Dachausbau - teuer?

Haus & Garten Handwerk allgemein
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Hallo zusammen,

ich habe da eine sehr allgemeine, aber für mich sehr wichtige Frage.

Wir überlegen gerade, ein älteres Haus zu erwerben. Dies ist mit einem Reetdach versehen und das Obergeschoss ist bis dato überhaut nicht gedämmt oder ausgebaut. Da wir diesen zusätzlichen Platz aber benötigen, ist für mich nun die große Frage, mit welchen Kosten wir ca. zu rechnen haben. Es liegen keinerlei Leitungen oder gar Heizung im OG. Im Untergeschoss befindet sich eine recht neuwertige Gasanlage.
Ein guter alter Dachboden eben. Die Grundfläche beträgt ca. 100 qm².

Vieles können wir bestimmt selbst machen wie Zwischenwände (es sollen zwei Zimmer und ein Bad mit Hilfe von Leichtbauwänden entstehen), Sanitär zumindest zum Teil und natürlich Wandvertäfelung und Bodenbeläge.

Wäre schön, wenn jemand mir sagen kann, mit wieviel Kosten wir ca. zu rechnen haben, damit wir unsere Kaufschmerzobergrenze besser ermitteln können:smile:

Liebe Grüße

Märchenmond

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du solltest bei einem alten haus vor dem ausbau auf jeden fall abklären, ob dein dach lebt, sonst wird es später richtig teuer. empfehlen kann ich dir zur ersten selbstinfo: http://www.holzfragen.de/

ansonsten hat ein bekannter sein komplettes dach in eigenregie ausgebaut. 2 zimmer, ein bad. rigipswände. das kostet nicht so viel. das teuerste ist, heizung und elektrik hinzuverlegen (da hol dir mal zuerst angebote ein, variiert natürlich extrem von haus zu haus). rigipswände einzubauen ist nicht so schwer und auch nicht teuer. (maximal 1000 euro für 2 zimmer und laminatfußboden würd ich schätzen)
das teuerste bei ihm war das bad. fliesen, abdichtungen, fußbodenaufbau ist hier sehr preisintensiv. er sagte damals wohl was von allem in allem an die 10000 euro.

gruß

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Mal ironisch: Wenn Du die Brandschutzversicherung für das Objekt bezahlen kannst, ist der Ausbau ein Klacks ;o)

Kläre erst mal ab, ob Du das Dach überhaupt ausbauen darfst. - Bauamt, Feuerwehr und kläre ggf. Auflagen ab. Dann frage Nachbarn, welche die gleiche Deckung haben und sammel Erfahrungen mit ggf. verschiedenen Methoden des Ausbaus. Hier werden Dir auch Handwerker empfohlen, welche sich mit der Materie auskennen.

Elektrik hoch zu verlegen ist nicht so problematisch - erst recht nicht, wenn ihr eh modernisiert und da der Strom angesagt ist. Heizung hatten wir mal bei unserem Haus angefragt - Leitung und Heizkörper - da waren wir damals bei ca. 3000 Euro mit Matrial und Arbeitszeit.

Dann musst Du schauen, ob Du den Boden entkoppeln willst zwecks Lärmschutz, Bodenbelag, Materialien für die Wände, Fenster - das dürfte der Hauptkostenfaktor sein.

Wir haben hier gerade Kostenvoranschläge für ne Dachdeckung und Dämmung vorliegen inkl. Fenster und das ganze dann so vorbereitet, dass man nur noch tapezieren muss - 44.000 Euro. (ohne Verlegung der Heizung)

Gruß,
Alexandra

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Moin,
Elektrik, Heizung (reicht die Kesselleistung für den zusätzlichen Raum), Laminat, Trennwände. Alles, auch finanziell, nicht wirklich das Problem.
Als Problem würde ich die Dacheindeckung ansehen. Diese Dächer leben davon dauerhaft durchlüftet zu werden. Dies unterbindest du indem du die Unterseite dicht machst. Dabei würde ich auf jeden Fall von Heimwerkerarbeit abraten. Hier ist Arbeit von ERFAHRENEN Fachfirmen gefragt. Sonst ist das Dach in wenigen Jahren nur noch Moder. Auch der Einbau von Dachflächenfenstern und / oder Gauben, die zur Belichtung und Belüftung von 100 m² dringend erforderlich sind, ist Arbeit von Fachfirmen.
Hier einen Preistipp zu geben ist reine Raterei. Lasse dir von einem Fachbetrieb ein Angebot erstellen.
Wenn sich deine Fähigkeiten auf Heimwerkerniveau (soll jetzt nicht abwertend verstanden werden) bewegen, rate ich dringend zur Hinzuziehung eines in der Materie erfahrenen Architekten.
Beachte: Mögliche Folgeschäden können erheblich sein und wenn du auch nur eine Schraube selbst eingedreht hast, wird jede beteiligte Firma genau diese für den Schaden verantwortlich machen, der durch Baumängel entstanden ist.

vnA

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Danke für Eure zahlreichen Antworten.

Zumindest komme ich dem Ganzen schonmal ein Stück näher. Dachfenster (Gauben und auch an der Giebelseite Fenster sind schon vorhanden, so dass diese nicht mehr anfallen.
Das Dach isolieren wollte ich eh nicht selbst machen, denn was ich bis dato gelesen habe, ist bei Reetdach einges mehr zu beachten. Ein normales Dach wäre kein Thema, das habe ich schonmal vollbracht.

Aber so die Richtlinie mit 44.000€ ist für einen ähnlichen Ausbau ohne Heizung ist schonmal gut. Wir hatten so ca. 50.000€ geschätzt.

Klar ist uns auch, dass wir einen Fachmann brauchen, um den genauen Aufwand bestimmen zu können. Nur kann ich nicht jeden Tag mit jemand anderem dort auftauchen, so lange es uns nicht gehört. Und das wiederum wollen wir ja von den Kosten abhängig machen.

Mit dem Pilzbefall der Reetdächer ist schon ein Risiko, das wissen wir auch. Aber ich finde diese Art des Dachdeckens urgemütlich und hoffe einfach, dass es bei uns keinen Pilz geben wird. Sind ja immerhin nur 5% der Dächer bis jetzt betroffen.

Das die Feuerversicherung teurer sein wird, wissen wir auch. Aber die Nachfrage bei der Baubehörde ist ein guter Vorschlag, so bin ich zumindest dabei schonmal auf der sicheren Seite.

Die Stromleitungen sind neu, allerdings eben nicht nach oben verlegt. Das denke ich auch, wir das kleinene Problem sein. Die Heizung ist auch recht neu, aber wie sie ausgelegt ist, müsste ich erst in Erfahrung bringen.

Zur Dämmung: Ich hatte gelesen, dass Reet viel Luft braucht und man sollte einen Hohlraum schaffen, unterlalb der Dämmung.
Warum sollte ein Bad das Problem sein? Hatten und schon ein anderes Haus angeschaut, da war das Badezimmer auch oben. Wenn alles Dicht ist und genügend Luft zirkulieren kann, sollte es doch gehn denke ich, oder? Ich hab damit leider noch keine Erfahrung.

Liebe Grüße

Daniela

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Hallo
Ich meine folgendes:
Bei einem älteren Haus kann es sein, das das Reetdach nicht entfernt werden darf. Denkmalschutz oder andere Vorschriften.
Dann, wenn Du das Haus gekauft hast, bist Du dran gebunden, das heißt, alle Jubeljahre muß die Reetsch… ausgewechselt bzw. ausgebessert werden.
Das kostet!

MfG

7

Hallo

ich hab da erst einen Beitrag gelesen, dass Reetdächer eine deutlich höhere Lebensdauer als normale Dächer haben (60 - 100 jahre). Allerdings müssen sie regelmäßig gewartet werden, da sich die Deckung im Laufe der Jahre wohl abnutzt und dementsprechend eine dünnere Schicht wird.
Allerdings habe ich damit keinerlei Erfahrung.
Das ich das Dach nicht einfach abändern kann, weiß ich. Ansich finde ich das Reet ja auch urgemütlich und es soll eine sehr hohe Wärmedämmung von natur aus mit sich bringen.

Bin nun einfach hin und hergerissen, da so unendlich viel zu bedenken ist und jede Menge Meinungen zu hören/ lesen sind.

Würde mir auf jeden Fall erstmal einen Bauberater oder der Gleichen mitnehmen, der sich das mal anschaut und herausfindet, in welchem Zustand sich das Mauerwerk und das Dach befindet.

Angeblich ist das Objekt ja komplett sarniert. Aber was heißt das schon?!

Liebe Grüße

Märchenmond

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Werd mich mal auf der Seite umschauen. Angebote vorab einholen ist schwer, da es ja nicht unser Haus ist, zumindest noch nicht.

Naja, nehmen dann eben einen Bauberater mit, der sollte das alles zumindest ungefähr abschätzen können.

Liebe Grüße

Märchenmond

9

Hallo

ich hab da erst einen Beitrag gelesen, dass Reetdächer eine
deutlich höhere Lebensdauer als normale Dächer haben

Und ich hab grad einen Artikel gelesen (http://www.welt.de/welt_print/article3081961/Das-Ste…), dass Reetdächer aktuell mit chinesischem Reet gedeckt werden und deshalb in kürzester Zeit vergammeln.
Sollte man vielleicht vor dem Kauf abklären.
Gruß
loderunner

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Mal ironisch: Wenn Du die Brandschutzversicherung für das
Objekt bezahlen kannst, ist der Ausbau ein Klacks ;o)

Acht mal so teuer, als eine normale Versicherung, ich weiß. Aber das würden wir in Kauf nehmen, da uns das Häuschen sehr zusagt.

Kläre erst mal ab, ob Du das Dach überhaupt ausbauen darfst. -
Bauamt, Feuerwehr und kläre ggf. Auflagen ab. Dann frage
Nachbarn, welche die gleiche Deckung haben und sammel
Erfahrungen mit ggf. verschiedenen Methoden des Ausbaus. Hier
werden Dir auch Handwerker empfohlen, welche sich mit der
Materie auskennen.

Das Dach darf ausgebaut werden, ist so auch geplant worden, allerdings hatten die jetzigen Eigentümer keinen Bedarf dies durchzuführen, da sie nur zu zweit sind.
Gauben und Fenster sind oben schon alle eingebaut. Somit hätten wir zumindest diesen Kostenfakor nicht.
Zwischenwände und Wandvertäfelung bzw. Rigipswände können wir auch selbst einziehen.
Hilfe brauchen wir bei der Dachisolierung, da es bei Reet anscheinend nicht einfach mit Dämmwolle getan ist. Und für Heizung, Strom und Sanitär brauchen wir auch jemanden sowie für den Unterboden (Bodenaufbau, Estrich).

Elektrik hoch zu verlegen ist nicht so problematisch - erst
recht nicht, wenn ihr eh modernisiert und da der Strom
angesagt ist. Heizung hatten wir mal bei unserem Haus
angefragt - Leitung und Heizkörper - da waren wir damals bei
ca. 3000 Euro mit Matrial und Arbeitszeit.

Dann musst Du schauen, ob Du den Boden entkoppeln willst
zwecks Lärmschutz, Bodenbelag, Materialien für die Wände,
Fenster - das dürfte der Hauptkostenfaktor sein.

Wir haben hier gerade Kostenvoranschläge für ne Dachdeckung
und Dämmung vorliegen inkl. Fenster und das ganze dann so
vorbereitet, dass man nur noch tapezieren muss - 44.000 Euro.
(ohne Verlegung der Heizung)

Na das geht ja noch, hatte gedacht, dass wir so mit 50.000 bis 60.000€ rechnen müssen.

Gruß,
Alexandra

Gruß Daniela

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Hallo
Naja, Du glaubtst Doch wohl nicht, das chinesisches Reet etwas nennenswert anderes ist als (ost)deutsches.
Aber lass doch einfach mal Moos auf dem Dach wachsen.
MfG

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Hallo

Naja, Du glaubtst Doch wohl nicht, das chinesisches Reet etwas
nennenswert anderes ist als (ost)deutsches.

Ich nicht. Die im Bericht schon.

Aber lass doch einfach mal Moos auf dem Dach wachsen.

Ich habe kein Reetdach.
Gruß
loderunner

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Hallo
Und ich hab grad einen Artikel gelesen
(http://www.welt.de/welt_print/article3081961/Das-Ste…),
dass Reetdächer aktuell mit chinesischem Reet gedeckt werden
und deshalb in kürzester Zeit vergammeln.
Sollte man vielleicht vor dem Kauf abklären.
Gruß
loderunner

Hallo,

das hatte ich bis jetzt noch nicht gelesen. Ist natürlich ein großer Aspeckt, der zu bedenken ist. Ich werde diesbezüglich auf jeden Fall nachfragen. Aber für mich stellt sich nun die Frage, warum doch immer noch viele mit einem Reetdach bauen, wenn es angeblich so sch… ist. Haben die sich nicht informiert oder wird einfach alles viel zu negativ gesehen und es ist eben doch nicht so schlimm…

Langsam wird es echt viel, was alles zu bedenken und berücksichtigen ist.
Villeicht sollte ich lieber doch zur Miete wohnen, dann geht mich das alles nichts an:smile:)

Gruß Daniela