Dürfen Eigentümer ein WG im Hause verbieten?

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebe/-r Experte/-in

wir, Eigentümern, haben im Haus ein WG, dass für viel Problemen sorgt.
Frage: könnten wir mit Mehrheit bzw. Beschlüß diese WG verbieten?
Wenn nicht,
Könnten wir dann z.B. nach Personenzahl Hausgeldzahlungen und z.B. Wasserverbrauch / Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Heizung (anteilig) abändern?

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Selbstverständlich können Sie in der Eigentümerversammlung solche Beschlüsse fassen. Da der entsprechende Eigentümer jedoch dagegen gerichtlich vorgehen kann, sollten Sie sich entsprechend wappnen. Sie müssen Gerichts feste Beweise erbringen, dass durch die Nutzung dieses speziellen Eigentums als WG das Eigentum der anderen Eigentümer eingeschränkt wird. Das müssen sie beweisen!

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hmm, sowas macht normaler weise sowieso der vermieter mit den jährlichen neben- und betriebskostenabrechnungen, um nicht auf laufende kosten sitzen zu bleiben. aus der frage geht nicht eindeutig hervor ob fragesteller vermieter ist.

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Hallo, im Wohneigentum kann ich Ihnen mit einem Rat nicht groß helfen, da eigentlich nur die gesamte Eigentümergemeinschaft etwas beschließen kann.
Letzten Endes sind auch Sie als Eigentümer an den abgeschlossenen Mietvertrag (vereinbarte Bedingungen) mit den WG-Mitgliedern gebunden. Diese können Sie nicht einseitig verändern-auch als Eigentümer nicht.

MfG Waldi 64

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Bitte sehen Sie in Ihre Teilungserklärung oder sprechen Sie ihren Verwalter an.

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Mit dieser Frage sollten Sie sich an einen Fachanwalt wenden !
MfG USKO

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Hallo.

Es kommt darauf an, gegen wen Sie vorgehen möchten.

Wenn Sie gegen die Mieter vorgehen möchten, die andere z. B. durch Lärm belästigen, dann kann nur der Eigentümer selbst eine wirksame Abmahnung gegenüber seinen Mietern aussprechen.

Möchten Sie gegen den Miteigentümer vorgehen, weil dieser an eine WG vermietet hat, dann hat sowohl jeder einzelne Miteigentümer als auch die Gemeinschaft einen Anspruch gegen den Miteigentümer, der an die störenden Mieter vermietet hat.

Siehe hierzu den folgenden Beitrag auf Seite 3) oben:

http://www.vnwi.de/Portals/0/pdf/Burg-Attendorn-Haus…

Hinsichtlich der Mehrkosten an Wasser, etc. greift § 16 Abs. 2 WEG, wonach die Kosten anteilig zu tragen sind: Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die gemeinschaftlichen Lasten (Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs) anteilig zu tragen.

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Hallo,

verbieten kann man es nicht, aber man kann ja ALLEN WG Bewohnern kündigen und danach keine WG mehr anmieten lassen, sondern nur „normale“ Mieter.

Der Vermieter muss ja irgendwann die Zustimmung dafür gegeben haben, vielleicht sollte er seine Position überdenken und das widerrufen.

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Generell-NEIN, das dürfen Sie nicht.
Sie sind genau wie alle „normalen“ Vermieter und Mieter an die Gesetze gebunden und somit ist gültig, was im Mietvertag der WG abgeschlossen wurde. Dieser Vertrag wurde im gegenseitigen Einvernhemen durch die jeweilige Unterschrift anerkannt und kann somit nicht!!! einseitig geändert werden.
MfG Maximilain123

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Lesen Sie mal in Ruhe durch, was über die Verteilung der Kosten und die mögliche Änderung des Verteilschlüssels in Ihrer Teilungserklärung mit Verwaltervertrag steht; danach sind Sie schlauer!

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Hallo Jürgen,

die WG können Sie sicher nicht verbieten, da es jedem Wohnungseigentümer selbst überlassen ist, an wen er seine Wohnung vermietet. Oder wollten Sie sich das vorschreiben lassen?

Hinsichtlich der Umlage der Kosten würde ich Sie gerne an Ihren Hausverwalter verweisen. Das kann ich Ihnen aus dem Stehgreif nicht beantworten.

Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth

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Hallo, Jürgen Torg 01. 08. 2012
Es ist sicher nicht möglich, mit einem einfachen Beschluss die Vermietung der Wohnung an eine WG zu verbieten oder zu verhindern. Es gäbe jedoch die Möglichkeit, in der Gemeinschaftsordnung eine Änderung mit dem erforderlichen Quorum zu beschließen zu lassen, dass das Vermieten der Eigentumswohnung nicht erfolgen darf.
Eine solche Aktion ist nicht ganz einfach, da das erforderliche Quorum sehr schwer unter einen hat zu bringen ist.
Eine andere Möglichkeit besteht für Deinen 2. Vorschlag, den Umlageschlüssel in der Gemeinschaftsordnung dahin gehend zu ändern, dass bestimmte Betriebskosten Arten nach Personen umgelegt werden. Soviel wie mir bekannt ist, kann eine Änderung der Umlageschlüssel für die von Dir benannten Betriebskosten mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
Der BGH hat in einer Entscheidung V ZR 72/09 eine Leitsatzentscheidung getroffen, die analog auf Dein Begehren zutreffen würde. Diese Entscheidung kannst du über das Internet www.Budesgerichtshof.de aufrufen und lesen oder auch ausdrucken.
Wie folgt musst Du vorgehen: www.Budesgerichtshof.de, dann auf der linken Seite „Entscheidung“ anklicken, dann ind der Mitte „zur Entscheidungsbank“ anklicken, dann auf der linken Seite „Dokumentenbesuch“ das Aktenzeichen eingeben. Aus Erfahrung sollte man bei dieser Entscheidung nicht das Datum angeben. Das Urteil erscheint, man braucht es nur noch anzuklicken und die erscheint im Volltext.
Des weiteren füge ich Dir einen Kommentar von dem führenden Kommentator im Bereich der Betriebskosten. Daraus kannst Du auch einiges für Dich Wissenswertes entnehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Willi

ZMR 2005 Heft: 1 Seite: 27

Von RiBayObLG Dr. Michael J. Schmid, München
Das WEG entdeckt das Mietrecht
Zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes
I. Vorbemerkung
Das WEG erwähnt die Vermietung nur in § 13 Abs. 1 WEG als zulässige Art der Nutzung. Die wohnungseigentumsrechtliche Rechtsprechung nimmt auf die Vermietung des Wohnungseigentums allenfalls ansatzweise Rücksicht.1 Das Mietrecht des BGB behandelt das Wohnungseigentum nur im Zusammenhang mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das ist für die laufende Verwaltung wenig hilfreich. Umso mehr verdient es Aufmerksamkeit, daß der Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze2 auf zwei mietrechtliche Vorschriften, nämlich auf § 556 und § 559 BGB verweist.
Auch wenn nach der Entwurfsbegründung die Erleichterung der Verwaltung der vermieteten Eigentumswohnung nicht Zweck der Verweisung ist, ist der Gleichlauf für den vermietenden Wohnungseigentümer von Vorteil. Eine Ergänzung des Mietrechts könnte eine weitere Vereinfachung bringen, ohne daß dadurch die Rechte der Mieter nennenswert beeinträchtigt würden.
II. Modernisierung

  1. Regelungen des Entwurfs
    Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG-Entwurf können bauliche Veränderungen und Aufwendungen über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden, soweit sie zur Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder zur Anpassung der Wohnanlage an den Stand der Technik geboten sind, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer erheblich beeinträchtigen. Daß der Entwurf an den Modernisierungsbegriff des § 559 BGB und nicht an die weitergehende Regelung des § 554 Abs. 2 BGB anknüpft, ist sachgerecht, da die Wohnungseigentümer die Modernisierung nicht nur dulden, sondern auch bezahlen müssen. Die weitere Möglichkeit der Anpassung an den Stand der Technik wird dadurch begrenzt, daß die Maßnahme geboten sein muß. Es genügt also nicht der bloße Wunsch der Wohnungseigentümer, neue Techniken einzuführen. Die Regelung erscheint deshalb sogar enger als die Formulierung des § 554 Abs. 1 Satz 4 BGB (Versetzung der Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand).
  2. Auswirkungen auf die Vermietung
    a) Der vermietende Wohnungseigentümer hat nach dem Entwurf nicht mehr die Möglichkeit, eine in § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG-Entwurf genannte Maßnahme zu blockieren, wenn er Schwierigkeiten mit dem Mieter befürchtet.
    b) Die Duldungspflicht des Mieters wird sich in aller Regel aus § 554 BGB ergeben. Allerdings ist die Interessenabwägung eine andere. Für den Wohnungseigentümer kommt es lediglich darauf an, daß er nicht erheblich beeinträchtigt wird. Demgegenüber verlangt § 554 Abs. 1 BGB eine umfassende, bis ins einzelne gehende, auch die persönlichen Belange der Bewohner berücksichtigende Interessenabwägung. Das kann in extremen Einzelfällen dazu führen, daß aufgrund einer besonderen persönlichen Situation auf Mieterseite weder ein Duldungsanspruch des Vermieters noch der übrigen Wohnungseigentümer gegenüber dem Mieter besteht.
    Dieses Problem kann dadurch abgemildert werden, daß bei der Interessenabwägung nach § 554 Abs. 1 BGB auch die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer berücksichtigt werden. Das ist nach dem bisherigen Wortlaut des § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB problematisch, da nur die Interessen der anderen Mieter aber nicht die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer genannt sind.3 Allerdings können bereits bei der jetzigen Fassung des § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer dem Interesse des Vermieters zugeordnet werden, wenn dieser zur Duldung verpflichtet ist, da er sonst in eine Kollision zwischen den mietrechtlichen Möglichkeiten und den wohnungseigentumsrechtlichen Verpflichtungen gerät. Zumindest zur Klarstellung empfiehlt es sich jedoch, § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB dahin zu ergänzen, daß auch die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer in die Abwägung einzubeziehen sind.
    Der Vermieter kann den Härtegrund Mieterhöhung ausräumen, indem er auf die Mieterhöhung ganz oder teilweise verzichtet.4 Für vorausgegangene Aufwendungen des Mieters kann der Vermieter Ersatz leisten und damit
    2005 Heft: 1 Seite: 27
    auch diesen Härtegrund ausräumen. Hierzu ist der Vermieter auf Grund seiner Bindung an den Eigentümerbeschluß verpflichtet, wenn auf andere Weise die Duldung der Maßnahme durch den Mieter nicht erreicht werden kann.
    Wenn die Maßnahme nicht nur unerhebliche Einwirkungen mit sich bringt und zu einer nicht nur unerheblichen Mieterhöhung führt, ist sie drei Monate vor Beginn der Arbeiten anzukündigen. Die Mitteilung muß die Art der Maßnahme, den voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung enthalten (§ 554 Abs. 3 BGB). Eine solche Ankündigung sieht das WEG nicht vor. Sie erscheint auch nicht erforderlich, da die Wohnungseigentümer ohnehin durch die Beschlußfassung informiert sind. Über Beginn und Dauer wird meist nur der Verwalter nach Auftragsvergabe Auskunft geben können. Auch ohne besondere Regelung im Gesetz ist eine Verpflichtung des Verwalters anzunehmen, die Wohnungseigentümer so rechtzeitig zu informieren, daß die mietrechtlichen Fristen eingehalten werden können.
    c) Wenn die Wohnungseigentümer eine Modernisierungsmaßnahme durchführen, kann der Vermieter bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen eine Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB vornehmen. Der Beschluß nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG-Entwurf entfaltet aber für den Mieter keine Bindungswirkung in Bezug auf die Voraussetzungen des § 559 BGB. Das gilt auch für eine eventuelle Kostenregelung nach § 16 Abs. 2 Satz 3 WEG-Entwurf hinsichtlich der Angemessenheit der Kostenaufteilung nach § 559 Abs. 2 BGB.
    III. Abrechnungsmaßstäbe
  3. Regelungen des Entwurfs
    § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG-Entwurf sieht eine Änderung der Abrechnungsmaßstäbe durch Mehrheitsbeschluß vor.
    Voraussetzung für diese Beschlußkompetenz ist, daß Betriebskosten i. S. des § 556 Abs. 1 BGB betroffen sind. Gesetztechnisch könnte die Weiterverweisung in § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB dadurch vermieden werden, daß gleich auf § 19 Abs. 2 WoFG verwiesen wird. Entgegen der Begründung des Entwurfs sind die Kosten der Verwaltung der Wohnanlage keine Betriebskosten i. S. von § 556 Abs. 1 BGB (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) und eine Position „Allgemeinstrom“ ist bei den Mietnebenkosten zumindest höchst problematisch.5
    Die zu beschließende Kostenverteilung muß ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht eine unwirtschaftliche Maßnahme.6 Was ordnungsmäßig ist, wird die Rechtsprechung in Einzelfällen beschäftigen. Der Rückgriff auf das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und das billige Ermessen (§ 15 Abs. 3 WEG) läßt viel Spielraum. Eine Änderung eines gerechten und praktikablen Abrechnungsmaßstabes wird kaum jemals ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die im Mietrecht für das billige Ermessen bei der Festlegung der Abrechnungsmaßstäbe entwickelten Grundsätze7 können hier fruchtbar gemacht werden, zumal die Begründung auf die „Wertentscheidung des Mietrechts“ hinweist und die Interessenlage zwischen den Wohnungseigentümer die gleiche ist wie zwischen Mietern.
    Die Beschlußkompetenz kann nach § 16 Abs. 2 Satz 4 WEG-Entwurf nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Das ermöglicht eine Abweichung nicht nur von § 16 Abs. 2 WEG in der jetzigen Fassung (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG-Entwurf), sondern auch von Vereinbarungen.
    Gesetzlich klargestellt werden sollte, daß die Änderung des Abrechnungsmaßstabs nur für die Zukunft möglich ist (vgl. § 556 a Abs. 2 Sätze 1 und 2 BGB) und daß die HeizkostenV Vorrang hat (§§ 2, 3 HeizkostenV). Letzteres gilt auch für die Einschränkung der Änderungsmöglichkeiten durch § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenV.8
  4. Auswirkungen auf die Vermietung
    a) Für die Vermietung einer Eigentumswohnung können sich aus einer Änderung der Abrechnungsmaßstäbe durch die Wohnungseigentümer erhebliche Abrechnungsprobleme ergeben. Der einzelne Wohnungseigentümer kann eine Änderung nicht mehr verhindern.
    b) Relativ einfach ist das Problem zu lösen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft erstmals eine verursachungsbezogene Abrechnung einführt. Der Vermieter kann dann durch einseitige Erklärung nach § 556 a Abs. 2 BGB den mietrechtlichen Abrechnungsmaßstab anpassen. Entsprechendes gilt, wenn die Voraussetzungen des § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenV vorliegen.
    c) In allen anderen Fällen hat der Vermieter kraft Gesetzes keine einseitige Änderungsmöglichkeit. Es kommt deshalb darauf an, ob der Mietvertrag eine Änderungsmöglichkeit vorsieht. Dynamische Verweisungsklauseln, die die Abrechnungsmaßstäbe der Wohnungseigentümer in ihrer jeweiligen Gültigkeit auch für den Mieter für verbindlich erklären, sind wohl auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen als wirksam anzusehen.9 Im Mietvertrag kann auch bestimmt sein, daß der Vermieter den Abrechnungsmaßstab einseitig ändern kann. Dabei sind in einem Formularmietvertrag allerdings die Voraussetzungen des § 308 Nr. 4 BGB zu beachten.10 Fehlen solche Regelungen, besteht keine Änderungsmöglichkeit.
    Der Mieter kann allerdings nach § 313 BGB verpflichtet sein, einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zuzustimmen, wenn die Wohnungseigentümer den Kostenverteilungsschlüssel ändern, ohne daß der Vermieter hiergegen mit Aussicht auf Erfolg vorgehen kann.11 Das setzt jedoch voraus, daß die Mietvertragsparteien bei Vertragsschluß davon ausgingen, daß der mietrechtliche Abrechnungsmaßstab dem der Wohnungseigentümer entspricht.
    2005 Heft: 1 Seite: 29
    d) Zu empfehlen ist eine Ergänzung des § 556 a BGB, die es dem Vermieter einer Eigentumswohnung ermöglicht, durch einseitige Erklärung in Textform für die Zukunft die Abrechnungsmaßstäbe zu ändern, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Änderung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG-Entwurf vornimmt, sofern der Mieter dadurch nicht unbillig benachteiligt wird. Die Probleme im Hinblick auf die Billigkeitsprüfung sind beherrschbar, wenn man die ordnungsmäßige Verwaltung i. S. des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG-Entwurf einem billigen Ermessen bei der Kostenverteilung gleichsetzt.12
    IV. Fazit
    Die Erweiterung der Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer soll nicht zu einer Erschwerung der Vermietung von Eigentumswohnung führen. Mit dem Rückgriff auf mietrechtliche Regelungen ist der Referentenentwurf auf dem richtigen Weg. Zu empfehlen sind jedoch ergänzende Regelungen im Mietrecht zur Modernisierung13 und zur Änderung der Abrechnungsmaßstäbe.14
    Fußnoten:
    1
    Vgl. OLG Düsseldorf, FGPrax 2004, 11 mit Anm. Schmid, FGPrax 2004, 103.
    2
    ZMR-Sonderdruck, November 2004.
    3
    Vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Bearbeitung 2003, § 554 Rdn. 29; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 554 Rdn. 234.
    4
    LG Köln, WuM 1993, 608.
    5
    Zur Streitfrage vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., Rdn. 5255 m. w. Nachw.
    6
    Vgl. den Hinweis der Begründung auf § 11 HeizkostenV.
    7
    Vgl. z. B. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., Rdn. 4081 ff.
    8
    Vgl. BGH, ZMR 2004, 343.

9
AG Düsseldorf, DWW 1991, 373; Blank, DWW 1992, 67; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 2004, Rdn. 4074; grundlegend BGH, JZ 2002, 354 ff. zu § 4 e HeimG mit Besprechung Oetker, JZ 2002, 337; a. A. v. Rechenberg, in: Schmid, Miete und Mietprozeß, 4. Aufl., Kap. 22 Rdn. 78 a.
10
Siehe z. B. BGH, ZMR 1993, 263 [264].

11
Schmid, in: Miet- und Wohnungsrecht (MieWo), Texte und Erläuterungen, CD-ROM und Loseblattsammlung, Erl. zu § 556 a BGB Rdn. 142 a; offen gelassen von OLG Frankfurt/M., ZMR 2004, 182.

12
Oben III. 1.
13
Oben II. 2. b).
14
Oben III. 2. d).
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ZMR 2005/ Januar [S. 1-80]/ Aufsätze [S. 1-29]/027 - Das WEG entdeckt das Mietrecht
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WOW!!!

Supergut! Superdanke!
wir besprechen mit andere Eigentümer! Danke!

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Hallo,
zu Wohneigentumsrecht kann ich leider nicht Stellung nehmen, ist nicht mein Spezialgebiet. Rate zu einer professionellen Rechtsberatung, da leicht schwerwiegende Fehler gemacht werden können.
Gruß suver