Darf ein Vermieter ohne Rücksprache mit dem Mieter einfach auf einem Teil des vermieteten Gartengrun

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Wir (2 Erw., berufstätig) haben seit 10 Jahren ein Haus mit Terrasse und Garten gemietet. Direkt neben an wohnt (leider) unser Vermieter. Das Haus und der Garten von uns und dem Vermieter liegen nebeneinander. Es sind jedoch sogenannte „Grenzsteine“ angebracht, so dass jeder weiss, wo sein Grundstück beginnt und endet.

Vor 2 Jahren hat unser Vermieter (ohne Rücksprache mit uns) einfach einen Teil unseres Gartens für seine eigenen Zwecke umgebaut und dort die „Gleise“ von seiner Eisenbahn (ehrlich!!!) erweitert. Nun nutzt er seit gestern, 13.10.2010, ebenfalls ohne Rücksprache mit uns als Mieter) einen weiteren Teil unseres Gartengrundstücks (ca. 20 qm), um sich dort wohl einen PKW-Stellplatz errichten zu lassen.

Zu den jeweiligen Grundstücken gehört jeweils ein Gartentor, das zu den Garagen bzw. zur angrenzenden Nebenstraße führt. Auch hier nutzt unser Vermieter ständig unser Gartentor als Ein- und Ausgang. Mehrmalige Aufforderungen, dies zu unterlassen, werden leider von unserem Vermieter absolut ignoriert. Auch der Hinweis, dass es sich hier um Hausfriedensbruch handelt, interessiert unseren Vermieter überhaupt nicht (ebenfalls betritt er auch - ich denke - zu „Kontrollzwecken“ unsere Terrasse). Auch hier waren sämtlichen Bitte, dies zu unterlassen, ergebnislos.

Was kann man hier tun? Wir - mein Mann und ich - sind berufstätig und einen 10 bis 12 Stunden Tag und wollen einfach nur in Ruhe und Frieden leben. Aber das scheint mit diesem Vermieter, der seit ca. 10 Jahren in Rente ist, wohl nicht möglich zu sein. Komischerweise verstehen wir uns mit allen anderen Nachbarn (1-Einfamilenhaus-Reihensiedlung) super.
Für eine baldige Antwort lieben Dank im Voraus.

#2

Die Antwort auf die Anfrage wäre eine Rechtsberatung. Rechtsberatungen durch Nichtjuristen sind nicht zulässig.

vnA

#3

Liebes Ehepaar Rainbow,

das ist tatsächlich kaum zu glauben, was sich Vermieter herausnehmen. Und es ist tatsächlich Hausfriedensbruch und damit strafbar.

Doch möchte ich noch einige Fragen stellen. Wie sieht der Mietvertrag aus? Ist darin genau festgelegt, was vermietet wurde, auch die Grundstücksgröße? Auch das Betreten der Terasse, möglicherweise hergeleitet aus dem Besichtigungsrecht, gibt es nicht. Mit Abschluss des Mietvertrages steht dem Mieter grundsätzlich das Recht zu, in seiner Wohnung und dem von ihm gemieteten Garten in Ruhe gelassen zu werden (BVerfG WuM 2004, 80, WuM 93, 377) Mit dem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter, alle im Mietvertrag aufgeführten Teile, also Haus, die Wohnung und den Garten zur Benutzung zu überlassen. Der Mieter verpflichtet sich, diese Benutzung nur im vertraglich festgelegten Rahmen auszuüben und dafür einen bestimmten Peis zu zahlen. Durch den Mietvertrag wurde euch ein Besitzrecht übertragen. Dies fällt unter den Schutzbereich des Artikels 14 Abs. 1 Grundges etz.

Zum Hausfriedensbruch gilt folgendes
Wer sich unerlaubt in einem vermieteten Garten, Haus oder Wohnung aufhält, obwohl er zum Verlassen aufgefordert wurde, begeht Hausfriedensbruch und kann auf Antrag bestraft werden (§ 123 StGB).

Was könnt ihr tun?

  1. Ihn per Einschreiben unter Terminsetzung auffordern, sein Eigentum aus dem vermieteten Garten zu entfernen.
  2. mit anwaltlicher Hilfe oder über den Mieterverein eine einstweilige Verfügung beantragen, die es dem Vermieter untersagt, euer gemietetes Grundstück und Haus, über das ihr während der Mietzeit die Verfügungsgewalt habt, zu betreten.
  3. Mietminderung geltend machen für die Fläche des Gartens, auf dem er seine Eisenbahn fahren lässt.
  4. Reparaturkosten für Beschädigungen auf dem von euch gemieteten Grundstück von der Miete abziehen. Dies könnten sein Wegeplattenausgleich durch seine Benutzung eures Gartentors/Garageneinfahrt, Kosten für Gärtner zwecks Nachpflanzung wegen zerstörter Rabatten oder Pflanzen. Wenn ihr die Miete kürzt, habt ihr am ehesten die Chance einer gerichtlichen Klärung und durch Urteil ein gerichtliches Verbot zur Mitbenutzung Eures Gartens.
  5. Bei erneutem Betreten eures Gartens sofort die Polizei rufen und Anzeige erstatten.

Doch wie ich eingangs sagte, eure Rechte richten sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag. In jedem Falle würde ich euch raten, euch rechtliche Beratung und Unterstützung entweder durch den Mieterverein oder einen Anwalt zu sichern.

Der Vermieter handelt in jedem Fall gesetzwidrig. Noch ein anderer Gedanke. Kann es sein, dass er durch seine Schikanen euch rausekeln will?

Ich drück euch die Daumen Schreibt ihr mir mal, was aus dem Streit geworden ist?

Liebe Grüße
Ingrid

#4

Hallo rainbow,

also juristisch ist der Fall eigentlich klar - Euer Vermieter darf das alles nicht. Ich würde an Eurer Stelle folgendermaßen vorgehen:

  1. Noch einmal ganz genau Euren Mietvertrag für HAUS, TERASSE UND GRUNSTÜCK (!!!) durchsehen, ob sich der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages irgendwelche „Duldungs-Zusagen“ hat geben lassen oder ob der Garten eventuell gar nicht mitvermietet wurde. Ich gehe mal davon aus, dass im Vertrag nichts Derartiges steht, dann:
  2. Ihm per Einschreiben schreiben, dass er SOFORT den Bau des PKW Abstellplatzes einstellen soll, andernfalls würdet Ihr ab 1. November die Miete so lange um 50% kürzen (vorsorglich Dauerauftrag schon mal kündigen)bis eine Bestätigung lt. Punkt 6 erfolgt sei.
  3. Ihn auffordern, die bisher unfreiwillig geduldete Eisenbahnerweiterung auf Eurem Grundstück ebenfalls umgehend „zurückzubauen“ und den ursprünglichen Zustand dieses Gartenstücks wieder herzustellen und Euer Grundstück danach nicht mehr ohne Voranmeldung und Begründung zu betreten.
  4. Ihn auffordern, in Zukunft nicht mehr den Zugang über Euer Gartentor zu nutzen.
  5. Ihn auffordern, in Zukunft Eure Terasse nicht mehr zu Inspektionszwecken zu betreten.
  6. Ihn auffordern auf einem Zweitexemplar zu unterschreiben, dass er diese Forderungen umgehend erfüllen wird und dieses Zweitexemplar bis zum 1.11.zurückfordern.
    Wenn er das macht - o.k., dann seid Ihr schon mal einen Schritt weiter, habt die Eisenbahn und den PKW Platz erledigt und hoffentlich auch den Rest.
    Für November zahlt Ihr dann auch wieder Eure Miete voll.
    Vermutlich wird er das aber nicht unterschreiben, also beginnt die „zweite Runde“:
  7. Nach Möglichkeit Eure netten Nachbarn bitten, in Eurer beruflichen Abswesenheit mit der Kamera Fotos für die Benutzung des Gartentors und Betreten der Terasse zu sammeln,oder ihre Aussagen mit Datum und Uhrzeit protokollieren, damit Ihr gegebenenfalls Beweise habt.
  8. Ab 1.11. die Miete um 50% kürzen.

Gernerell könnt Ihr sicher sein, dass es kein generelles „Besichtigungrecht“ des Vermieters gibt (BVerfG WuM 2004, 80; WuM 93,377)
Wenn der Vermieter ein berechtigtest Interesse" an der Besichtigung hat, (z.B. Haus soll verkauft und Kaufinteressenten gezeigt werden), dann muss er das vorher begründen und einen angemessenen Zeitpunkt für die Besichtigung ausmachen und kann selbst das nicht endlos aiusdehnen. Einfach so, …ach, ich wollte nur mal kucken … geht schon gar nicht.

Der Vermieter kann auch nicht kündigen wegen dieser Androhung der Mietminderung, selbst wenn das Gericht sie als überhöht ansehen sollte. Er kann sie ja durch vertragsgerechtes Handeln problemlos vermeiden!

Da Euer Vermieter die Mietminderung vermutlich nicht akzeptieren wird, muss er Euch verklagen. Hier gilt: Nerven bewahren! Das, was Euer Vermieter da macht, ist auf jeden Fall umfangreicher Hausfriedensbruch und unberechtigte Wegnahme von vermietetem Nutzraum.Wenn Euer Vertrag dazu keine „Fußangeln“ enthält, bekommt Ihr Recht und er muss PKW Platz und Eisenbahn zurückbauen und darf Euer Grundstück nicht betreten. Er darf auch keinen Zweitschlüssel für Euer Haus haben - vielleicht schreibt Ihr das auch noch in die Liste der Forderungen, dass er das bestätigt und gegebenenfalls vorhandene Schlüssel aushändigt.

Viel Glück - nur Mut, Ihr habt alle Argumente auf Eurer Seite!

Gruß von Heihei

#5

Hallo,
nachdem sie das Haus und den Garten gemietet haben, darf der Vermieter nicht sein eigenes Ding damit machen.Außer es steht im Mietvertrag drin.
Stehen im Vertrag auch die qm Zahl vom Garten drin?
Wenn nicht, dann würde ich mich nochmal beim Mieterechtschutz erkundigen, was rechtends ist und wenn doch, dann würde ich ausrechnen, wieviel die qm ausmachen, die er benützt und dann von der Miete abziehen.Kann sein, das sie das schriftlich machen müssen.
Trotzdem würde ich mich noch mal rückversichern mit dem Mieterechschutz.Nur damit Sie auf der sicheren Seite sind.
Lg

#6

Hallo aus Bernburg,

erst mal grundsätzliches: zeitweilige Nutzer fremden Eigentumes (Mieter), erwerben mit Zahlung des Mietzinses kein Eigentümerrecht! In dem Schreiben ist sowas missverständlich ausgedrückt. Beide Grundstücke sind also sein Eigentum! Die Veränderungen vor 2 Jahren sind scheinbar geduldet und nun schwer korrigierbar und auch jetzt scheint er nichts (Baum gefällt, angelegte Beete plattgemacht oder ähnliches), zerstört zu haben sondern eine ungenutzten Teil für sich nutzen zu wollen. Mein Rat: reden sie mit ihm, vllt. laden sie ihn zum Grillabend oder gemeinsamen Glas Wein ein; dem lieben Frieden willen, wenn sie nicht vorhaben sich ein anderes Mietobjekt zu suchen. Es gibt bestimmt eine beidseitige Einigungsmöglichkeit. Sei es das der Mietzins angepasst oder er künftig VOR Veränderungen informiert. Alles eben Geschilderte hängt natürlich vom Vertrag ab, den sie geschlossen haben, der hier völlig unerwähnt blieb und den ich nicht mal ansatzweise kenne. Gibt es dort Klauseln die dem Eigentümer solche „Aktivitäten“ nicht verbieten, tja dann müssen sie wohl damit künftig wohnen.

Ich wünsche Ihnen ein glückliches Händchen mit dem scheinbar eigensinnigen Eigentümer.

LG vom Bernburger

#7

Hallo,

na das hört sich ja alles nicht so gut an…

Eines vorweg: Diese Auskunft ersetzt keine Rechtsberatung bei einem Fachmann.

  1. Entscheidend ist, was im Mietvertrag steht. Wenn dort hinterlegt ist, dass das gesamte Grundstück des Reihenhauses gemietet wurde, dann darf er all das nicht.

Wenn dort jedoch nur das Haus an sich und nicht das Grundstück samt Terrasse und Garten bezeichnet ist, wird es schwierig. Dann kann es tatsächlich unterschiedliche Auslegungen geben.

  1. Im Fall das nur das Haus im Vertrag bezeichnet ist, kann er das mit dem Tor machen, denn die Mietsache fängt an der Haustür an, und alles was im Vertrag benannt ist.

  2. Hausfriedensbruch ergibt sich aus der Auslegung des Vertrages zu Punkt 2

  3. Das mit der Terrasse zu Kontrollzwecken ist so eine Sache. Dem Vermieter steht tatsächlich ein Begehungsrecht zu, jedoch nur nach vorheriger Ankündigung. Wenn er also das macht, ohne dies anzukündigen, wäre das im weitesten Sinne eine Verletzung des Grundgesetztes, welches die Unverletztlichkeit der Wohnung/Haus garantiert. Das wäre ein Grund für eine Abmahnung bzw. ein Gerichtsverfahren, jedoch bleibt dann die Gefahr, dass er das Mietverhälnis kündigt.

Bei einer Kündigung gibt es zwar Regeln, aber wenn er will, dann schafft er das, da man ja gerade bei einem Haus eine Menge Gründe für eine Gefährdung finden kann.

Wie ihr seht, hat das alles zwei Seiten. Also, erstmal ein Blick in den Vertrag über die gemietete Sache und dann nix wie hin zum Anwalt.

Gruß

#8

Hallo,

hier wäre wichtig zu wissen, was in eurem Mietvertrag steht.

Wenn dort keine Gartennutzung vereinbart wurde, dann kann der Vermieter mit dem Garten machen, was er will.
Schließlich ist es dann nach wie vor sein Grundstück.

Wenn Gartennutzung (bestenfalls sogar alleinige Gartennutzung) vereinbart wurde, dann seid ihr völlig im Recht und er darf das Grundstück entsprechend nicht betreten.

Vielleicht könnt ihr mal raussuchen, was im Vertrag steht?

Grundsätzlich ist es aber wohl schwer, mit dem Vermieter zu streiten, wenn er direkt nebenan wohnt…

#9

Ich denke, dass hier ein Reaktion auf zivilrechtliche Lage am ehesten zu einen Ergebnis führen würde. Tatsache ist, dass Sie das Nutzungsrecht laut Mietvertrag haben. Versuchen Sie bei Gericht eine richterliche Verfügung zum nicht Betreten Ihres angemieteten Grundstücks zu erwirken.

Wir (2 Erw., berufstätig) haben seit 10 Jahren ein Haus mit

Terrasse und Garten gemietet. Direkt neben an wohnt (leider)
unser Vermieter. Das Haus und der Garten von uns und dem
Vermieter liegen nebeneinander. Es sind jedoch sogenannte
„Grenzsteine“ angebracht, so dass jeder weiss, wo sein
Grundstück beginnt und endet.

Vor 2 Jahren hat unser Vermieter (ohne Rücksprache mit uns)
einfach einen Teil unseres Gartens für seine eigenen Zwecke
umgebaut und dort die „Gleise“ von seiner Eisenbahn
(ehrlich!!!) erweitert. Nun nutzt er seit gestern, 13.10.2010,
ebenfalls ohne Rücksprache mit uns als Mieter) einen weiteren
Teil unseres Gartengrundstücks (ca. 20 qm), um sich dort wohl
einen PKW-Stellplatz errichten zu lassen.

Zu den jeweiligen Grundstücken gehört jeweils ein Gartentor,
das zu den Garagen bzw. zur angrenzenden Nebenstraße führt.
Auch hier nutzt unser Vermieter ständig unser Gartentor als
Ein- und Ausgang. Mehrmalige Aufforderungen, dies zu
unterlassen, werden leider von unserem Vermieter absolut
ignoriert. Auch der Hinweis, dass es sich hier um
Hausfriedensbruch handelt, interessiert unseren Vermieter
überhaupt nicht (ebenfalls betritt er auch - ich denke - zu
„Kontrollzwecken“ unsere Terrasse). Auch hier waren sämtlichen
Bitte, dies zu unterlassen, ergebnislos.

Was kann man hier tun? Wir - mein Mann und ich - sind
berufstätig und einen 10 bis 12 Stunden Tag und wollen einfach
nur in Ruhe und Frieden leben. Aber das scheint mit diesem
Vermieter, der seit ca. 10 Jahren in Rente ist, wohl nicht
möglich zu sein. Komischerweise verstehen wir uns mit allen
anderen Nachbarn (1-Einfamilenhaus-Reihensiedlung) super.
Für eine baldige Antwort lieben Dank im Voraus.

#10

Guten Tag,

ich hab ein sehr ähnliches Problem:

Ich habe ein Haus mit einem Garten gemietet, jedoch ist mein Vermieter AUCH mein direkter Nachbar und:

Er hat einen Torschlüssel, kommt also rein und raus wann er will, der Garten ist auch von hinten (Scheune) begehbar wodurch er kommt und auch seine Frau und Kinder (22+25) kommen wann sie wollen, ich bin 12 Std. arbeiten und als ich im Sommer heim kam, lag er mit seiner Frau in meinem Pool und seine Kinder lagen auf meinem Sonnenstuhl, nun möchte er die Mauer durchbrechen und ein Tor zusätzlich zwischen den Häusern machen, als wäre es nicht genug das seine gesamte Familie von vorn und hinten rein kommen wann sie wollen, heckenscheren, Rasenmähen, auch wenn ich eine Freundin bei mir habe kommen alle rüber begutachten um im Dorf weiter zu petzten, ich hab ein 13 jährige Teenie-Tochter, die alles andre als begeistert ist wenn der alte Bauer kommt und sie im Bikini im Sommer sah…
Ich bitte dringend um Hilfe, ich hab nicht mal 1 Mon. dort gewohnt und der Horror ging los, ich bin sooo unglücklich und unzufrieden und will dort weg… :frowning: !!!

#11

Hallo Giulia,
unsere Angelenheit haben wir mittlerweile unserem Anwalt übergeben.
Ich kann Dir (hoffe, es ist ok, wenn ich die „Du“-Anrede wähle)nur folgendes sagen: Unser Vermieter musste die Eisenbahn, die er widerrechtlich auf einem Teil unseres Gartengrundstücks gebaut hat, abbauen und das Gartengrundstück in die urpsrüngliche Form bringen.
Auch darf er nicht mehr unser Gartentor benutzen und über unser gemietes Grundstück laufen, um auf sein Grundstück zu kommen. Er muss sein eigenes Gartentor nutzen.
Das Betreten unseres Mietgrundstücks stellt einen Hausfriedensbruch dar.
Schau doch mal in Deinem Mietvertrag, ob dort geregelt ist, ob Euer Grundstück von Euch alleine oder „gemeinschaftlich“ (also auch durch den Vermieter)
genutzt werden darf.
Weiterhin zahlen wir für unseren Garten entsprechend der Grundstücksgröße Gebühren an die Stadt Essen (Grundwasser, Abwasser etc.). Das heißt, da wir die Gebühren entsprechend abführen, haben wir auch die alleinige Nutzung. Bei einer gemeinschaftlichen Nutzung müssten wir hier nur anteilige Gebühren zahlen. Auch hier solltest Du mal nachschauen, ob Du die Gebühren „anteilig“ oder entsprechend der Grundstücksgröße zahlst.
Betreffen Rasenmähen:
Solange Euer Vermieter die „Ruhezeiten“ (13.00 h bis 15.00 h etc.) einhält, kann er - lt. meines Wissens - den Rasen mähen, wann er will. Sicherlich ist es nicht angenehm und rücksichtslos, wenn der Vermieter den Rasen mäht, wenn Du Besuch hast. Die genauen Zeiten, von wann bis wann (auch an Samstagen) Rasen gemäht werden darf, kannst Du übers Interenet recherchieren.

Auch darf er nicht einfach Deine privaten Gartenmöbel oder den Swimmingpool nutzen.

Hoffe, ich konnte Dir weiterhelfen.

Liebe Grüße
Elke

#12

Hallo Elke,
Klar darfst du „Du“ sagen :wink:
Problem ist das der Mietvertrag immer mit "der Mieter muss,der Mieter hat,der Mieter,der Mieter, der Mieter,ich hab Null rechte als Miezer!!!weiters hat er vorsätzlich einen verschimmelten Abstwllraum vermietet!und er sagt einmal der Garten gehört mir,dann doch nicht dann schon…Endeffekt gibt es 2 wohnparzellem und einen 3000qm Garten wovon der Bauer 1500qm für sich nutzt mit Beete,Dach und betonpflöcke zum unterstellen für seine Traktoren sowie in der Hälfte der 3000qm sich quer über den Garten eine scheune gebaut hat aber schon bevor ich mietete und somit hab ich eine Mauer und Scheune ab 1500 erst nach Beendigung des Durchgangs durch die Scheine kommt der Rest des Gartens der aber e alt und hässlich ist…mein direkter. Achtbar ist fast nie da und wenn immer zuhaus,aber der Vermieter ist eben immer da…
Ich habe im mietpreis Gas,Strom,Müll,Wasser drin also eine all inkl. Miete…
Er hat auf seinem Hof Null Grün flache er kann mähen wann er will,aber das störende ist das er oder seine Frau einfach rüber kommen bei uns mähen während ich im Bikini lief und ins Haus laufen muss im Sommer oder irgendwelche Bauern kommen einfach in unsern Garten und schreien Minuten lang seinen Namen da sie ihn suchen-das kann’s net sein!!!
Danke für deine Hilfe!!!
Glg. Julia

#13

Hallo Julia,
scheint, dass Dein Vermieter glaubt, er hätte nur Rechte und der Mieter nur Pflichten. Da liegt er leider falsch. (So einen Vermieter haben wir übrigens auch :frowning:
Ich glaube, Dein Vermieter hat in dem Mietvertrag einige Punkte aufgeführt, die ihm Rahmen des geltenden Mietrechts rechtsunwirksam sind. Ich empfehle Dir daher ein Beratungsgespräch bei einem Fachantwalt für Mietrecht. Vielleicht hast Du ja eine Rechtschutzversicherung, in der auch Mietrecht zu den Versicherungsleistungen gehört.

Liebe Grüße, Elke