Dachfenster Gemeinschaftseigentum?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

folgender Fall. In einem Mehrfamilienhaus (BJ 1999) sind die 6 Dachfenster der DG-Wohnung verfault und müssen getauscht werden. Böse Zungen behaupten, es kommt vom schlechten Lüftungsverhalten des Eigentümers. Die Kosten für die neuen Fenster belaufen sich auf 20.000 €. Kann es sein das ich jetzt für die „Schlamperei“ des Miteigentümers mitzahlen muß, da Dachfenster zum Gemeinschaftseigentum gehören? Das sieh ich ja mal gar nicht ein. Die Dachfenster der anderen DG-Wohnung sehen noch einwandfrei aus. Bringt es was wenn ich einen Gutachter einschalte der evtl. nachweist das der Zustand der Fenster auf Eigenverschulden zurück zu führen ist? Vielen Dank für die Ratschläge!

#2

Hallo Murmeltier 1,

zunächst ist es richtig, irgendwann geht alles kaputt auch die Dachfenster, dass diese zeitgleich alle 6 getauscht werden müssen klingt nicht einleuchtend, aber gut. Wie groß sind diese Dachfenster denn, bei einem 8-Familienhaus, zahle ich bei meinen Dachdecker immer so um 1.000,00 bzw. 1.200,00 Euro pro Fenster, sind Eure Fenster vergoldet, oder warum ist der Preis so hoch, oder ist es regional abhängig teuer??

Die anstehendenden Kosten sind mir persönlich, bei Austausch von 6 Fenstern, ein Objekt, zu hoch.

Viele Grüße

Eva

#3

Hallo, wenn die Fenster Gemeinschaftseigentum sind, gilt das natürlich für alle Eigentümer. Wahrscheinlich wird es schwer sein, dem speziellen Eigentümer Fehlverhalten nachzuweisen - und Gutachter sind sehr teuer. Leider mussten bei uns auch schon nach weniger als 10 Jahren einzelne Fenster ausgetauscht und andere repariert werden; wahrscheinlich lag es in unserem Fall am Tischler, aber der beauftragte Gutachter hat sich nicht ganz eindeutig festgelegt, und das Gerichtsverfahren endete mit einem Vergleich.
Leider habe ich keine Tipps! Immerhin muss sich der betroffene Eigentümer ja auch an den Kosten beteiligen, und wenn irgendwann mal Schäden an den eigenen Fenstern auftreten, dann wird die Reparatur ebenfalls von der Gemeinschaft finanziert.
Zum Lüften könnte man vielleicht für die Zukunft eine Vereinbarung schließen in der WEG-Versammlung, bloß ist deren Einhaltung natürlich schwer zu kontrollieren. So etwas könnte auf jeden Fall das Problembewusstsein stärken. Bei uns empfahlen die Architekten dreimaliges Lüften am Tag, aber das schaffe ich auch nicht immer! Außerdem sollen wir keine Wäsche in der Wohnung trocknen, was im Winter auch nicht immer von jedem eingehalten wird.
Über den Zusammenhang zwischen fehlendem Lüften und Schäden an Fenstern kann ich nichts sagen, ich vermute aber, dass es erst mal zu Schimmelproblemen in der Wohnung kommt. Ist so etwas denn zusätzlich aufgetreten?

#4

Hallo Murmeltier1,
grds. gehören Dachfenster zum Gemeinschaftseigentum. Warum die verfault sind, kann ich von hier aus nicht feststellen. Fest steht aber, dass der Verwalter verpflichtet ist, das Gemeinschaftseigentum jährlich mindestens 1 x zu überprüfen, also auch die Dachfenster.

Andererseits muss der Eigentümer der Wohnung das der Verwaltung auch melden. Wohnt er selber drin? Oder ist die Wohnung vermietet?

Es ist auf jeden Fall zu empfehlen, einen Sachverständigen einzuschalten, um ggf. ein Mitverschulden auch der Hausverwaltung ableiten zu können.

Das kann einfach nicht sein, dass man in Jahren nicht feststellt, dass das Gemeinschaftseigentum „verrottet“, und keiner merkt es.

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte sachverständige Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere sachverständige Beurteilung die Folge sein. Es handelt sich nicht um eine rechtliche Auskunft i.S.d. Rechtsberatungsgesetzes.

Hartmut Eger, Dipl. Verwaltungswirt
Freier Sachverständiger in der Wohnungswirtschaft
Telefon 07121 9 777 444

#5

Klar hilft das, die Ursache sollte auf jeden Fall geklärt werden. Vielleicht war auch die Qualität der Dachfenster mangelhaft. Eigentlich müsste der Eigentümer der betr. Wohung auch soetwas wie eine Instandhaltungspflicht haben, auch wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Sollte in der TE geregelt sein. Wenn er sich erst meldet, wenn die Dachfenster schon „faulig“ sind, ist das ein bischen spät.

#6

Hallo Murmeltier1,

Dachfenster, die bereits nach 12 Jahren verfault sein sollen, ist schon mehr als mysteriös. Hier könnte entweder ein Fabrikationsfehler vorliegen, oder tatsächlich ein Verschulden des Bewohners der Dachgeschosswohnung. In der Gemeinschaftsordnung oder Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist sicherlich definiert, dass Gemeinschaftseigentum pfleglich zu behandeln ist. Nach den gesetzlichen Bestimmungen hat jeder Eigentümer eine Schadensminderungspflicht. Sollte hier ein Versäumniss oder sogar ein Verschulden nachgewiesen werden können, so läge hier sicherlich zumindest eine Teilhaftung vor.

Beste Grüße
P. Koltes

#7

Hallo Murmeltier,

auch wenn Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Kosten von der Gemeinschaft getragen werden müssen; da lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung resp. Gemeinschaftsordnung hinsichtlich einer eventuellen abweichungen Regelung. Natürlich kann man einen Sachverständigen einschalten, im Zweifel auch die Gegenpartei, was zuerst einmal die zusätzliche Kosten verursacht. Da halte ich es für vernünftiger, mit der Dachgeschoßpartei über eine andersartige Kostenaufteilung zu verhandeln und künftig keine Holzfenster zu verwenden.
Good luck
HJR

#8

Hallo Murmeltier,

das wird ein schwieriges Unterfangen! Allerdings ist Deine Überlegung, nach den Ursachen zu forschen, ein richtiger Weg.

Ich habe bei der Schuldzuweisung an Mieter sehr guten Erfolg gehabt, indem ich für zwei Monate einen Datentrigger dort installiert habe, der rF und temp aufgezeichnet hat. Der daraus resultierende Taupunkt hat (über die Tageszeit betrachtet) gezeigt, dass z.B. im Schlafzimmer nachts eine rF von 80° aufgetreten ist, da muss ja Schimmel auftreten und in der Folge die Bausubstanz leiden.

Aber wie man einen Eigentümer zu so einer Messreihe bringen kann, das dürfte zumindest schwer werden.

Aber Du bist auf dem richtigen Weg! Viel Erfolg!

pieter

#9

Hallo Murmeltier1,

bin kein Anwalt und kann keine rechtlichen Hinweise geben!
So würde ich vorgehen:
1.) grundsätzlich sind die Dachfenster Gemeinschaftseigentum.
Ausßnahme vom Eigentümer selbst eingebaute Fenster usw.!
2.) Der Dachdecker sollte beurteilen können, ob ggf. das Lüftungsverhalten für den Schaden verantwortlich ist.
3.) Wenn ja, Haftplichtversicherung des Eigentümer informieren und Ansprüche geltend machen.
4.) Wenn das Gutachten der Haftplichtversicherung negativ ausfällt einen neutralen Gutachter beauftragen.
5.) Der Preis für den Einbau der 6 Fenster scheint mir zu hoch! Genaueres kann erst nach Bildern und Ordlichkeit gesagt werden.
Würde mich freuen wenn Du mich auf dem Laufenden hälst!
Meine Mail Adresse: [email protected]
Viel Glück und bis später!

#10

DFF gehören zum Gemeinschaftseigentum und sind generell durch die Gemeinschaft zu pflegen und instand zu halten.
Dies kann jedoch in der Teilungserklärung auf den jeweiligen Eigentümer der Wohneinheit abgewälzt werden, da er ja auch die Nutzung und den dauerhaften Zugang hat.
Somit würde ich also ersteinmal in der Teilungserklärung nachlesen, wer für die Pflege und Unterhaltung der Fenster - ungeachtet der Sanierungspflicht - verantwortlich ist.
Sollte der Miteigentümer seiner Sorgfaltspflicht nicht nachgekommen sein und „sein“ Fenster hat verrotten lassen, so würde sich ich schon einmal prüfen, ob er in Regress genommen werden kann.
Darüber hinaus wäre auch eine Einschaltung eines Gutachters hilfreich. Hier muss schon fürchterlich schlecht und über Jahre gelüftet worden sein, dass ein solcher Schaden entstanden ist. Auch hierfür ließe sich eine Haftungsmöglichkeit prüfen, vor allem, wenn andere DFF anderer Wohnungen diesen Schaden nicht aufweisen.
Hierüber würde ich in der nächsten Versammlung eine Beschlussfassung zum Antrag stellen und ein entsprechender Beschluss müsste auch mehrheitlich gefasst werden.

#11

Hallo,

dies ist eine kniffelige Rechtsfrage, die ich nicht beantworten kann. Sie haben ja bereits festgestellt, dass die Dachfenster Gemeinschaftseigentum sind, wahrscheinlich ist dies auch in der Teilungserklärung so festgelegt. Im Prinzip zahlt dies daher die Eigentümergemeinschaft. Wenn nun aufgrund Fehlverhaltens am Gemeinschaftseigentum Schaden verursacht wird, kann man diesen Eigentumer wohl haftbar machen. Genau kann dies allerdings nur ein Anwalt klären.

Viele Grüße
Rheinbahnerin

#12

Hallo! Dies ist eine schwierige Frage. Wenn die Dachfenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, dann müssen auch alle Miteigentümer daran bezahlen. Sie haben bestimmt ein Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, worin ein Artikel über die Sorgfalt der Bewohner zum gemeinschaftlichen Eigentum etwas steht. Wenn Sie im Eigenauftrag einen Experten befragen wollen, müssen Sie den später auch selber zahlen. Zuerst sollten Sie die Verwaltung darauf aufmerksam machen. Falls Sie Eigenverwaltung machen, dann müssen Sie bei der Beschlussfassung der Dachfenster-Sanierung (wenn nicht schon erfolgt) die Eigentümerversamlung darauf aufmerksam machen und einen Beschluss für die höhere Kostenbeteiligung des allenfalls schlampenden Eigentümers erwirken. Oder Sie enthalten sich der Zustimmung zur Sanierung. Wenn es dann trotzdem gemacht wird, resp. beschlossen, kann man Ihnen eventuell keine Kostenbeteiligung verlangen. Dann müssten alle zustimmenden Miteigentümer die gesamten Kosten tragen. Falls ein Experte eingesetzt wird, muss dies auch beschlossen werden. Dann fallen diese Kosten der Gemeinschaft an. Aber eben, all dies sollte in Ihrem Reglement, zumindest ansatzweise geregelt sein.
Ich habe die Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft in der Schweiz und die Fenster gehören bei uns dem jeweiligen Eigentümer. Dann gibts eben keinen Zwang zum Ersatz. Das Reglement ist sehr umfassend bei uns und mit klaren Aussagen drin.

Viel Erfolg. Herzlichen Gruss, Hanspeter.

#13

Hallo Murmeltier1,
ja, Dachfenster sind Gemeinschaftseigentum. Ob ein Gutachter beweisen kann, dass durch schlechtes Lüftungsverhalten die Fenster geschädigt wurden steht in den Sternen. Und selbst dann, wenn Gutachter so etwas feststellen sollte, muss die Forderung immer noch gegen den Miteigentümer durchgesetzt werden…

Vielleicht sagt ja die Gemeinschaftsordnung was dazu aus. Waren die Fenster bauseits schon drinne oder hat dieser Miteigentümer die mit einer Vereinbarung/Genehmeigung der WEG einbauen dürfen?

Viele Grüße
WildeKerle

#14

Hallo,
bei diesem Problem kann ich leider nicht helfen.
Gruss
Verena

#15

Hallo,

Feuchtigkeitsschäden (Fenster)

Treten Feuchtigkeitschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentum (Sondereigentum) auf und liegt die Schadensursache im Bereich des Gemeinschaftseigentums (schadhafte Isolierungsschichten bei Fenster und Balkonen usw.)hat jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft den Anspruch, die Schadensursache durch Sachverständigengutachten ermitteln und feststellen zu lassen.
Der Beseitigungsanspruch setzt stets die Ermittlung der Schadensursache voraus (OLG Frankfurt,27.06.1986,20W 114/86) auch zur anteiligen Beteiligung an der Erstattung der Gutachterkosten.Die Kosten für die Beseitigung der Schäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums hat die Gemeinschaft gemäß § 16 Abs.2 WEG zu tragen, die Kosten für das Sondereigentum muss der betroffene Wohnungseigentümer selber übernehmen.Etwas anderes gilt nur für den Fall,das die Gemeinschaft ein Verschulden für die am gemeinschaftlichen Eigentum aufgetretenen Schadensursachen trifft(vgl.aber auch OLG Frankfurt 9.7.1986,W357/85,dort zum Schadenersatzanspruch gegen dem Eigentümer,dem
Nachzuweisen ist, das sein verhalten zu Ihrem geschilderten Fall zu diesen Schäden herbei- geführt hat.
Für die Herstellung eines einwandfreien baulich-technischen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums und auch die Beseitigung von Mängel unter die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung fällt,ist der Verwalter auch verpflichtet ,Mängel festzustellen,die Wohnungseigentümer ( Versammlung einberufen) darüber zu unterrichten und deren Entscheidungen über weitere Schritte herbeizuführen.

Mit freundlichen Grüßen
BR

#16

MOIN;:MOIN
Leider habe ich erst heute die Möglichkeit diese Mail zu öffnen. Mich interessiert das Ergebnis, sei bitte so nett und maile es mir. Ich wäre der Meinung, das die Fenster zum Gemneinschaftseigentum zählen und der Nachweis des nicht richtigen Lüftenbs schwer zu erbringe ist
mfG D Ruchhöft