Duldungsvorbehalt auch nach Erklärung zur Direktabrechnung?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Moin moin,

ein Vermieter habe seinen Mietern im Mai geschrieben, dass er im Sommer - man teile ihm daher bitte die Abwesenheiten mit - das Mehrfamilienhaus auf Fernwärme umstellen will.

Er habe seinem Schreiben 2 Zettel beigefügt, die er unterschrieben zurückfordere:

  1. eine Erklärung, dass der Mieter in jeder Hinsicht einverstanden ist, und auf seine mit einer Modernisierung normalerweise verbundenen Rechte verzichtet
  2. ein Formular des Energieversorgers, zu unterschreiben von Vermieter und Mieter, dass der Mieter mit der Direktabrechnung des Fernwärme-Verbrauchs mit dem Versorger einverstanden ist

Ersteres habe fast keiner der Mieter abgegeben. Jedoch hätten alle Mieter mitgeteilt, wann sie im Sommer an- bzw. abwesend sind. Das Versorgerformular hätten einige Mieter ebenfalls unterschrieben und unmittelbar dem Vermieter gegeben.

Dieses Versorgerformular sei allerdings ohne die nötigen Angaben (inbes. das Abrechnungsverhältnis, z.B. 30/70) und ohne die Unterschrift des Vermieters an die Mieter ausgehändigt worden. Bis der Vermieter die Angaben mitteilte, sei es Anfang August geworden. Einige Mieter hätten dies abgewartet, und erst dann das Formular mit den Zahlen ergänzt und beim Vermieter eingereicht. Der Energieversorger habe allerdings bestätigt, dass der Vermieter jederzeit seine Maßnahme hätte durchführen können, es gehe bei dem Formular ja nur um das Einverständnis zur Direktabrechnung.

Im September habe der Vermieter dann geschrieben, er wolle im Oktober - man teile ihm daher bitte die Abwesenheiten mit - die in den Küchen erforderlichen Bauarbeiten durchführen.

Den Mietern seien nun die Umstände klarer, unter denen die Arbeiten erfolgen:

  • unter mehrtägigem Ausfall von Heizung und Warmwasser
  • in der Heizperiode
  • mit erheblichem Reinigungsaufwand für die Mieter verbunden; Vermieter habe bereits angekündigt, das sei „alles Sache des Mieters“
  • zweifache Durchbohrung der Altbaudecke, insbes. aus der jeweils darüber liegenden Küche, erfordere das Wegräumen von Schränken und zuvor des Inhalts der Schränke

Die Mieter seien bei eigenen Recherchen darauf aufmerksam geworden, dass ihnen ihre Aufwendungen vom Vermieter erstattet werden müssen, und dass sie einen Vorschuss verlangen können, von dessen Zahlung sie die Duldung der Maßnahme abhängig machen können.

In dieser hypothetischen Situation interessiert mich Eure Meinung:

  • welcher Vorschussbetrag könnte angemessen sein? Eckdaten aus dem Netz mit Stand 2006: 10 EUR/h für leichte Reinigungsarbeiten, < 10h für die Reinigung von 30 m²; keine Eckdaten gefunden für das Weg- und wieder Hinräumen von Geschirr und Elektrogeräten; elektr. Ersatzheizung bei 2 Tagen und 3,5 Zi. Altbau: < 50 EUR? Täglicher Familienbesuch des örtlichen Schwimmbads zwecks heißer Dusche? :wink:
  • Mieter sind jedoch wohl nicht verpflichtet, bei den Arbeiten zu helfen; es muss lediglich der Zugang ermöglicht werden; gehört dazu, einen schweren Schrank zu verschieben, damit die Handwerker mehr Platz haben? Wer trägt die Verantwortung für Schäden (EBKn gehören den Mietern)? Muss das Bad für Toilettengänge der Handwerker zugänglich und damit Flur+Bad zur „Baustaubzone“ gemacht werden?
  • besonders interessant: könnte der o.g. Duldungsvorbehalt hinfällig sein, etwa weil die Duldung implizit bereits durch die o.g. Vereinbarung mit dem Energieversorger zur Direktabrechnung, die die Mieter dem Vermieter ausgehändigt haben, (mit)erklärt wurde? (Explizit, und nochmals durch den Versorger bestätigt, geht es bei der Vereinbarung nur um den Abrechnungspartner. Und grundsätzlich abzuwenden wäre die Modernisierung ja ohnehin nicht; offenbar wird vom Gesetzgeber aber bzgl. der konkreten Arbeiten noch differenziert, damit die Erstattung der Mieteraufwendungen wirksam werden kann?) Tatsächlich wäre mit Zahlung des Vorschusses an die Mieter auch unmittelbar deren Duldung der Arbeiten erreicht. Rechtskonform, und ohne unbillige Benachteiligung des Vermieters - sollte man meinen.
  • es sei übrigens grundsätzlich davon auszugehen, dass der Vermieter bekanntermaßen maximal unkooperativ ist, egal wie berechtigt die Einwände der Mieter sein mögen :frowning:
  • Mieter seien Familien mit bis zu 2 Kindern.

Danke und schönen Feiertag,
Hauke

#2

Sowas geht, obwohl jeder Mieter einen Einzelvertrag mit dem Versorger eingeht? Wusste ich nicht. Dann übernimmt der Versorger quasi die Heizkostenabrechung.

Mir stellen sich mal zwei Fragen:

  • Muss man eigentlich einen solchen Umbau tolerieren (IST es denn überhaupt eine Modernisierung? Wie wurde vorher geheizt?),
  • Muss man den in der Heizperiode tolerieren?

Hier sind die Paragrafen 555b ff. BGB interessant.
Fakt ist:
Die Ankündigung „ab Oktober“ kommt zu spät. Drei Monate vor Anfang hätte man Baubeginn, Dauer, Umfang (in wesentlichen Zügen), Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und voraussichtliche zukünftige Betriebskosten benennen müssen. (§555c BGB)
Der Vermieter hätte die Möglichkeit des Härteeinwands benennen müssen.

Eine Härte scheint hier gegeben zu sein: Heizungsausfall in der Heizperiode.

Also schreibt man dem Vermieter, dass man die Maßnahme in dieser Form nicht dulden werde, weil sie zu spät angekündigt wurde.
Man erbittet eine neuen Terminvorschlag, bei dem unter anderen auch berücksichtigt werden solle, dass ein Heizungsausfall im Winter eine unzumutbare Härte darstellen würde. Falls eine Ersatzheizung gestellt würde, deren Zusatzkosten der VM trägt, wäre man hingegen einverstanden.
Zudem erwarte man eine detaillierte Bennenung der Maßnahme und der eventuellen Einschränkungen. Gegen Zahlung eines angemessenen Vorschusses sei man auch gerne bereit, aktiv beim Umbau zu helfen (etwa durch Umräumen der Küche oder Reinigen der Räume).

#3

kann er schon machen. Warum aber muss der Mieter anwensent sein, keine Zentralheizung?

Sollte man nicht unterzeichnen.

Klingt eh nach Contrakting als nach Modernisierung.

siehe dazu die Antwort von x_strom und § 555 BGB ff

nein Dulden heisst nur den Zugang zu ermöglichen. sprich Tür auf und rein mit den Handwerkern, solange diese Maßnahmen auch richtig angekündigt wurden.

naja es sollte gar nicht zu Aufwendungen des Mieters kommen, denn die Arbeiten sollte der Vermieter ausführen lassen.

Zur not kann auch der Mieter maximal unkooperativ werden, in den er die Arbeiten per einstweiliger Verfügung untersagt. Diese Spiele aber bitte nie ohne Anwalt machen.

#4

Vielen Dank Euch!

Top Antworten! Das mit der einstweiligen Verf. hatte ich schon mal gelesen.
Danke für den Hinweis, in so einem Fall dann doch lieber mal einen Anwalt zuhilfe zu nehmen.
Durch den Duldungsvorbehalt hätten die Mieter selbst aber wohl erst einmal einen hinreichenden „Hebel“.

Wegen des Betrags eines Vorschusses wäre ich noch unsicher.
Selbst wenn die E-Heizungen gestellt würden (na wer weiß was da dann käme!),
Strom und halt die Räumerei und das Putzen fielen ja trotzdem an.
Alles, was nicht zwingend Teil der Arbeiten ist, würde liegenbleiben.

Was wäre denn realistisch? Mit mehreren hundert Euro Vorschussforderung stünde ein Mieter vlt. schnell blöd da (und es muss am Ende ja auch abgerechnet werden).
Läge man eher bei 50, 100 oder 150 Euro?

Viele Grüße
Hauke

#5

Und deswegen würde ich das auch lassen.
Hier widerspreche ich meiner obigen Antwort.
Es dürfte weit einfacher sein, wenn du die Umbaumßnahme lediglich passiv duldest und keinerlei Hilfstätigkeiten unternimmst. Wenn der Arbeitsbereich dreckig hinterlassen wird, dann mach ein paar Fotos, mach sauber und schreibe den Zeitaufwand auf. Das Ganze dann UNVERZÜLICH an den Vermieter mit der Bitte, dass solche Verschmutzungen zukünftig arbeitstäglich durch die Verursacher entfernt werden sollen. Behalte dir vor, deine Aufwendungen in Rechnung zu stellen. Nenne noch keinen Betrag. Wenn es bei der einmaligen Putzaktion bleiben würde, würde ich - ehrlich gesagt - dass sogar unter den Tisch fallen lassen.
Wenn du trotzdem regelmßig selbere putzen musst, niemand deine Sachen umräumt,… - immer schön Beweise sammeln (Fotos, Protokolle, ggf. auch Zeugen), immer wieder die Arbeitsweise bemängeln. Ganz am Ende könnte man dann eine Beratung bei einem Fachmann (MIetrechtler) durchführen und eine Summe fordern.

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