Dachbodenausbau und Nebenkosten

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

nehmen wir an, in einem Zwei-Familienhaus baut eine Mietspartei auf eigene Kosten den Dachboden aus. Mit dem Vermieter ist abgesprochen, daß die neu geschaffene Wohnfläche nicht zur vermieteten Fläche der Wohnung gehört. Man einigt sich darauf, daß die neue Fläche nur bei der Berechnung der Heizkosten berücksichtigt wird, da die neue Fläche an die zentrale Heizungsanlage des Hauses angeschlosssen wird. Der Mietvertrag wird nicht geändert.

Nun stellt sich eine interessante Frage bzgl. der Nebenkosten, die anteilig nach Fläche von den Mietsparteien bezahlt werden (Grundsteuer, Versicherungen, Gemeinschaftsstrom). Ist es rechtens, wenn der Vermieter die neue Dachboden-Wohnfläche bei der Berechnung der Nebenkosten zukünftig mit einbezieht? Heißt, verschiebt sich der Prozentsatz zu ungunsten der Partei, die den Ausbau vorgenommen hat?

Würde mich sehr über Antworten freuen.

#2

Hallo,

nehmen wir an, in einem Zwei-Familienhaus baut eine
Mietspartei auf eigene Kosten den Dachboden aus. Mit dem
Vermieter ist abgesprochen, daß die neu geschaffene Wohnfläche
nicht zur vermieteten Fläche der Wohnung gehört. Man einigt
sich darauf, daß die neue Fläche nur bei der Berechnung der
Heizkosten berücksichtigt wird, da die neue Fläche an die
zentrale Heizungsanlage des Hauses angeschlosssen wird. Der
Mietvertrag wird nicht geändert.

Hallo

die Antwort liegt doch schon in der Fragestellung.

Man hat sich geeinigt, dass die neue Fläche nur bei der Berechnung der Heizkosten anzurechnen ist.

Alles andere bleibt außen vor.

Diese Vereinbarung sollte man jedoch schriftlich als Zusatz zum MV
fixieren.

Gruß

#3

Hallo,

nehmen wir an, in einem Zwei-Familienhaus baut eine
Mietspartei auf eigene Kosten den Dachboden aus. Mit dem
Vermieter ist abgesprochen, daß die neu geschaffene Wohnfläche
nicht zur vermieteten Fläche der Wohnung gehört. Man einigt
sich darauf, daß die neue Fläche nur bei der Berechnung der
Heizkosten berücksichtigt wird, da die neue Fläche an die
zentrale Heizungsanlage des Hauses angeschlosssen wird. Der
Mietvertrag wird nicht geändert.

Hallo

die Antwort liegt doch schon in der Fragestellung.

Man hat sich geeinigt, dass die neue Fläche nur bei der
Berechnung der Heizkosten anzurechnen ist.

Alles andere bleibt außen vor.

Diese Vereinbarung sollte man jedoch schriftlich als Zusatz
zum MV
fixieren.

Danke für die Antwort.

Nehmen wir jetzt aber an, die andere Mietspartei (nicht die, die den Dachboden ausgebaut hat) erhält ihre Nebenkostenabrechnung für das erste Jahr in dem der Dachboden ausgebaut worden war und widerspricht dieser mit der Begründung, daß die prozentual nach Fläche abzurechnenden Nebenkosten nicht nach vermieteter, sondern nach der Gesamt-Wohnfläche des Hause berechnet werden müssen. Und die „Dachbodenpartei“ hat jetzt eben Wohnraum, der sich aus vermieteter und nichtvermieteter Fläche zusammensetzt und muß für beide Arten zahlen. Die Behauptung ist, daß der Vermieter (laut Gesetz) beide Arten von Wohnfläche mit in die Berechnung der Nebenkosten ainbeziehen muß.

Stimmt das? Wenn ja, welches Gesetz o.ä. wäre dafür die Grundlage?

Gruß,
Kai.

#4

Verstehe ich richtig:
Zwischen Vermieter und Mieter wurde vereinbart, die vom Mieter auf eigene Kosten ausgebaute Wohnfläche soll genau aus dem Grund als Wohnfläche bei der Mietpreis-Berechnung aussen vor bleiben?
Weitergehende Vereinbarungen (in Bezug auf Anrechnung bei Betriebskosten) dürfen zumindest nicht auf Kosten der anderen Mieter/Nutzer gehen.
Bei der Betriebskostenabrechnung sind unzählige Gesetze/Verordnungen/Richtlinien zu beachten und der Vermieter muss auch immer möglichst gleichermassen gerecht handeln > Billigkeitsprinzip gem. § 315 BGB (z.B. beim Umlage-Maßstab)
D.h. der andere Mieter hat m.E. grundsätzlich recht!

Die Umlage der Betriebskosten nach Wohnfläche ergibt sich aus § 556 a BGB bzw. aus mietvertraglicher Vereinbarung.
http://dejure.org/gesetze/BGB/556a.html

Wie die anrechenbare Wohnfläche berechnet wird, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung (bzw. bis 2001 II. BV).
http://www.steuernetz.de/homepages/vv/gesetze/index…
siehe dort auch > Betriebskostenverordnung, Heizkostenverordnung

Rein nach „nackten“ Gesetzen/Verordnungen/Richtlinien kommt es zunächst mal darauf an, ob die zusätzl. Fläche tatsächläch als Wohnraum genutzt wird - oder nur als Abstellraum.

Daneben ist aber auch das Billigkeitsprinzip zu beachten; d.h. der/die anderen Mieter/Nutzer dürfen nicht unangemessen benachteiligt werden.

Überlegung: entstehen durch die zusätzliche Fläche zusätzliche Betriebskosten?
Vor allem dürfte dies so sein bei: Grundsteuer, Versicherungen, Allgemeinstrom (evtl. durch mehr Treppenhausbenutzung?)
Dann kann eine Umlage nach „Kostenträgerfläche“ geboten sein > also anrechenbare Wohnfläche plus Nutzfläche der ausgebauten Dachgeschossräume (Ansätze S 22
http://www.internal-audit.de/downloads/mietnebenkost…

Wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist, d.h. wenn der Vermieter mit dem Ausbau-Mieter bzgl. des Umlageschlüssels eine für den/die anderen Mieter unbillige Vereinbarung getroffen hat, der Ausbau-Mieter zu keiner Änderung bereit ist, dann wird der Vermieter auf den sich nach korrektem Umlageschlüssel ergebenden Betriebskosten sitzen bleiben.

Evtl. ist bei der beanstandeten Betriebsksotenabrechnung aber noch gar keine Kosten-Mehrbelastung aufgetreten?
Dann gäbe es u.U. auch nichts zu beanstanden.
Übrigens daran gedacht, die neuen Flächen dem Finanzamt (Einheitswert > Grundsteuer), den Versicherungen zu melden?

Gruß Rudi

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#5

Rudi,

vielen Dank für die ausführliche Antwort. Einige weitere Erklärungen zu dem hypothetischen Fall im Text:

Verstehe ich richtig:
Zwischen Vermieter und Mieter wurde vereinbart, die vom Mieter
auf eigene Kosten ausgebaute Wohnfläche soll genau aus dem
Grund als Wohnfläche bei der Mietpreis-Berechnung
aussen vor bleiben?

Ja, genau so ist.

Weitergehende Vereinbarungen (in Bezug auf Anrechnung bei
Betriebskosten) dürfen zumindest nicht auf Kosten der anderen
Mieter/Nutzer gehen.

Ja, das ist einleuchtend.

Überlegung: entstehen durch die zusätzliche Fläche zusätzliche
Betriebskosten?
Vor allem dürfte dies so sein bei: Grundsteuer,
Versicherungen, Allgemeinstrom (evtl. durch mehr
Treppenhausbenutzung?)

Es entstanden durch die neuen Wohnflächen bisher keine zusätzlichen Betriebskosten. Grundsteuer, Versicherung sind laut Nebenkostenabrechnung gleich geblieben. Zusätzliche Gemeinschaftsstromkosten fallen definitiv nicht an. Das kann aufgrund der Zugangsbedingungen zur neuen Fläche eindeutig belegt werden.

Wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist, d.h. wenn der
Vermieter mit dem Ausbau-Mieter bzgl. des Umlageschlüssels
eine für den/die anderen Mieter unbillige Vereinbarung
getroffen hat, der Ausbau-Mieter zu keiner Änderung bereit
ist, dann wird der Vermieter auf den sich nach korrektem
Umlageschlüssel ergebenden Betriebskosten sitzen bleiben.

Evtl. ist bei der beanstandeten Betriebsksotenabrechnung aber
noch gar keine Kosten-Mehrbelastung aufgetreten?

So ist es. Siehe oben.

Dann gäbe es u.U. auch nichts zu beanstanden.

Auch einleuchtend.

Fazit aus meiner Sicht:

Da durch den Ausbau noch keine höheren Betriebskosten angefallen sind (außer Heizung, was aber in der Abrechnung bereits gemäß neuer Fläche berücksichtigt wurde),

a) ist die Nebenkostenabrechnung korrekt und der Widerspruch der „nicht-ausgebauten“ Partei ist haltlos.

b) kann der Vermieter nicht von der „ausgebauten“ Partei mit einer korrigierten Nebenkostenabrechnung, die die neuen Flächen nun einrechnet, berechtigt Nachzahlung einfordern.

Wenn in Zukunft durch die neue Wohnfläche höhere Betriebskosten anfallen sollten (Grundsteuer,Versicherung), wird die neue Fläche bei der Nebenkostenberechnung berücksichtigt werden (müssen).

Ist das so korrekt?

Viele Grüße,
Kai Sommerfeld.

#6

Hallo

höhere Kosten fallen z.Zt. (außer Heizung) nicht an.

Nun ist es aber so, dass die umlagefähigen Kosten durch die vorhandenen Gesamt-qm geteilt und dann auf die einzelnen Wohnungen berechnet werden.Unstrittig ist ja, dass sich die Gesamt-Wohnfläche vergrößert hat, diese aber nicht in den Verteilerschlüssel mit einfließt.

Bin mir nicht sicher ob dies nicht von den anderen Mietern anfechtbar ist, denn der Gerechtigkeitsfaktor ist ja nicht mehr gegeben.

Und Versicherung und Steuern werden nicht unbedingt nur qm berechnet, so dass hier wahrscheinlich keine höheren Kosten anfallen.

Schlimmstenfalls müsste der Vermieter die zusätzlichen Kosten übernehmen, die aus den jetzt mehr anfallenden qm resultieren.

Gruß

#7

Ja - so sehe ich das.
Aber: ich bin zwar informiert - aber eben kein Richter.
Rudi

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