Diverse Fragen im Zusammenhang Zwangsver

Geld & Sparen Immobilien
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Guten Tag,

nachdem unser Makler uns, höflich ausgedrückt, auf die Rolle genommen hat, müssen wir uns kurzfristig nach einem neuen Objekt umsehen.
Dabei sind wir auf ein Haus, das zur Zwangsversteigerung steht, gestoßen.
Bei unseren Überlegungen stießen wir auf einige Fragen, die ich hier im Forum so nicht gefunden habe.

Fragen:

  1. Im Gutachten zu der Immobilie sind Baumängel angegeben, die eine Wertminderung von 13.000 € ausmachen.
    Kann ich diesen Wert als Kosten für die Beseitigung der Baumängel betrachten?
  2. Ist die Einschätzung eines Gutachters realitätsnah (im Gegensatz zu einem Makler)?

Das Haus hat einen Verkehrswert von 129.000 €.
Ich glaube zu wissen, dass man bei der Versteigerung selber mit der Gläubigerin reden kann und dort ein Angebot machen kann (abseits der Versteigerung).
3. Kann ich ein solches Angebot auch jetzt machen?
Angenommen es kommt die 7/10 Grenze zum tragen (wären hier knapp 90.000€) und ich schlage der Gläubigerin 100.000€ jetzt vor.
Termin für die Versteigerung ist im April, was uns zu spät ist.

  1. Finanzieren Banken sowas?

Ich wäre sehr dankbar für die Beantwortung der Fragen.

MFG,
Susanne Garth

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Guten Tag,

nachdem unser Makler uns, höflich ausgedrückt, auf die Rolle
genommen hat, müssen wir uns kurzfristig nach einem neuen
Objekt umsehen.
Dabei sind wir auf ein Haus, das zur Zwangsversteigerung
steht, gestoßen.
Bei unseren Überlegungen stießen wir auf einige Fragen, die
ich hier im Forum so nicht gefunden habe.

Fragen:

  1. Im Gutachten zu der Immobilie sind Baumängel angegeben, die
    eine Wertminderung von 13.000 € ausmachen.
    Kann ich diesen Wert als Kosten für die Beseitigung der
    Baumängel betrachten?

Nein. DAs Gutachten ist weit entfernt von einem Baugutachten, es ist nur ein Wertgutachten. Der Gutachter schätzt nur ganz grob den Sachverhalt. Er nimmt keine Diele hoch, mißt nichts und übernimmt auch keine Gewährleistung.

  1. Ist die Einschätzung eines Gutachters realitätsnah (im
    Gegensatz zu einem Makler)?

Meiner Erfahrung nach ist das Gutachten häufig zu hoch. Im Ergebnis gibt es hier in Berlin häufig Immobilien, die nicht für 5/10 weggehen. Und da folgere ich daraus, dass der (Markt-)Verkehrswert manchmal grob verfehlt wurden.

Das Haus hat einen Verkehrswert von 129.000 €.
Ich glaube zu wissen, dass man bei der Versteigerung selber
mit der Gläubigerin reden kann und dort ein Angebot machen
kann (abseits der Versteigerung).

Der Gläubiger ist nicht der Eigentümer! Er kann euch das Haus nicht verkaufen. Gebote macht man im Termin - man kann sicherlich vorher mit der Bank vereinbaren, ab welcher Höhe sie einem Gebot zustimmt.

Man kann aber so nicht ausschließen, dass andere höhere Gebote passieren.
Wenn der Schuldner kooperativ ist kann man zusammen mit der Bank mit ihm über einen Verkauf außerhalb des Gerichts verhandeln. Also außerhalb des Termins verkauft euch nur der Schuldner sein Haus.

  1. Kann ich ein solches Angebot auch jetzt machen?

Angenommen es kommt die 7/10 Grenze zum tragen (wären hier
knapp 90.000€) und ich schlage der Gläubigerin 100.000€ jetzt
vor.

Die 7/10 Grenze gibts nur, wenn es einen weiteren,nachrangigen, Gläubiger gibt. Bei einem freihändigen Verkauf muss der natürlich auch befriedigt werden, sonst bleibt dessen Grundpfandrecht im Grundbuch bestehen.

Termin für die Versteigerung ist im April, was uns zu spät
ist.

  1. Finanzieren Banken sowas?

Was?
Ein kauf außerhalb der Versteigerung ist ein ganz normaler Verkauf.

Ein Kauf in der Versteigerung ist komplizierter und erfordert vorher(!) Klärung und schriftliche Kreditzusage durch die finanzierende Bank.

Gruß n.

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Hallo Susanne,

  1. Im Gutachten zu der Immobilie sind Baumängel angegeben, die
    eine Wertminderung von 13.000 € ausmachen.
    Kann ich diesen Wert als Kosten für die Beseitigung der
    Baumängel betrachten?

in der Regel schon, aber die Gutachter können auch nicht immer alles sehen, also wenn der Gutachter schon Mängel in dieser Größe attestiert, würde ich ggf. nochmal 50 % in Reserve zuzüglich rechnen.

  1. Ist die Einschätzung eines Gutachters realitätsnah (im
    Gegensatz zu einem Makler)?

Die Gutachter sind von der IHK bestellt und geprüft, die Gerichte vergeben die Aufträge meist an die Gleichen; die meisten Gutachter runden eher zweimal auf als einmal ab, denn sie sind ggf. schadenersatzpflichtig, wenn das Gutachten einen zu geringen Wert beschriebt. Meine Erfahrung sagt eher, dass die Preise zum Teil astronomisch hoch sind und in den ZV meist nicht erzielbar sind; ein Anzeichen ist die zunehmende Zahl der ZV, die wegen Nichterreichen der 7/10 erneut aufgerufen werden.

Das Haus hat einen Verkehrswert von 129.000 €.
Ich glaube zu wissen, dass man bei der Versteigerung selber
mit der Gläubigerin reden kann und dort ein Angebot machen
kann (abseits der Versteigerung).

Wenn Du das Gutachten hast und weisst, welche Bank betreibt, dann kannst Du Dich auch gleich an die GLäubigerbank wenden; aber die werden kein Interesse haben, unter 7/10 zu verkaufen, wenn Du also zocken willst und auf die zweite Versteigerung ohne Limit hoffst, dann solltest zu warten; ansonsten ein guter Weg an die Immobilie zu kommen ohne den Stress bei der Versteigerung (glaub mir, Puls 160)

  1. Finanzieren Banken sowas?

Liebend gern; Banken sind verpflichtet, Immobilie maximal mit 80 % des Verkehrswertes (= Gutachten) zu beleihen. Wenn Du also eine solche Immobilie ersteigerst, ist es möglich die Differenz zwischen Vw und tatsächlichem Preis als „Eigenkapital“ auszuweisen (ein Trick). Und wenn Du mit der Gläubigerbank sprichst, frag die doch, ob sie finanzieren will; machen die oft, dann bleibt das Geld wenigstens im Haus.

Tschüss
Ralf

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Der Gläubiger ist nicht der Eigentümer! Er kann euch das Haus
nicht verkaufen. Gebote macht man im Termin - man kann
sicherlich vorher mit der Bank vereinbaren, ab welcher Höhe
sie einem Gebot zustimmt.

Richtig; aber die betreibende Bank kann den Noch- Eigentümer zum freihändigen Verkauf „überreden“ (drängen wär der bessere Begriff)

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Hallo,
bezüglich des Gutachtens kann man N.Schmidt nur bestätigen.
Der Gutachter beschreibt NUR solche Mängel, die ins Auge springen.
Neulich war hier mal eine Anfrage, da sind einige Zeit nach dem Kauf unter Putz liegende Rohre geplatzt und der Regen durch das Dach der Pergola gekommen. Da ist der Gutachter außen vor.
Auch die Emmissionswerte z.B. der Heizung kennt der Gutachter nicht.
Überhaupt ist ein Gutachten, das etwa im Februar/März erstellt wurde hinsichtlich Feuchteschäden aussagefähiger als eines, das im Spätsommer erstellt wurde.
Ich hatte mal ein Gutachten vorliegen, das war im Winter erstellt.
Und da bemerkte der Gutachter, daß das wunderschön am Hang gelegene Haus fast nicht erreichbar war.
Ob ich - der in Frankfurt nie Schneeprobleme hat - daran gedacht hätte??

Stelle Dich einfach darauf ein, dass Du in jedem Fall bei jedem Haus hinterher etwas entdeckst, von dem Du keine Ahnung hattest.

Gruß
Peter

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Danke!
Hallo,

ich wollte mich nur für die Antworten bedanken.
Konnte dies leider bisher nicht.
Gruß,
Susanne