Darlehenszinsen auf Mieter 'umlegen'?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

folgender Fall: in einem 2-Familienhaus wohnen Mieter und Vermieter. Der Vermieter hat vor einigen Jahren für den Kauf dieses Hauses einen Kredit bekommen, den er logischerweise abbezahlen muss.
Wenn der Vermieter Sozialleistungen beantragt, werden ihm nicht die gesamten Darlehenszinsen als Kosten angerechnet, sondern die Darlehenszinsen anteilig auf die Wohnfläche. Mit der Begründung, die Darlehenszinsen wären auf den Mieter umlegbar.

Gibt es dazu eine genaue Aussage? In den Erläuterungen zu den gesetzlichen Regelungen, was in eine Betriebskostenabrechnung gehört oder nicht, ist nur allgemein von Zinsen die Rede, die verständlicherweise nicht auf den Mieter umlegbar sind, bzw. von dem Fall, dass ein Kredit für die Beschaffung von Heizöl aufgenommen wurde.

Ist die Art des Kredits bzw. der Darlehenszinsen irrelevant? (Es klingt schon sehr eigenartig, dass Zinsen auf einen Mieter abzuwälzen sind…)

Gruß
yvonne_g

#2

Vermietung: Miete deckt Vollkosten
Servus,

falls der Begriff „umlegbar“ tatsächlich so in einem Bescheid steht, ist das sehr unglücklich formuliert.

Klar ist aber, dass ein Vermieter, der in die Miete, die er verlangt, bloß AfA und Instandhaltung einkalkuliert, und nicht auch die Finanzierungskosten, bei dem ganzen Geschäft sauber draufzahlt. Wenn er das partout so haben will, ist es nicht Sache irgendeiner Behörde, ihm sein Verlustgeschäft zu finanzieren.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

#3

Im Sozialen Wohnungsbau spielen tatsächlich die Finanzierungskosten bei der Feststellung der Kostenmiete.
http://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/BJNR01719095… §§ 12,13

vnA

#4

Hallo,

Wenn der Vermieter Sozialleistungen beantragt, werden ihm nicht die gesamten Darlehenszinsen als Kosten angerechnet, sondern die Darlehenszinsen anteilig auf die Wohnfläche.

Also nur anteilig die, die auf die Wohnfläche des Eigentümers = Leistungsempfängers entfallen? Und wobei werden sie ihm nicht angerechnet? bei der Ermittlung seiner Kosten der Unterkunft oder bei der Ermittlung seiner Einkünfte aus Vermietung als Einkommen?

Mit der Begründung, die Darlehenszinsen wären auf den Mieter umlegbar.
Gibt es dazu eine genaue Aussage? In den Erläuterungen zu den gesetzlichen Regelungen, was in eine Betriebskostenabrechnung gehört oder nicht, ist nur allgemein von Zinsen die Rede, die verständlicherweise nicht auf den Mieter umlegbar sind, bzw. von dem Fall, dass ein Kredit für die Beschaffung von Heizöl aufgenommen wurde.
Ist die Art des Kredits bzw. der Darlehenszinsen irrelevant?
(Es klingt schon sehr eigenartig, dass Zinsen auf einen Mieter abzuwälzen sind…)

Das werden sie natürlich. Allerdings nicht über die Betriebskostenabrechnung, sondern indem sie in der Miete einkalkuliert werden. Das ist auch vollkommen unabhängig davon ob sozialer oder freier Wohnungsbau.

Grüße

#5

Hallo,

die Darlehenszinsen werden anteilig (auf die bewohnte Fläche des Vermieters) bei der Ermittlung der Kosten für Unterkunft einbezogen.
In diesem Fall werden also rund 30 €/mtl. NICHT mit angerechnet. Dieser Betrag würde auf die Wohnfläche des Mieters fallen, den (so wörtlich vom Leistungserbringer) „Sie auf den Mieter umlegen können“.
Nun habe ich gerade gelernt, dass dies nur über die Anpassung der Kaltmiete funktioniert hätte, wenn sich der Vermieter im Vorfeld mehr Gedanken darüber gemacht hätte, und eben nicht bloß gutgläubig die örtliche Kaltmiete aus Grundlage für den Mietvertrag genommen hätte.

Dies ist wohl unter der Rubrik „Pech gehabt“ abzuhaken.

Gruß

#6

Hallo,

nun gut, das hätte der Vermieter wissen sollen, bevor er die Höhe der Kaltmiete festgelegt hat…

Das kann er dann bei Neuvermietung berücksichtigen. Jetzt ist er schlauer.

Gruß

#7

Servus,

wenn die ortsübliche Miete vereinbart ist, dürfte das sichtbar mehr sein als AfA + Instandhaltung + Finanzierungskosten. Es gibt nämlich sehr viele Vermieter, die nicht auf Verlust kalkulieren, sondern mit dem Vermieten Geld verdienen wollen. Das geht aber erst los, wenn zu den genannten Positionen noch mindestens ein Betrag für Mietausfallwagnis addiert wird.

Im gegebenen Fall könnte der Vermieter ja einfach mal selber kalkulieren, ob er bei der Vermieterei Geld verdient oder draufzahlt - ganz unabhängig vom Mietspiegel.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

#8

Hai!

wenn die ortsübliche Miete vereinbart ist, dürfte das sichtbar
mehr sein als AfA + Instandhaltung + Finanzierungskosten.

Grundsätzlich ja aber wenn man so wenig Ahnung hat dann rechnet die Bank einem was hin, so dass
der Vermieter mit einer leicht roten Null rausgeht.

Gerade noch erlebt, da wollten die einem einen neuen Baussparvertrag mit der „doppelten“
Kaufsumme aufschwatzen. Vorrechnen warum dies nun besser wäre konnte sie allerdings nicht.

Der Plem

#9

Hallo,

ist eigentlich naheliegend:

Wenn eine Person ein Haus mit 2 Wohnungen kauft/baut und davon eine Wohnung selbst bewohnt und die andere gleichgroße Wohnung vermietet, dann wird diese Person doch die Miete so hoch kalkuliert haben, dass davon zumindest die Hälfte vom Darlehen nebst Zinsen an die Bank zurückgezahlt werden können.
Genau diesen Sachverhalt muss sich die Person vom Amt anrechnen lassen. Mehr nicht.

Ansonsten wäre der Hausbesitzer/Vermieter ein reicher, generöser Mensch, ein Naivling oder bloß des Rechnens nicht mächtig.

LG
M.

#10

Hallo,

die Darlehenszinsen werden anteilig (auf die bewohnte Fläche des Vermieters) bei der Ermittlung der Kosten für Unterkunft einbezogen.
In diesem Fall werden also rund 30 €/mtl. NICHT mit angerechnet. Dieser Betrag würde auf die Wohnfläche des Mieters fallen, den (so wörtlich vom Leistungserbringer) „Sie auf den Mieter umlegen können“.

Na das ist doch auch logisch. Wenn das Darlehen für das gesamte Objekt ist, dann entfällt ein Teil der Zinsen auf den einen und der andere Teil auf den anderen Teil des Objektes. Der Vermieter beantragt für sich Leistungen und nicht für den Mieter. Also werden auch nur die Kosten der Unterkunft des vermieters anerkannt und nicht die des Mieters. Konsequenterweise mindern sich dadurch naturgemäß seine Einkünfte aus Vermietung. Nun kenne ich die Anrechnung in diesem Fall nicht, aber am Ende könnte das doch auf ein Nullsummenspiel hinauslaufen: 30€ weniger Einkünfte aus Vermietung = 30€ weniger KdU = identischer Anspruch.

Nun habe ich gerade gelernt, dass dies nur über die Anpassung der Kaltmiete funktioniert hätte, wenn sich der Vermieter im
Vorfeld mehr Gedanken darüber gemacht hätte, und eben nicht bloß gutgläubig die örtliche Kaltmiete aus Grundlage für den Mietvertrag genommen hätte. Dies ist wohl unter der Rubrik „Pech gehabt“ abzuhaken.

Naja, dann schon eher in die Kategorie nicht richtig nachgedacht. Pech ist, wenn morgen ein Sturm das Dach abdeckt. Denn auch wenn er es auf den Miter umgelegt hätte, würden sich die KdU des Vermieters nicht erhöhen.

Grüße