Denkmalschutz+Dachausbau

[Montreuil]

Hallo an die Experten,

ich bin Eigentümerin eines denkmalgeschützten Hauses in einem alten Dorfkern.

Vor zehn Jahren wurde eine Sanierung des Erdgeschosses und er ersten Etage durchgeführt. Dann waren meine finanziellen Mittel erschöpft.

Nun macht uns der Dachstuhl Probleme, - die Balken sind vom Holzwurm zerfressen, die Deckenbalken zwischen 1. OG und Dach sind nur noch bedingt tragfähig. Ein Statiker hat ein Gutachten ausgestellt und darin festgestellt, dass die Balken und das Tragwerk des Daches nicht mehr wiederverwendet werden können.

Geplant ist, das Dach abzureißen, die Deckenbalken zum 1. OG zu entfernen, einen Ringanker auf das erste OG zu setzen um die Deckenhöhe von 1,92 etwas zu heben und dann ein neues Dach zu errichten. Dort soll eine Wohnung entstehen, da ansonsten die Finanzierung von 170.000 Euro nicht zu stemmen ist.

Der Denkmalschutz unserer Stadt erkennt das Holzschutzgutachten nicht an, will nun selbst jemanden vorbei schicken, weil alte Balken unbedingt wieder eingebaut werden sollen.
Weiterhin sehen sihet die Behörde Probleme mit dem Ringanker - ein Anheben der Deckenhöhe um 15 cm wollen sie nicht genehmigen.

Nun meine Fragen:

Gibt es irgendwelche Normen, die bei Deckenhöhen in denkmalgeschützen Häusern eingehalten werden müssen?

Wie kann man mit der Behörde am besten verhandeln?
Das erste OG ist mit der augenblicklichen Deckenhöhe nur sehr schlecht zu vermieten.

Bei meiner finanziellen Situation bin ich aber auf Mieteinnahmen angewiesen…

Kann verlangt werden, dass Deckenbalken, die ja nicht sichtbar sind, wieder aufgearbeitet werden (zusätzliche Mehrkosten!) um eingebaut zu werden?

Muss die Denkmalbehörde wenigstens bedingt Rücksicht nehmen auf die Finanzierbarkeit? Oder können diese Auflagen durchgedrückt werden, selbst mit der Konsequenz, dass ich das Haus verkaufen muss, weil ich den Umbau nicht finanzieren kann?

Für einen Tipp und Auskünfte wäre ich dankbar, denn ich bin nach 4 Monaten Behörden-Marathon langsam am Ende meiner Kräfte…

Lieben Gruß von Tabea

[duck313]

Hallo !

Suche Dir einen guten Architekten,der sich mit denkmalgeschützten Bauten auskennt,weil er schon mehrere solche Gebäude betreut hat bei der Sanierung.
Adressen sollte man bei der Architektenkammer des Bundeslandes,bei der Denkmalschutzbehörde bekommen.
Ich glaube,die Dachveränderung mit Erhöhung wird schwierig bis gar nicht genehmigt werden,weil die Ansicht verändert wird. Es ändern sich ja dadurch die Traufhöhe mindestens,wenn nicht auch Neigung,Firsthöhe und Traufüberstand.

Die gegenüber der Bauordnung zu geringe Deckenhöhe ist ja wegen des Denkmalschutzes zulässig.
Allein die Nichtvermietbarkeit wird wohl kein Ausnahmegrund sein,der Dachänderung zuzustimmen.
Aber,ein Fachmann soll Dich beraten,es gibt immer Lösungsmöglichkeiten.

Viel Glück wünscht
duck313

[Alexandra_Gerhardt]

Hallo,

generell muss der Denkmalschutz Rücksicht auf Deine finanziellen Möglichkeiten nehmen. Wenn Du das Dach einfallen lässt, weil Du es Dir nicht leisten kannst es herzustellen, dann ist das so und kann nur bei ganz schützenswerten Einzelobjekten ein Problem darstellen. Normaler Weise sollte der Denkmalschutz in der Lage sein einen Mittelweg zu gehen - zwischen moderner Nutzung und Erhalt der Substanz.

Was hast Du denn dem Denkmalamt bis jetzt mitgeteilt? Hattest Du schon einen ordentlichen Termin? Ansonsten lade doch mal untere und obere Denkmalschutzbehörde ein mit der Bitte auch einen Ingenieur mitzubringen - ggf bei einem Vororttermin und sucht gemeinsam nach einer Lösung. Manchmal sind die Lösungen vom Denkmalamt nämlich gar nicht so blöd, wenn man drüber nachdenkt. Erörtere Ihnen offen, welchen finanziellen Rahmen Du hast und dass Du das Haus gerne erhalten magst, aber es eben nicht um jeden Preis geht - wo sie Dir entgegen kommen können - vielleicht ist es ja auch eine nette Lösung die Balken im Trepppenaufgang sichtbar zu machen und die neuen Balken verschwinden zu lassen etc.

Hast Du ein Kataster zu dem Haus anlegen lassen? Dann mach das im gemeinsamen Dialog mit der Behörde - da kannst Du genau festlegen lassen was denen an dem Haus eigentlich erhaltenswer ist und dann freier gestalten.

Hast Du an diverse Zuschüsse und Fördermöglichketen des Bundes, des Landes und des Ortes gedacht? Dorferneuerungsmittel? Gibt es einen Dorfplaner der in der Regel von der Geimeinde bezahlt wird und Dir helfen kann? Gerade für Wohnraumschafffung und energetische Sanierung gibt es aktuell gute finanzielle Möglichkeiten. Hier sind viele Volksbanken gut geschult aber auch Ministerien etc. geben da auf ihrer Homepage gute Auskünfte. Die KfW vergibt auch Beratungstermine und bestimmt gibt es auch bei Euch einen Energiestammtisch mit erfahrenen Leuten.

Denkmalämter können manchmal ziemlich nerven, aber wenn man sich dann kennt und eine Basis gefunden hat, dann gehts nach unseren Erfahrungen - wenn auch nicht immer ohne Diskussion.

Gruß und viel Erfolg!
Alexandra