doch über Anwalt und
Gericht laufen.
Hallo Leute!
Wir haben vor kurzem in unserem Bürogebäude einen
weiteren
Raum hinzugemietet, da wir neue Mitarbeiter
eingestellt haben.
Nun stellte sich bereits am ersten Arbeitstag heraus,
dass die
Wand zum Nachbarbüro (früher gehörten beide Räume
einer
einzigen Firma) so dünn ist, dass aber auch wirklich
JEDES
Wort, dass im Meeting oder am Telefon gesprochen wird
deutlich
hörbar ist. Wenn der Nachbar spricht, dazu noch ein
relativ
lautes Russisch, ist für meine Mitarbeiter mit einem
Kunden
telefonieren fast unmöglich. Als ich dem Vermieter
dies
erzählte, antwortete er, dass ihm dann wohl kaum was
anderes
übrig bliebe, als eine Zwischenwand einzuziehen, die
mit
Dämmstoffe gefüllt ist. Dies ist nun passiert und das
Problem
ist behoben…
Nun habe ich eine Rechnung über ca. 650,- bekommen für
die
Zwischenwand. In unserem anderen Büro in Offenbach,
bei dem
ein ähnliches Problem vorlag, hatte der Vermieter die
Kosten
„selbstverständlich“ selbst getragen.
Wie ist nun die Lage? Ist das eine „ich kann’s ja mal
versuchen“-Nummer seitens unseres Vermieters oder muss
ich
diese Wand tatsächlich zahlen?
Zur Deutlichkeit: Vorher wurde kein Wort über Kosten
mir
gegenüber erwähnt!
Danke schonmal!
Antal the Bold
