Dubiose Betriebskostenabrechnung

Karsten_1480ee · 18. April 2005 um 23:44

Angenommen jemand zieht aus einer Wohnung aus und fordert vom seinem Vermieter eine Endabrechnung um die finanziellen Gegebenheiten so schnell wie möglich zu klären.
Da der Mieter bereits beim Einzug schlechte Erfahrungen mit der Betriebskostenabrechnung des Vermieters gemacht hat,

(er ist mitten in einem laufenenden Betriebskostenjahr
„01.10.2002“ eingezogen und hat, obwohl den Monat über fast nur Renovierungsarbeiten gemacht wurden, bis zur Betriebskostenabrechnung „31.10.2002“ schon Betriebkosten in Höhe von 160,-€ zahlen dürfen,!!!für eine Einraumwohung!!!)

jedenfalls fordert er bei Wohnungsauszug eine Endabrechung um solchen Draufzahlerkram zu entgehen.
Der Mieter zieht (nach ordentlicher Kündigung) nach ca. 2 Jahren Mietverhältnis am 31.01.2004 aus.

Nehmen wir weiter an die Wohnungsübergabe erfolgt reibungslos ohne Beanstandung, die Kaution wird ausgezahlt und der Mieter verbleibt mit dem Vermieter so, dass dieser eine Endabrechnung erstellt.

Der Mieter wartet einige Wochen und Monate und bekommt leider keine Post vom Vermieter. Der Mieter fragt in unregelmäßigen abständen beim Vermieter nach einer Endabrechung und bekommt keine konkrete Antwort.

Doch dann, o wunder, am 15.04.2005 findet er plötzlich einen Brief in seiner Post. Die Abrechnungen sind da. Nach über 1 Jahr und 4 Monaten nach dem Auszug.
Und nicht nur das.
Die Endabrechnung für das Betriebskostenjahr 2003 ist auch erst jetzt dabei. (natürlich auf das Datum 14.04.2004 datiert und mit einer Gutschrift von 27,33 €)
Jetzt fordert der Vermieter für den Zeitraum vom 01.11.03 bis 31.01.2004 eine Nachzahlung vom Vermieter in Höhe von 100,65 € ein. Die Vorausgezahlten Nebenkosten für diesen Zeitraum beliefen sich bereits auf 145,71€. Somit verlangt der Vermieter Betriebskosten für 3 Monate in Höhe von 245,71 €.
!!!für eine Einraumwohung!!!
Mal im Gegensatz dazu. Der Mieter zahlte für das komplette Betriebsjahr (vom 01.11.2002-31.10.2003) Gesamtbetriebskosten in Höhe von 555,61€.
Die Frage die der ehemalige Mieter nun hat ist:
Kann der Vermieter nach über 1 Jahr und 4 Monaten noch eine Betriebskostennachzahlung fordern? (wohlbemerkt, der Vermieter hat die Jahresabrechnung mit dem Datum 12.04.2005 datiert)

Zweite Frage: Kann der Vermieter den Wunsch des ehemaligen Mieters, eine sofortige Betriebskostenabrechnung zu erstellen, einfach so ignorieren?

Dritte Frage: ist es möglich die bereits gezahlten Betriebskosten für das besagte Jahr 2003 zurück zu fordern, da die sogenannte Jahresfrist abgelaufen ist?

Vierte Frage: würde es sich für den ehemaligen Miter lohnen zu klagen?

jakob_opgen_29a363 · 19. April 2005 um 09:53

Angenommen jemand zieht aus einer Wohnung aus und fordert vom
seinem Vermieter eine Endabrechnung um die finanziellen
Gegebenheiten so schnell wie möglich zu klären.
Da der Mieter bereits beim Einzug schlechte Erfahrungen mit
der Betriebskostenabrechnung des Vermieters gemacht hat,

(er ist mitten in einem laufenenden Betriebskostenjahr
„01.10.2002“ eingezogen und hat, obwohl den Monat über fast
nur Renovierungsarbeiten gemacht wurden, bis zur
Betriebskostenabrechnung „31.10.2002“ schon Betriebkosten in
Höhe von 160,-€ zahlen dürfen,!!!für eine Einraumwohung!!!)

Unglaublich in einem Monat ???

jedenfalls fordert er bei Wohnungsauszug eine Endabrechung um
solchen Draufzahlerkram zu entgehen.
Der Mieter zieht (nach ordentlicher Kündigung) nach ca. 2
Jahren Mietverhältnis am 31.01.2004 aus.

Nehmen wir weiter an die Wohnungsübergabe erfolgt reibungslos
ohne Beanstandung, die Kaution wird ausgezahlt und der Mieter
verbleibt mit dem Vermieter so, dass dieser eine Endabrechnung
erstellt.

Der Mieter wartet einige Wochen und Monate und bekommt leider
keine Post vom Vermieter. Der Mieter fragt in unregelmäßigen
abständen beim Vermieter nach einer Endabrechung und bekommt
keine konkrete Antwort.

Doch dann, o wunder, am 15.04.2005 findet er plötzlich einen
Brief in seiner Post. Die Abrechnungen sind da. Nach über 1
Jahr und 4 Monaten nach dem Auszug.
Und nicht nur das.
Die Endabrechnung für das Betriebskostenjahr 2003 ist auch
erst jetzt dabei. (natürlich auf das Datum 14.04.2004 datiert
und mit einer Gutschrift von 27,33 €)
Jetzt fordert der Vermieter für den Zeitraum vom 01.11.03 bis
31.01.2004 eine Nachzahlung vom Vermieter in Höhe von 100,65 €
ein. Die Vorausgezahlten Nebenkosten für diesen Zeitraum
beliefen sich bereits auf 145,71€. Somit verlangt der
Vermieter Betriebskosten für 3 Monate in Höhe von 245,71 €.
!!!für eine Einraumwohung!!!
Mal im Gegensatz dazu. Der Mieter zahlte für das komplette
Betriebsjahr (vom 01.11.2002-31.10.2003) Gesamtbetriebskosten
in Höhe von 555,61€.

Die Frage die der ehemalige Mieter nun hat ist:
Kann der Vermieter nach über 1 Jahr und 4 Monaten noch eine
Betriebskostennachzahlung fordern? (wohlbemerkt, der Vermieter
hat die Jahresabrechnung mit dem Datum 12.04.2005 datiert)

spätestens innerhalb 1 Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ist die Ausschlussfrist abgelaufen. also 31.01.2004 vs also am 01.02.2005 wäre die Frist abgelaufen gewesen

Er darf nur jeweils 12 Monate abrechnen,

Zweite Frage: Kann der Vermieter den Wunsch des ehemaligen
Mieters, eine sofortige Betriebskostenabrechnung zu erstellen,
einfach so ignorieren?

sicher kann Er das.

Dritte Frage: ist es möglich die bereits gezahlten
Betriebskosten für das besagte Jahr 2003 zurück zu fordern, da
die sogenannte Jahresfrist abgelaufen ist?

Ja sollte man tun die Ausschlussfrist ist abgelaufen. also muss er auszahlen

Vierte Frage: würde es sich für den ehemaligen Miter lohnen zu
klagen?

Eine Abrechnung muss nachvollziehbar sein.
ist sie es nicht, wie hier, muss man eine solche verlangen.
Nachfordern kann er nichts mehr. Ausschlussfrist
Ordnungsgemäß abrechnen muss er trotzdem.

Widerspricht man der Abrechnung kann er Neu abrechnen wobei möglicherweise das ausgewiesene Guthaben verschwindet. Gutschrift von 27,33 €)

Spatz in der Handproblem

Jakob

G_nterW_d13683 · 19. April 2005 um 10:02

Hallo Karsten,

vorab. Einige Texte, die zur Antwort nicht benötigt werden, habe ich gelöscht.

Angenommen jemand zieht aus einer Wohnung aus und fordert vom
seinem Vermieter eine Endabrechnung um die finanziellen
Gegebenheiten so schnell wie möglich zu klären.

(er ist mitten in einem laufenenden Betriebskostenjahr
„01.10.2002“ eingezogen und hat, obwohl den Monat über fast
nur Renovierungsarbeiten gemacht wurden, bis zur
Betriebskostenabrechnung „31.10.2002“ schon Betriebkosten in
Höhe von 160,-€ zahlen dürfen,!!!für eine Einraumwohung!!!)

Der Mieter zieht (nach ordentlicher Kündigung) nach ca. 2
Jahren Mietverhältnis am 31.01.2004 aus.

Doch dann, o wunder, am 15.04.2005 findet er plötzlich einen
Brief in seiner Post. Die Abrechnungen sind da. Nach über 1
Jahr und 4 Monaten nach dem Auszug.
Und nicht nur das.

Die Endabrechnung für das Betriebskostenjahr 2003 ist auch

erst jetzt dabei. (natürlich auf das Datum 14.04.2004 datiert
und mit einer Gutschrift von 27,33 €)

Der Mieter hat Anspruch auf das Guthaben der Abrechnung 2003.

Jetzt fordert der Vermieter für den Zeitraum vom 01.11.03 bis
31.01.2004 eine Nachzahlung vom Vermieter in Höhe von 100,65 €
ein. Die Vorausgezahlten Nebenkosten für diesen Zeitraum
beliefen sich bereits auf 145,71€. Somit verlangt der
Vermieter Betriebskosten für 3 Monate in Höhe von 245,71 €.
!!!für eine Einraumwohung!!!

Diese Nachzahlung ist relativ einfach zu erklären. Als Mieter musst Du jeden Monat Vorauszahlkungen leisten. Pro Jahr sind etwa 4-6 kalte Monate vorhanden. Der Rest sind sogenannte warme Monate. Nachdem jedoch Vorauszahlungen in gleichbleibende Höhe auch in den warmen Monaten zu zahlen sind, erfolgt ein Ausgleich für die Mehrkosten in den kalten Monaten.

Wer dann zwischen Oktober und März auszieht oder einzieht muss mit teilweise erheblichen Nachforderungen rechnen. In dem hier vorliegenden Fall betrifft zudem die kältesten Monate eines Jahres. Ein Ausgleich mit einer wärmeren Jahreszeit ist hier nicht möglich.

Auf der anderen Seite sind Mieter immer wieder erfreut, wenn sie im August ausziehen, dass sie plötzlich ein Guthaben haben ( dann taucht die Frage auf, ob der VM früher falsch abgerechnet hat, weil es nie solche Guthaben gegeben hat) oder wenn sie im Mai einziehen ist das Entsetzen im Folgejahr groß, dass angeblich plötzlich alles teurer wurde.

Mal im Gegensatz dazu. Der Mieter zahlte für das komplette
Betriebsjahr (vom 01.11.2002-31.10.2003) Gesamtbetriebskosten
in Höhe von 555,61€.
Die Frage die der ehemalige Mieter nun hat ist:
Kann der Vermieter nach über 1 Jahr und 4 Monaten noch eine
Betriebskostennachzahlung fordern? (wohlbemerkt, der Vermieter
hat die Jahresabrechnung mit dem Datum 12.04.2005 datiert)

Die Forderung für 2004 ist zulässig.

Zweite Frage: Kann der Vermieter den Wunsch des ehemaligen
Mieters, eine sofortige Betriebskostenabrechnung zu erstellen,
einfach so ignorieren?

ja, insbesondere dann, wenn eine Abrechnung über eine Fremdfirma vorgenommen wird. Besteht ein Mieter jedoch auf sofortiger Abrechnung wird er auch die Sonderkosten für eine Zwischenabrechnung zu tragen haben. Diese Kosten sind aber erheblich höher als jene Kosten der Zwichenabrechnung, die eine Fremdfirma im Rahmen der üblichen Jahresabrechnung vornimmt.

Dritte Frage: ist es möglich die bereits gezahlten
Betriebskosten für das besagte Jahr 2003 zurück zu fordern, da
die sogenannte Jahresfrist abgelaufen ist?

Nein, ein Rückforderung ist nur möglich für Kosten, die nicht umlagefähig. Das Guthaben für 2003 kann verrechnet werden.

Vierte Frage: würde es sich für den ehemaligen Miter lohnen zu
klagen?

Nein. Was will der Mieter einklagen ? Solange die Abrechnungen korrekt sind, hat er für 2003 einen Rückerstattungsanspruch und für 2004 muss er zahlen. Beide Summen kann er miteinander verrechnen.

Gruss Günter

Beabel · 19. April 2005 um 09:57

Hallo,
die Höhe der Nebenkosten setzt sich ja aus vielen verschiedenen Posten zusammen. Da wir hier nicht wissen, welche Posten bei dir aufgeführt sind, kann man nicht beurteilen, ob die Zahlen zu hoch sind. Werden Heizkosten, Wasserkosten nach tatsächlichen Verbrauchsdaten berechnet? Welche Nebenkosten sind noch drin?

Beim Auszug werden normalerweise Zählerstände abgelesen, die bei der Endabrechnung verglichen werden können, irgendwelche jahresbezogenen Werte werden anteilmäßig auf die betreffenden Monate umgelegt.

Es ist normal, dass eine Endabrechnung für 2004 erst im Frühjahr/Sommer des folgenden Jahres erfolgt, da auch der Vermieter oftmals seine Daten erst in dieser Zeit zusammenhat (z.B. von Stadtwerken, Müllabfuhr usw.).

Beatrix

G_nterW_d13683 · 19. April 2005 um 10:14

Hallo,

spätestens innerhalb 1 Jahres nach Ablauf des
Abrechnungszeitraums ist die Ausschlussfrist abgelaufen. also
31.01.2004 vs also am 01.02.2005 wäre die Frist
abgelaufen gewesen

Hallo,

hats Du hier übersehen, dass der übliche Abrechnungszeitraum der 31.10. des Jahres ist ? Es wird nicht ab dem Auszugsdatum gerechnet sondern ab den Datum des Termins des Endabrechnungszeitraumes.

Er darf nur jeweils 12 Monate abrechnen,

hat er doch soweit es die Einzelabrechnugnen betrifft.

Zweite Frage: Kann der Vermieter den Wunsch des ehemaligen
Mieters, eine sofortige Betriebskostenabrechnung zu erstellen,
einfach so ignorieren?

sicher kann Er das.

Dritte Frage: ist es möglich die bereits gezahlten
Betriebskosten für das besagte Jahr 2003 zurück zu fordern, da
die sogenannte Jahresfrist abgelaufen ist?

Ja sollte man tun die Ausschlussfrist ist abgelaufen. also
muss er auszahlen

Vierte Frage: würde es sich für den ehemaligen Miter lohnen zu
klagen?

Eine Abrechnung muss nachvollziehbar sein.
ist sie es nicht, wie hier, muss man eine solche verlangen.

Ich sehe hier keine Probleme, dass die Abrechnung nicht nachvollziehbar ist. Der Fragesteller regt sich über die Kosten in den kalten Monaten auf. Ich habe versucht dieses Problem, das jedem von uns aus der Praxis ja bekannt ist, zu erklären.

Nachfordern kann er nichts mehr. Ausschlussfrist
Ordnungsgemäß abrechnen muss er trotzdem.

siehe oben

Widerspricht man der Abrechnung kann er Neu abrechnen wobei
möglicherweise das ausgewiesene Guthaben verschwindet.
Gutschrift von 27,33 €)

Dies ist entsprechend der Rechtsprechung möglich. Jedoch, da sollte hingewiesen werden, wäre eine Nachforderung nicht zu zahlen, weil für 2003 auf jeden Fall die Ausschlussfrist gilt.

Meine Antwort nur deshalb, weil unsere unterschiedlichen Antworten zu Missverständen führen können.

Du gehst vom Endabrechnungszeitraum 31.01. aus - dem Auszugstermin. Der ist aber nicht - zumindest wie ich die Frage interpretiere - mit dem jeweiligen Abrechnungsendtermin identisch. Dieser dürfte nach den Hinweisen der 31.10. des Jahres sein. Also wäre 2004 bis spätestens 31.10.2005 vorzulegen.

Gruss Günter

jakob_opgen_29a363 · 19. April 2005 um 15:34

Hallo,

spätestens innerhalb 1 Jahres nach Ablauf des
Abrechnungszeitraums ist die Ausschlussfrist abgelaufen. also
31.01.2004 vs also am 01.02.2005 wäre die Frist
abgelaufen gewesen

Hallo,

hats Du hier übersehen, dass der übliche Abrechnungszeitraum
der 31.10. des Jahres ist ?

Nein hatte ich nicht übersehen sonder meinte wer abrechnen kann muss das auch. Weil sich an dem Verbrauch nichts mehr ändert. Spätestens wenn der Mieter um eine Abrechnung nachsucht.

Es wird nicht ab dem Auszugsdatum
gerechnet sondern ab den Datum des Termins des
Endabrechnungszeitraumes.

Ist natürlich klar.

Jakob

Er darf nur jeweils 12 Monate abrechnen,

hat er doch soweit es die Einzelabrechnugnen betrifft.

Zweite Frage: Kann der Vermieter den Wunsch des ehemaligen
Mieters, eine sofortige Betriebskostenabrechnung zu erstellen,
einfach so ignorieren?

sicher kann Er das.

Dritte Frage: ist es möglich die bereits gezahlten
Betriebskosten für das besagte Jahr 2003 zurück zu fordern, da
die sogenannte Jahresfrist abgelaufen ist?

Ja sollte man tun die Ausschlussfrist ist abgelaufen. also
muss er auszahlen

Vierte Frage: würde es sich für den ehemaligen Miter lohnen zu
klagen?

Eine Abrechnung muss nachvollziehbar sein.
ist sie es nicht, wie hier, muss man eine solche verlangen.

Ich sehe hier keine Probleme, dass die Abrechnung nicht
nachvollziehbar ist. Der Fragesteller regt sich über die
Kosten in den kalten Monaten auf. Ich habe versucht dieses
Problem, das jedem von uns aus der Praxis ja bekannt ist, zu
erklären.

Nachfordern kann er nichts mehr. Ausschlussfrist
Ordnungsgemäß abrechnen muss er trotzdem.

siehe oben

Widerspricht man der Abrechnung kann er Neu abrechnen wobei
möglicherweise das ausgewiesene Guthaben verschwindet.
Gutschrift von 27,33 €)

Dies ist entsprechend der Rechtsprechung möglich. Jedoch, da
sollte hingewiesen werden, wäre eine Nachforderung nicht zu
zahlen, weil für 2003 auf jeden Fall die Ausschlussfrist gilt.

Meine Antwort nur deshalb, weil unsere unterschiedlichen
Antworten zu Missverständen führen können.

Du gehst vom Endabrechnungszeitraum 31.01. aus - dem
Auszugstermin. Der ist aber nicht - zumindest wie ich die
Frage interpretiere - mit dem jeweiligen Abrechnungsendtermin
identisch. Dieser dürfte nach den Hinweisen der 31.10. des
Jahres sein. Also wäre 2004 bis spätestens 31.10.2005
vorzulegen.

Gruss Günter

Karsten_1480ee · 20. April 2005 um 13:17

Hallo

das mit der Abrechnungsfrist ist ja verständlich…
das hab ich mir schon fast gedacht.

die bereits monatlich eingezahlten Nebenkosten kann man auch nicht mehr zurüchfordern.OK

Was ich noch nicht ganz verstanden habe ist:

Kann der VM eine sofortige Endabrechnung bei Auszug nun ablehen oder nicht??? (egal ob das extra Kosten für den Mieter sind)
Wenn „NEIN“, Kann der VM dann die noch offenen Kosten (die natürlich aus einer sogenannten Gradtabelle herrühren) einfordern oder nicht???
Danke im vorraus

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

G_nterW_d13683 · 20. April 2005 um 16:49

Hallo,

das mit der Abrechnungsfrist ist ja verständlich…
das hab ich mir schon fast gedacht.

die bereits monatlich eingezahlten Nebenkosten kann man auch
nicht mehr zurüchfordern.OK

Was ich noch nicht ganz verstanden habe ist:

Kann der VM eine sofortige Endabrechnung bei Auszug nun
ablehen oder nicht??? (egal ob das extra Kosten für den Mieter
sind)

Er kann die Abrechnung ablehnen. Vorgesehen ist eine Abrechnung für zwölf Monate. In dieser Zeit fallen Kaminfeger, Wartungen usw. an, die insgesamt zur Heizkostenabrechnung gehören. Wenn nun der VM gezwungen werden könnte, dass er vorher abrehcnet, bevor er alle Rechnungne vorliegen hat, wäre der Mieter, der auszieht im Vorteil und die von ihm mitverursahcten Kosten müssten die anderen Mieter tragen.

Wenn „NEIN“, Kann der VM dann die noch offenen Kosten (die
natürlich aus einer sogenannten Gradtabelle herrühren)
einfordern oder nicht???

Diese Frage berührt ein völlig anders Problem als das Verlangen des Mieters auf Abrechnung. Zumindest wenn der Mieter die Abrechnung verlangt, muss der Vermieter zumindest eine Ablesung der Heizröhrchen -oder der anderen Messeinrichtungen - veranlassen. Unterlässt er dies und rechnet er nach Gradzahlen ab, muss er gegen sich einen Abzug von 15 % bei den Heizkosten gelten lassen.

Sofern der VM also die Forderung einklagen will, sollte er von vornherein sich mit einer um 15 % reduzierten Heizkostenabrechnung befassen. Nicht, weil er möglicherweise den Anspruch nicht umsetzen kann, sondern wenn die Gegenseite eine guten Anwalt hat, wird dieser zumindest den Abzug der 15 % fordern und das Gericht wird dem mit großer Wahrscheinlichkeit folgen. Schlußendlich bedeutet dies, dass der VM das Geld, was er hier fordert, nach Abzug der von ihm zu zahlenden anteiligen Kosten ( wenn ihm 15 % abgezogen werden ) auch noch aus der eigenen Tasche tragen muss, also am Ende mehr als 25 % Schaden hat. Bei einer Klage ist immer von dem auszugehen, was man erreichen kann und unter Berücksichtigung dessen, was am Ende steht, wenn man einen zu erwartenden Anteil selbst tragen muss.

Gruss Günter