Dachboden nutzen?

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Hallo!
Ich überlege, ob ich mir eine 3 Zi-DG-Wohnung kaufen soll. Diese hat etwa 89m² plus oben drüber etwa 20m² halb ausgebauten Dachboden (unbeheizt und derzeit halsbrecherisches Treppchen, ca 8,3m x 7,2m Grundfläche). Flächen nach WFlV. Außerdem: die Dachneigung ist sehr flach und beträgt nur 33%!! In der Raum-Mitte längs hat der Dachboden grade mal eine Breite von 1,35m über 2m Raumhöhe. Der Rest sind diese extremen Schrägen.
Problem ist, dass ich gerne ein Tageslichtbad hätte, das vorhandene Bad und getrenntes WC aber innen liegen. Jetzt dachte ich mir, man könnte doch unten WC und Bad zusammenlegen bzw. verkleinern auf Dusche/WC/Waschtisch und oben drüber im Studio ein zweites Bad mit Wanne und großen Dachfenstern einrichten. Dadurch würde unten neben einer neuen Wendeltreppe dann auch eine Mini-Abstellkammer entstehen, bisher fehlt sowas ganz.
Neben dem oberen Bad sollte dann eigentlich ein kleines Schlafzimmer hin. Dazwischen die Wendeltreppe. Die neuen Dachfenster würden fast genau nach Süden zeigen.

Jetzt bin ich mir bei der ganzen Sache nicht sicher, ob es sich wirklich lohnt. Vom Grundriss her könnte man da wohl schon Wanne, WC und Waschtisch unterbringen bzw. ein Einzelbett mit Kopfende unter der Schräge. Aber wie „fühlt sich sowas an“? Hab noch nie so gewohnt. Und der Kostenaufwand soll ja in einem angemessenen Verhältnis stehen. Und nur wegen dem Bergblick vom oberen Bad aus irgendwas zusammenmurksen???
Hat jemand ein Schlafzimmer/Bad mit ähnlich schrägen Verhältnissen? Oder ein Bad, das oben liegt, während Schlafzimmer unten in der Wohnung/Haus sind? Ist das auf Dauer praktikabel oder eher nervig?

Außerdem versuche ich natürlich beim Preis runterzukommen. Untendrunter wird eine „normale“ Whg. verkauft, die im m² Preis bei ansonsten gleicher, wenn nicht sogar besserer Ausstattung wesentlich günstiger ist (Garagen/Stellplatzbereinigt). Offenbar wollen die das Dachstudio als sowas wie Wohnfläche mitverkaufen, auch wenn dieses nicht als solches ausgewiesen ist. Anders kann ich mir den hohen Preis nicht erklären. Hat jemand Erfahrungen, wie hoch man solche Räume überhaupt bewerten kann? Z.B. im Verlgeich zur restlichen „gültigen“ Wohnfläche…

Danke,
Gruß ottilie

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Also, ohne eine Skizze kann ich dazu nur wenig sagen.

„Laien“ unterschätzen immer die Kosten von einer solchen Umbaumaßnahme, dazu muss man wiederum den Nutzen sehen.

Die Fläche ist zwar sehr groß, aber durch die flache Dachneigung eingeschränkt. Die tatsächlichen qm, die als Wohnfläche angerechnet werden dürfen, ermitteln Sie ab einer Raumhöhe von 2 m, d.h. alles was unter 2 m Höhe ist wird nur zur Hälfte berechnet. Da dürfte nicht viel zusammenkommen.

Wenn Sie möchten faxen Sie mir eine Skizze.

Gruß

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…eine 3 Zi-DG-Wohnung… umbauen…

Die Leitungen sind meist Gemeinschaftseigentum, jede Arbeit daran bedarf dann der Zustimmung der anderen Eigentuemer. Moegen die Dich?

…Die neuen Dachfenster …

Sind die Fenster ganz klein geplant, oder sind die Bebauungsvorschriften eingehalten?

…Einzelbett mit Kopfende unter der Schräge. Aber wie „fühlt
sich sowas an“? Hab noch nie so gewohnt.

Suche eine aehliche Anordnung bei Bekannten oder in einer Musterhaus-Ausstellung.

… wie hoch man solche Räume überhaupt bewerten kann?

Bis 1m Raumhoehe keine Wohnflaeche, bis 2 Meter halbe, darueber volle Wohnflaeche.

Mit einem weiteren Stockwerk musst Du auch Vorschriften zur Feuerbestaendigkeit aller Treppen einhalten.

Der Preis ist wohl immer Verhandlungssache.

Gruss Helmut

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Hallo,

daran bedarf dann der Zustimmung der anderen Eigentuemer.
Moegen die Dich?

Keine Ahnung, aber laut Teilungserklärung, die mir vorliegt, gehören Leitungen (Heizung etc.) in der Wohnung allein zum Eigentümer, dieser kann damit theoretisch machen was er will, solange kein anderer z.B. danach durch laute Geräusche beeinträchtigt wäre…

Sind die Fenster ganz klein geplant, oder sind die
Bebauungsvorschriften eingehalten?

Wenn, dann wären es schon 78cm oder 94cm breite und aufgrund er Schräge 1,40m lange Fenster. Da kann es schon sein, dass man eine Genehmigung bräuchte weil größer als 1m² Fläche…
In der Wohnung nebenan wurde auch ein DF eingebaut.

Suche eine aehliche Anordnung bei Bekannten oder in einer
Musterhaus-Ausstellung.

Musterhaus! Das wäre eine gute Idee, danke für den Tipp! Kann man da einfach so reinschlappen, ohne Kaufabsichten???

Mit einem weiteren Stockwerk musst Du auch Vorschriften zur
Feuerbestaendigkeit aller Treppen einhalten.

Hmmm, da es sich um eine gewöhnliche Wendeltreppe IN der Wohnung handeln würde, so wie sie zigtausenfach verbaut ist, seh ich da kein Problem. Stahl mit Buche eben.

Mit Bewertung meinte ich solche noch nicht ganz ausgebauten Dachböden, die aber das Potenzial dazu hätten. Die WFlV mit 2m/1m und z.B. Mindest-Fensterfläche und Heizung ist mir bekannt. Danach zählt sowas eigentlich gar nicht als Wohnfläche, aber der jetzige Eigentümer will das natürlich als sowas Ähnliches verkaufen. Mein Angebot läge momentan so bei 1600,- / m² Wohnfläche und höchstens 1200,- / m² für die potentielle Wohnfläche im Dachspitz… Ist das zuviel für den Dachboden?

Gruß
Ottilie

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Hallo,

Keine Ahnung, aber laut Teilungserklärung, die mir vorliegt,
gehören Leitungen (Heizung etc.) in der Wohnung allein zum
Eigentümer, dieser kann damit theoretisch machen was er will,
solange kein anderer z.B. danach durch laute Geräusche
beeinträchtigt wäre…

dann ist es ja eindeutig klar.

Da kann es schon sein, dass
man eine Genehmigung bräuchte weil größer als 1m² Fläche…
In der Wohnung nebenan wurde auch ein DF eingebaut.

Gute Gelegenheit zum Fragen, so sollte es wieder ablaufen koennen, wenn der Sachbearbeiter noch…

Musterhaus! Kann man da einfach so reinschlappen, ohne Kaufabsichten?

Ich wuerde einfach reingehen, so tun als ob, kam hier vorbei, ist ja prima, dass Sie hier offen haben, eigentlich will ich noch gar nicht bauen. Und schliesslich muss ich doch vergleichen mit anderen Musterhaeusern. Spaetestens beim zweiten kannst Du Unterschiede erwaehnen und siehst Dich weiter um.

Ausserdem dachte ich an groessere Musterhausausstellungen wie in Bad Vilbel oder Fertighauswelt Berlin, mit so 40 Haeusern, da kostet es paar Euro Eintritt und drinnen gehts Du durch alle Haeuser. Argument: du musst ja alles sehen fuer Dein Geld.

Feuerbestaendigkeit aller Treppen

Kenne mich nicht genau genug aus, es koennte aber sein, bei einigen Stockwerken ist die Treppe in Holz ausreichend und bei einem Stockwerk mehr brauchen die UNTEREN Treppen nicht brennbare Steinausfuehrung. Wahrscheinlich nimmst Du die ausgebaute Nachbarwohnung als Vorbild, aber fragen.

Mein Angebot läge momentan so bei
1600,- / m² Wohnfläche und höchstens 1200,- / m² für die

Tip : Verhandeln

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Hi,

Mit einem weiteren Stockwerk musst Du auch Vorschriften zur
Feuerbestaendigkeit aller Treppen einhalten.

Hmmm, da es sich um eine gewöhnliche Wendeltreppe IN der
Wohnung handeln würde, so wie sie zigtausenfach verbaut ist,
seh ich da kein Problem. Stahl mit Buche eben.

Hier mußt man unterscheiden, in welchen Gebäuden die Wendeltreppen verbaut sind. In Ein- oder Zweifamilienhäusern ist es kaum ein Problem, weil sich das Baurecht sehr wenig für deren Innenleben interessiert. In einem Mehrfamilienhaus sieht die Sache entscheidend anders aus - hier gibt es deutliche Vorschriften, was zulässig ist und was nicht. Der Baustoff der Treppe ist dabei noch das kleinste Problem - die Form (Wendeltreppe) schon eher. Ohne genaue Kenntnis des Hauses und seines Standortes kann man dazu aber nichts sagen.

Die Nutzung des Dachbodens könnte aus brandschutztechnischer Sicht aber verschiedene Probleme aufwerfen, die Nutzung als Wohnraum könnte sogar unzulässig sein.
Sehr wahrscheinlich ist für diese Nutzungsänderung (sofern die Räume nach der bestehenden Baugenehmigung keine Aufenthaltsräume sind) sogar ein Bauantrag notwendig.

Über diese Fragen solltest Du Dich vor dem Kauf informieren. Schlimmstenfalls droht, wenn die Baubehörden durch einen dummen Zufall von einer ungenehmigten Nutzungsänderung erfahren, die Verfügung die Änderungen zurückzubauen. Oder, wenn bei einem Brand jemand zu schaden kommt, eine Anklage wegen fahrlässiger Körperverletzung oder Tötung. (Beide Folgen würden allerdings nur dann eintreten, wenn die baulichen Änderungen nicht mit dem Baurecht zu vereinbaren sind - werden die materiellen Vorschriften eingehalten und nur der Bauantrag fehlt, droht ein Bußgeld).

In jedem Fall ist deutlich mehr zu prüfen, als nur die Beschaffenheit der Treppe. Auch die Tatsache, daß ein Nachbar ähnliches getan hat, bedeutet nicht, daß seine Änderungen zulässig waren. So lange keine Behörde den Zustand kennt und keiner zu Schaden kommt, gibt es auch keinen Richter…und wo kein Richter, da kein Henker…

Gruß Stefan

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Hi!
Danke erst mal für die Antworten. Hört sich nach mehr Schwierigkeiten an, als mir lieb sein kann. Ich kann mir zwar nicht vorstellen, dass es mit dem Ausbau genehmigungsseitig Probleme gibt. Aber da müßte man sicher schon allein wegen den Installationen erstmal 'nen Sanitärmensch löchern/begutachten lassen, dann ggf. Statiker oder Architekt fragen, ob das alles so möglich ist und dann am besten darauf basierend die Kosten genau kalkulieren.
Wie ist das eigentlich mit der Grundsteuer? Zahlt man die auf den Grundstücksanteil, so wie ich das bisher verstanden habe, oder per m² Wohnfläche??? Gibt es überhaupt etwas - außer den Nebenkosten - das von der Wohnfläche abhängt? Würde eine offizielle Vergrößerung die Teilungserklärung beeinflussen? Wo und/oder wem müßte man so einen Flächenzuwachs dann eigentlich melden (mal abgesehen vom Verwalter+Eigentümergem.)?
Bischen viel Aufwand, wahrscheinlich auch finanziell, wenn man dann die Wohnung vielleicht doch nicht bekommt, weil der Verkäufer im Preis nicht weit genug runter geht…
Naja, mal sehn. Werd mich dann bei Bedarf wieder melden. Und jetzt erst mal Musterhäuser angucken :wink: Danke!

Gruß
Ottilie

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Wie ist das eigentlich mit der Grundsteuer? Zahlt man die auf
den Grundstücksanteil, so wie ich das bisher verstanden habe,
oder per m² Wohnfläche?

Hallo,
die Grundsteuer ist recht klein, kein Grund zur Sorge. Frag die Nachbar-Eigentuemer, vielleicht 100 oder 200 EUR, ob das dann noch 10 EUR teurer wird pro Jahr…Genaugenommen berechnet sie sich aus dem Einheitswert und dem Hebesatz. Fuer eine groessere oder bessere Wohnung gilt (bei Bekanntgabe) ein hoeherer Einheitswert.
Gruss Helmut