Hallo Matthias1939,
die Einrichtung einer Wohnung, die ja immerhin rd. 2/3 des Hauses umfassen soll, ist sehr lobenswert.
Wichtig ist dabei nicht nur auf den separaten Eingang zu achten sondern auch alle erfoderlichen Einrichtungen wie Bad - Toilette - Küche usw. zu berücksichtigen.
Wichtig für eine abgeschlosse Wohnung ist auch, daß keine Verbindung zu der anderen Wohnung besteht ( Tür oder ähnliches ). Bitte beim Bauamt prüfen, ob für die Änderung Einfamilienhaus in Zweifamilienhaus Anträge / Genehmigungen erfoderlich sind.
Ich empfehle, die „Umwidmung des Hauses“ ( aus einem Einfamilienhaus wird ein Zweifamilienhaus ) im Vorfeld auch mit dem FA zu besprechen.
Wichtig ist auch, daß die Frau die ortsübliche Kaltmiete an den Mann zahlt ( x,xx € x qm ); bargeldlose Zahlung ist unbedingt zu empfehlen, damit das FA nicht von einer Scheinvermietung ausgehen kann.
Ich gehe davon aus, die Frau kann die Miete aus ihren nachgewiesenen Einkommen bezahlen.
Das gleiche gilt auch für die verbrauchsabhängigen Umlagen wie Strom, Wasser und Heizung. Hier müssen evtl. Zwischenzähler eingebaut werden. Nicht vergessen die sonstigen anteiligen Betriebskosten ( Grundsteuer - Versicherungen usw. ).
Ich empfehle alles „wasserdicht“ zu machen, denn bei diesen nachträglichen Änderungen sind die Behörden immer kritisch.
Die steuerlichen Auswirkungen für die Immobilie:
2/3 aller Kosten ( Betriebskosten, Wartungskosten, Zinskosten, Afa ) sind als Werbungskosten in der Anlage V+V geltend zumachen; aber auch die Mieteinnahmen und die Einnahmen aus den Nebenkosten müssen versteuert werden.
Bei Heirat von Mann und Frau ist natürlich ab den Jahr der Eheschließung die Zusammenveranlagung möglich; es greift dann das Ehegattensplittung, was bei sehr unterschiedlichen Einkommenshöhen insgesamt zu einer Verringerung der Steuerbelastung führen sollte.
Der zu vereinbarende Güterstand ( z. B. Gütertrennung ) hat m. E. keine Auswirkungen; der Güterstand bezieht sich auf Vermögenswerte, nicht aber auf die Einkommen.
Probleme sehe ich aber mit den 2 Wohnungen der dann Eheleuten im gleichen Haus.
Es widerspricht jeder Lebenserfahrung ( vielleicht bin auch nur zu spießig ), daß Ehegatten von vorn herein getrennte Wohnungen haben und dann noch Miete zahlen.
Da ich die Gesamtgröße des Hauses nicht kenne, kann ich mir auch keine andere Gesaltungsmöglichkeit vorstellen.
Evtl. zieht die Frau dann zu ihrem Ehemann und die Kinder schließen einen neuen Mietvertrag; sie müssen natürlich alt genug sein ( volljährig ) und ein Einkommen besitzen, aus dem sie die Kosten bestreiten können ( siehe vor ). Auchtung auch hir: Scheinvermietung !!!
Zu einem Sparplan zwecks Erwerbs von Hausanteilen fällt mir leider nichts ein. Der Erwerb von Immoblienanteilen bedarf immer eines notariellen Vertrages.
Es ist halt immer sehr schwierig, die gegenläufigen Zielsetzungen unter einen Hut zu bringen:
Steuern sparen so viel wie möglich
Vermögen erhalten und sichern
Vorsorge für den „vermögen - schwächeren“ zu treffen.
Als „wohlhabender“ Mann solltes Du Kontakte zu einem guten Steuerberater und Rechtsanwalt haben, die Dich wesentlich besser beraten als meine kleinen Hinweise als Praktiker.
Alles Gute und viel Glück für die Zukunft
Stefan Seidel
