haben uns eine schöne Eigentumswohung gesucht und überlegen diese zu kaufen.
Problem:
Derzeit ist die Wohnung noch vermietet (die Mieter suchen bereits eine neue Wohnung und wissen bescheid das die jetzige vom Eigentümer verkauft wird).
Haben dabei aber ein schlechtes Gefühl…
Was ist wenn wir die Wohnung gekauft haben und die jetzigen Mieter ziehen plötzlich doch nicht aus…Könnte ja sein.Oder sie verursachen mutwillig noch irgendwelche Beschädigungen…
Wie sollte man da am besten vorgehen?Erst kaufen wenn die Mieter ausgezogen sind??Selbst wenn Eigenbedarf angemeldet wird dauert es doch glaub max. 9Monate ??
Möchte ungern eine Böse Überraschung erleben.
Hoffe auf ein paar hilfreiche Tipps wie wir beim Kauf dieser ETW vorgehen sollten…
haben uns eine schöne Eigentumswohung gesucht und überlegen
diese zu kaufen.
Problem:
Derzeit ist die Wohnung noch vermietet (die Mieter suchen
bereits eine neue Wohnung und wissen bescheid das die jetzige
vom Eigentümer verkauft wird).
Haben dabei aber ein schlechtes Gefühl…
Was ist wenn wir die Wohnung gekauft haben und die jetzigen
Mieter ziehen plötzlich doch nicht aus…Könnte ja sein.Oder
sie verursachen mutwillig noch irgendwelche Beschädigungen…
Wie sollte man da am besten vorgehen?Erst kaufen wenn die
Mieter ausgezogen sind??Selbst wenn Eigenbedarf angemeldet
wird dauert es doch glaub max. 9Monate ??
das ist Legende…erst mal die Kündigungsfrist an sich kann schon alleine 12 Monate dauern, dann 2 Instanzen Klageweg, kannst du gar nicht abschätzen - und selbst wenn du gewonnen hast, braucht er nicht ausziehen; dann bleibt dir nur der Gang zum Gerichtsvollzieher,und für den Mieter besteht immer noch die Möglichkeit einen befristeten Räumungsschutz zu erwirken.
Möchte ungern eine Böse Überraschung erleben.
Hoffe auf ein paar hilfreiche Tipps wie wir beim Kauf dieser
ETW vorgehen sollten…
Gruß Patrick
Ich denke die einfachste Möglichkeit ist es, dem Verkäufer das Risiko zu übertragen. Da ihr nur an einer leeren Wohnung interessiert seid und wahrscheinlich auch nur für eine solche den geforderten Kaufpreis zu zahlen bereit seid, sollte der Notar eine entsprechende Klausel im Notarvertrag formulieren.
Ich denke die einfachste Möglichkeit ist es, dem Verkäufer das
Risiko zu übertragen. Da ihr nur an einer leeren Wohnung
interessiert seid und wahrscheinlich auch nur für eine solche
den geforderten Kaufpreis zu zahlen bereit seid, sollte der
Notar eine entsprechende Klausel im Notarvertrag formulieren.
Gruß n.
Wie würde denn so eine Klausel ausschauen,was würde der Notar da reinschreiben??
Die juristische Formulierung übernimmt der Notar…
In jedem Kaufvertrag gibt es einen Punkt Auszahlungsvoraussetzung des Kaufpreises vom Anderkonto.
Eine der Voraussetzungen wäre zB dann die Bezugsfreiheit der Wohnung.
Dann wird noch ein Rückabwicklungspunkt vereinbart: Wenn die Voraussetzungen nicht bis zum xx.xx.200x erfüllt werden, wird der Kauf rückabgewickelt. Die Kosten der ganzen Aktion trägt derjenige, der die Voraussetzungen nicht erfüllen konnte.
der Notar bekommt das sicher zuverlässig hin.
gruß n.
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Die juristische Formulierung übernimmt der Notar…
In jedem Kaufvertrag gibt es einen Punkt
Auszahlungsvoraussetzung des Kaufpreises vom Anderkonto.
Eine der Voraussetzungen wäre zB dann die Bezugsfreiheit der
Wohnung.
Dann wird noch ein Rückabwicklungspunkt vereinbart: Wenn die
Voraussetzungen nicht bis zum xx.xx.200x erfüllt werden, wird
der Kauf rückabgewickelt. Die Kosten der ganzen Aktion trägt
derjenige, der die Voraussetzungen nicht erfüllen konnte.
der Notar bekommt das sicher zuverlässig hin.
gruß n.
Als wir vorhin mit dem Makler die Details besprochen haben hat er uns mitgeteilt das man beim Kauf von genau dieser ETW eigentlich „KEIN“ Anderkonto brauchen würde.
Der Eigentümer der Wohnung (der Ehemann) ist verstorben.Seine Ehefrau hat die Wohung geerbt und möchte diese nun verkaufen.Der Erbschein liegt dem Makler und dem Notar bereits vor.
Sollen wir trotzdem auf das Anderkonto bestehen??Laut Makler würde jedoch der Käufer die Kosten (wie hoch sind die Kosten??) für das Konto tragen.
Und laut unserem Makler wäre die Kündigungsfrist seit 2001 auf 9 Monate begrenzt wenn Eigenbedarf durch den neuen Besitzer angemeldet wird…
Eine andere Möglichkeit die Mieter vorher rauszubekommen gibt es nicht ???
Die juristische Formulierung übernimmt der Notar…
In jedem Kaufvertrag gibt es einen Punkt
Auszahlungsvoraussetzung des Kaufpreises vom Anderkonto.
Eine der Voraussetzungen wäre zB dann die Bezugsfreiheit der
Wohnung.
Dann wird noch ein Rückabwicklungspunkt vereinbart: Wenn die
Voraussetzungen nicht bis zum xx.xx.200x erfüllt werden, wird
der Kauf rückabgewickelt. Die Kosten der ganzen Aktion trägt
derjenige, der die Voraussetzungen nicht erfüllen konnte.
der Notar bekommt das sicher zuverlässig hin.
gruß n.
Als wir vorhin mit dem Makler die Details besprochen haben hat
er uns mitgeteilt das man beim Kauf von genau dieser ETW
eigentlich „KEIN“ Anderkonto brauchen würde.
Wer ist „man“?
a) Bist du bereit, dem Verkäufer das Geld auf sein Girokonto zu überweisen, ohne dass du im Grundbuch stehst?
b) Ist der Verkäufer bereit, dich erst einmal als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen, ohne das du bezahlt hast?
Ehefrau hat die Wohung geerbt und möchte diese nun
verkaufen.Der Erbschein liegt dem Makler und dem Notar bereits
vor.
Was hat der Erbschein mit dir zu tun? Sollte doch selbstverständlich sein, das Jemand nur das verkauft, dessen Eigentümer er ist.
Sollen wir trotzdem auf das Anderkonto bestehen??Laut Makler
würde jedoch der Käufer die Kosten (wie hoch sind die
Kosten??) für das Konto tragen.
Der Käufer zahlt üblicherweise die Kosten des Anderkontos, das ist richtig. Dafür kann es auch nicht passieren, das das Geld weg ist und man die Immobilie nicht bekommt - darauf passt der Notar dann auf.
Und laut unserem Makler wäre die Kündigungsfrist seit 2001 auf
9 Monate begrenzt wenn Eigenbedarf durch den neuen Besitzer
angemeldet wird…
Unsinn! Im Mietvertrag kann sogar Eigenbedarf wirksam ausgeschlossen werden - und der Käufer ist daran gebunden.
Eine andere Möglichkeit die Mieter vorher rauszubekommen gibt
es nicht ???
Man kann mit jedem Mieter eine Mietvertragsaufhebungsvereinbarung treffen. Dazu kannst/musst du ihm etwas bieten: Abstand, Umzugskostenerstattung, Verzicht auf Endrenovierung, Maklerkosten usw.
Als wir vorhin mit dem Makler die Details besprochen haben hat
er uns mitgeteilt das man beim Kauf von genau dieser ETW
eigentlich „KEIN“ Anderkonto brauchen würde.
Wer ist „man“?
a) Bist du bereit, dem Verkäufer das Geld auf sein Girokonto
zu überweisen, ohne dass du im Grundbuch stehst?
b) Ist der Verkäufer bereit, dich erst einmal als Eigentümer
ins Grundbuch eintragen zu lassen, ohne das du bezahlt hast?
Hallo, hierzu ein Hinweis:
Zu a) Ich habe selbst gerade mein Haus verkauft und wir wicklen die Transaktion ohne Notaranderkonto ab. Die Vereinbarung ist, dass die Käufer - nachdem sie sich mit mir zusammen, mit Protokoll, davon überzeugt haben, dass das Haus geräumt und unbewohnt ist - den Notar per Dreizeiler darüber informieren, dann ist die Zahlung des Kaufpreises (mein Grundschuldsbetrag an meine Bank, der Rest direkt auf mein Girokonto) fällig. Erst dann! Mit anderen Worten, bevor ich das Haus nicht vollständig geräumt habe, ist die Zahlung nicht fällig! Weiterhin kommt es nach einem bestimmten Stichtag zur Zwangsvollstreckung, sprich, ich bekomme Riesenärger plus -kosten wenn ich nicht wie vereinbart räume. Der Käufer hat also hier guten Schutz. Das Anderkonto ist ja nur ein Zwischenstopp, wo das Geld zwischengelagert wird, entfällt aber in unserem Fall. Ich sehe keinerlei Nachteile für beiden Seiten.
Zu b) Ohnehin wird der Eintrag ins Grundbuch (Eigentumsumschreibung) erst dann veranlasst, wenn ich meinerseits unseren Notar schriftlich informiert habe, dass der gesamte Kaufpreis geleistet wurde. Ohne vollständige Zahlung kein Grundbucheintrag! Bis zu dem Zeitpunkt ist die Grundschuld der Käufer zweitrangig und kann noch nicht an die Stelle der erstrangigen Grundschuld des Verkäufers aufrücken. Ich lasse mich gern eines Besseren belehren, aber so hat uns das der Notar gut und detailliert erklärt.
Gruss Karina
Laut unserem Makler wäre die Kündigungsfrist seit 2001 auf
9 Monate begrenzt wenn Eigenbedarf durch den neuen Besitzer
angemeldet wird…
Unsinn! Im Mietvertrag kann sogar Eigenbedarf wirksam
ausgeschlossen werden - und der Käufer ist daran gebunden.
Eine andere Möglichkeit die Mieter vorher rauszubekommen gibt
es nicht ???
Man kann mit jedem Mieter eine
Mietvertragsaufhebungsvereinbarung treffen. Dazu kannst/musst
du ihm etwas bieten: Abstand, Umzugskostenerstattung, Verzicht
auf Endrenovierung, Maklerkosten usw.
Und wie wäre es wenn wir vor dem Kauf folgendes festlegen würden:
Ein aufgesetztes Schreiben in dem die Mieter sich verpflichten die Wohnung in einer Frist von max. 6-Monaten zu räumen (ich denke mal wenn sie derzeit schon auf der Suche nach einer neuen Wohung sind sollten sie kein Problem haben dieses Schreiben zu unterzeichnen)
Wir würden den Kaufvertrag unterzeichen und das Geld auf einem Notar-Anderkonto zwischenlagern.Der Verkäufer würden den Kaufpreis erst dann bekommen wenn wir die Bestätigung haben das die Mieter draußen sind…
Das dürfte doch die einfachste Abwicklung sein,oder??
Wäre ein Schreiben mit 6-Monate Kündigungsfrist an die jetzigen Mieter auch rechtskräftig??
Vielen Dank im Vorraus für die zahlreichen Tipps…
a) Bist du bereit, dem Verkäufer das Geld auf sein Girokonto
zu überweisen, ohne dass du im Grundbuch stehst?
b) Ist der Verkäufer bereit, dich erst einmal als Eigentümer
ins Grundbuch eintragen zu lassen, ohne das du bezahlt hast?
ein Notaranderkonto ist heute nicht mehr die gaengige Methode. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages wird der Notar die „Auslassungsvormerkung“ im Grundbuch eintragen lassen. Sofern dann alle Voraussetzungen laut Kaufvertrag erfuellt sind, gibt der Notar gruenes Licht fuer die Kaufpreiszahlung. Sobald der Notar vom Verkaeufer die Nachricht ueber den Zahlungseingang sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt (Grunderwerbsteuer wurde bezahlt) erhaelt, erfolgt die Umschreibung im Grundbuch.
Gruss,
Alfred
Und wie wäre es wenn wir vor dem Kauf folgendes festlegen
würden:
Ein aufgesetztes Schreiben in dem die Mieter sich verpflichten
die Wohnung in einer Frist von max. 6-Monaten zu räumen (ich
denke mal wenn sie derzeit schon auf der Suche nach einer
neuen Wohung sind sollten sie kein Problem haben dieses
Schreiben zu unterzeichnen)
Hallo Patrick,
bei allem Verstaendnis fuer Eure Aengste, musst Du aus Sicht des Mieters auch eingestehen, dass er nicht eine solche Vereinbarung unterschreiben wird, um Euch und seinem Vermieter einen Gefallen zu tun. Am Immobilienmarkt sind vermietete Wohnungen meistens guenstiger im Vergleich mit Leerstand. Daher ist es in vielen Faellen so, dass man mit dem Mieter eine Vertragsaufhebung vereinbart, die der Mieter allerdings nicht ohne eine Gegenleistung (Bargeld, Umzugskostenuebernahme, Makler etc.) unterschreiben wird.
Wenn Ihr die einzigen Interessenten seid, dann besprecht das Problem mit dem Verkaeufer und macht ihm deutlich, dass ihr nur an einer leerstehenden Wohnung interessiert seid. Dann soll er sich darum kuemmern, die entsprechenden Schritte zu veranlassen.
Daher ist es in vielen Faellen so, dass man mit dem Mieter
eine Vertragsaufhebung vereinbart, die der Mieter allerdings
nicht ohne eine Gegenleistung (Bargeld,
Umzugskostenuebernahme, Makler etc.) unterschreiben wird.
Wenn Ihr die einzigen Interessenten seid, dann besprecht das
Problem mit dem Verkaeufer und macht ihm deutlich, dass ihr
nur an einer leerstehenden Wohnung interessiert seid. Dann
soll er sich darum kuemmern, die entsprechenden Schritte zu
veranlassen.
Gruss,
Alfred
Und diese Vertragsaufhebung ist dann,wenn sie von den Mietern unterschrieben ist, absolut rechtskräftig??
Das würde doch für uns heißen sobald der Verkäufer sich mit den Mietern geeinigt hat können wir die Wohnung ohne Risiko kaufen??
Nicht das die Mieter sich auf einmal,obwohl sie die Aufhebung unterzeichnet haben,weigern die Wohung zu räumen…
Ich möchte das den jetzigen Mietern keinesfalls unterstellen aber man geht halt meist vom Schlimmsten aus und grade bei höheren Summen ist man da doch vorsichtig
Hallo Patrick,
aus der Vertragsaufhebung muss natuerlich hervorgehen, dass der Mieter eine Gegenleistung dafuer erhaelt. Im Gegensatz zur Kuendigung durch den Vermieter, hat der Mieter bei Vertragsaufhebung im beiderseitigem Einverstaendnis hinterher keine Moeglichkeit die Entscheidung rueckgaengig zu machen.
Gruss,
Alfred
was heißt "Aus der Vertragsaufhebung MUSS natuerlich hervorgehen, dass
der Mieter eine Gegenleistung dafuer erhaelt"
Angenommen der Mieter würde nichts dafür verlangen wäre es doch trotzdem rechtens??
Das heißt sobald er das Schreiben unterzeichnet MUSS er sich an die darin angegebene Frist zur Räumung der Wohung halten??
Tut er das nicht,was passiert dann??
Ihr sehr ich spiele sämtliche Szenarien durch
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
natuerlich kann die Vertragsaufhebung auch ohne Gegenleistung erfolgen und ist auch in diesem Fall besser als eine Eigenbedarfskuendigung. Allerdings wird der Mieter keine solche Vereinbarung mit Euch oder dem Verkaeufer treffen, wenn er daraus nicht irgendeinen Vorteil erzielt. Warum sollte er sich freiwillig eine Frist fuer seinen Auszug setzen?
Natuerlich kann es auch mit einer Vertragsaufhebung zu Schwierigkeiten kommen, allerdings besteht dann die Moeglichkeit Regressansprueche geltend zu machen.
Eine vermietete Wohnung zu kaufen, kann immer zu Schwierigkeiten fuehren. Egal wie freundlich die Mieter im ersten Eindruck wirken, es wird sich keiner freiwillig der Obdachlosigkeit hingeben, nur damit der Kaeufer zuegig einziehen kann.
Angenommen der Mieter würde nichts dafür verlangen…
Würdest Du als Mieter ohne Not einen Wisch unterschreiben, der im schlimmsten Fall Obdachlosigkeit, mindestens aber beträchtliche Kosten zur Folge hat, Zeitdruck erzeugt und bei der Wohnungssuche zu Kompromissen zwingt? Kein Mensch, der halbwegs klar bei Verstand ist, unterschreibt sowas, sondern setzt die schräge Type, die solches Ansinnen äußert, vor die Tür. Das muß auch nicht besonders freundlich geschehen, immerhin handelt es sich um den Versuch, jemanden nach allen Regeln der Kunst über die Löffel zu barbieren.
Ich schreibe absichtlich so deutlich, damit Du begreifst, daß Du bei einer vermieteten Wohnung den Mietvertrag mitkaufst, ob es Dir nun gefällt oder nicht.
Für Dich heißt das:
Du läßt die Finger von einer vermieteten Wohnung
oder
Du hast keinen Zeitdruck, kannst nötigenfalls Jahre warten
oder
Du nimmst Geld in die Hand.
Wenn Du eine Wohnung unbedingt haben und selbst nutzen möchtest, ist letztgenannte Möglichkeit die beste, allemal besser als ein langwieriger Rechtsstreit.
Jetzt brauchst Du nur noch das Fingerspitzengefühl für den passenden Betrag, den Du in die Hand nehmen mußt. Was kostet ein Umzug mit vollem Service, bei dem der Mieter keinen Finger krumm machen muß? Was kosten neue Gardinen, Bodenbeläge, eine Küche, Renovierung der neuen Wohnung? Was kostet der Druck neuen Briefpapiers? Welcher Zeitaufwand ist für Rundschreiben, Information von Arbeitgeber, Behörden und Ummeldung anzusetzen? Selbstverständlich hat der Mieter auch keine Lust, sich Sorgen um die Kaution und Maklerlohn zu machen. Du merkst vielleicht, daß Du über einen Tausender mehr oder weniger lieber gar nicht nachdenken solltest.
Du bist mit irgend einem fünfstelligen Betrag dabei. Wenn Dir das nicht gefällt, mußt Du Dir die Wohnung aus dem Kopf schlagen.
bei allem Verstaendnis fuer Eure Aengste, musst Du aus Sicht
des Mieters auch eingestehen, dass er nicht eine solche
Vereinbarung unterschreiben wird, um Euch und seinem Vermieter
einen Gefallen zu tun.
Hallo,
nochmal zum Unterstreichen der Mieterposition:
Der bisherige Vermieter kann nicht kuendigen wegen Eigenbedarf und auch nicht wegen Verkauf.
Der neue Mieter kann kuendigen wegen Eigenbedarf. Dann wird geprueft ob der angemeldete Eigenbedarf rechtens ist und wenn das alles klar ist, beginnen Fristen.
Der Mieter ist in seiner Wohnung noch recht sicher gegen schnelle Auszugswuensche. Und ist bestenfalls bereit, Angebote anzunehmen und auch danach zu handeln.
Ich verstehe die Diskussion nicht. Es ist ganz einfach: Wenn Du eine ETW kaufen möchtest, um sie selbst zu bewohnen, so muss sie leer sein.
In D ist Vermietung gleich Enteignung auf unbestimmte Zeit. Man erbit den Mietvertrag bei Kauf mit.
Daher kauft man keine vermietete Wohnung, wenn man selbst vorhat dort einzuziehen.
Daher: Finger weg von dieser Wohnung! Der Verkäufer kann sich darum kümmern, den Mieter loszuwerden. Wenn die Wohnung dann leer ist, kannst Du sie kaufen.
Die vermeintliche Erparnis beim Kauf noch vermieteter Wohnungen legst Du später an Mietkosten für Dich selbst während der Wartezeit und für Gerichtskosten wieder drauf.
Warum solltest Du Dich zudem ohne Not in die Situation bringen, den Mieter aus der Wohnung herauszukaufen? Laß´ das den Verkäufer tun.
Deutschland ist voll von schönen, leerstehenden Wohnungen.
