Eigenbedarf nur eingeschränkt durchsetzbar?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

ich hatte heute ein interessantes Streitgespräch mit einer befreundeten Maklerin zu einem fiktiven Fall:

Mieter M zieht Januar 2008 in eine neue Stadt. Weil er sich nicht sicher ist, ob sein Job sicher ist, sucht er erst einmal eine Mietwohnung, ist aber mittelfristig nicht abgeneigt auch etwas zu kaufen.

M trifft auf den Vermieter VM, der seit Monaten verzweifelt versucht hat sein Haus zu verkaufen. VM hat den Tag sein Haus nun auch „Zur Miete“ eingestellt und schon am ersten Tag trifft er auf M und M mietet das Haus noch am gleichen Tag.

Bei netten mündlichen Gesprächen sagt M, dass er sich auch vorstellen könne, das Haus später zu kaufen, dazu aber erstmal 2-3 Jahre abwarten wolle. VM gibt ihm daraufhin einen unbefristeten Mietvertrag.

Im Januar 2009 erhält M von VM den überraschenden Anruf, dass er nun doch schon jetzt das Haus verkaufen wolle. M überlegt und macht ihm ein Angebot 30k unter dem gewünschten Preis, weil M nicht mehr zahlen kann und will. VM ist enttäuscht und sucht seitdem Käufer. Nun steht ein Käufer bereit, der den (aus Sicht M überhöhten) Preis zu zahlen bereit ist.

Nun die beiden Sichten:

  • M denkt, dass der neue Besitzer nach dem Kauf wegen Eigenbedarf (hat Familie etc., wohnt aktuell zur Miete) kündigen wird und M spätestens 3-4 Monate nach dem Verkauf das Haus räumen muss. M ist deshalb etwas im Stress. Er hat zwar nach Häusern gesucht, aber bis dato nichts brauchbares gefunden. M hat Frau und Kind, ist aber nicht gerade „bedürftig“.

  • Maklerin X sagt nun "Locker bleiben, M kann trotzdem keiner aus dem Haus bekommen, außer jemand zahlt ihm ganz viel Geld.

Vermieter V hat einen schweren Fehler gemacht, als er das Haus vermietete. Er kann nun nicht mehr auf „wirtschaftliche Verwertung“ als Kündgungsgrund setzen, denn die hat er sich selbst kurzfristig verbaut. Die Gespräche über einen möglichen Kauf in 2-3 Jahren berechtigen keinesfalls zu einer Kündigung nach 2 Jahren, vermutlich nicht mal nach 3.

Auch der potenzielle Käufer hätte schlechte Karten, denn er kauft wissentlich ein vermietetes Haus und kann deshalb nicht davon ausgehen, dieses nun kurzfristig beziehen zu können."

Mich als Außenstehender verblüfft der letzte Satz nun schon ein bisschen, denn ich frage mich, wann denn dann überhaupt je Eigenbedarf Erfolg haben könnte.

Die Maklerin meinte, dass ähnliche Fälle regelmäßig vor Gericht scheitern würde.

Was meint ihr? Habt ihr für oder Wider die eine oder andere Meinung Beispiele und Argumente?

TIA

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An die Begründung des Eigenbedarfs werden normalerweise recht hohe Anforderungen gestellt. Es genügt z.B. nicht der bloße Wunsch, aus der gemieteten in die eigene Wohnung ziehen zu wollen, wenn die gemietete flächenmäßig ausreicht. Auf jeden Fall muss eine Eigenbedarfskündigung vernünftig und ernsthaft sein (Quelle: Mieterlexikon des deutschen Mieterbundes).

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  • M denkt, dass der neue Besitzer nach dem Kauf wegen
    Eigenbedarf (hat Familie etc., wohnt aktuell zur Miete)
    kündigen wird und M spätestens 3-4 Monate nach dem Verkauf das
    Haus räumen muss. M ist deshalb etwas im Stress. Er hat zwar
    nach Häusern gesucht, aber bis dato nichts brauchbares
    gefunden. M hat Frau und Kind, ist aber nicht gerade
    „bedürftig“.
  • Maklerin X sagt nun "Locker bleiben, M kann trotzdem keiner
    aus dem Haus bekommen, außer jemand zahlt ihm ganz viel Geld.

sehr unverständlich. ist mit „ganz viel Geld“ die abgabe einer willenserklärung zum aufhebungsvertrag gemeint ? oder warum sollte dem MIETER jemand ganz viel geld zahlen ???

Vermieter V hat einen schweren Fehler gemacht, als er das Haus
vermietete. Er kann nun nicht mehr auf „wirtschaftliche
Verwertung“ als Kündgungsgrund setzen, denn die hat er sich
selbst kurzfristig verbaut. Die Gespräche über einen möglichen
Kauf in 2-3 Jahren berechtigen keinesfalls zu einer Kündigung
nach 2 Jahren, vermutlich nicht mal nach 3.

die voraussetzungen des § 573 II Nr.3 bgb sind in der prakxis fast utopisch (siehe vorredner), daher ist der fall auch eher selten.

Auch der potenzielle Käufer hätte schlechte Karten, denn er
kauft wissentlich ein vermietetes Haus und kann deshalb nicht
davon ausgehen, dieses nun kurzfristig beziehen zu können."

das ist kein argument.
genau diesen fall regelt die eigenbedarfskündigung, dass der vermieter an einen mietvertrag (natürlich mit seinem wissen) gebunden ist und sich davon aber unter den erhöhten voraussetzungen des eigenbedarfs lösen möchte.-
nach der obigen ansicht würde die eigenbedarfskündigung stets durch die ordentliche verdrängt und damit nutzlos.

man könnte an ein rechtsmissbräuchliches verhalten des neuen vermieters denken. aber das würde ich auch ablehnen: er übernimmt die rechte und pflichten des vermieters und damit kann er sich auch auf die eigenbedarfskündigung berufen. er hat keinen vertrauenstatbestand gesetzt, dass er den mieter auch dauerhaft „übernimmt“.

und warum sollte dieses kündigungsrecht für einen erwerber ausgeschlossen sein, er übernimmt im gegenzug schließlich auch die pflcihten aus dem mietverhältnis.
eine rechtfertigung für eine schlechterstellung im vergleich zu einem erwerber, der nicht in die position des vermieters einrückt, sehe ich nicht.

a.

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Danke für die prima Antworten.

Eine Nachfrage hätte ich noch:

die voraussetzungen des § 573 II Nr.3 bgb sind in der prakxis
fast utopisch (siehe vorredner), daher ist der fall auch eher
selten.

D.h. die Kündigung des jetzigen Besitzers ist eher unwahrscheinlich.

Wenn der neue Käufer aber tatsächlich in einer zu kleinen Mietwohnung wohnt und nun ein Haus kauft, um mehr Platz zu haben, ist er eigentlich ein Paradebeispiel für Nr. 2 (Eigenbedarf), oder?

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Ja, das ist der klassische Fall des Eigenbedarfs.
Allerdings ist in einem solchen Fall zu beachten, dass bei dem Kauf einer vermieteten Wohnung in der Regel eine Sperrfrist von 3 Jahren gilt, bevor Eigenbedarf angemeldet werden kann.

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Wo kommt diese Sperrfrist her?
Und gibt es die in jedem Ort?

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§ 577a BGB - diese Frist kann durch eine entsprechende Rechtsverordnung der Gemeinde auf bis zu 10 Jahre erweitert werden.

http://dejure.org/gesetze/BGB/577a.html

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§ 577a BGB - diese Frist kann durch eine entsprechende
Rechtsverordnung der Gemeinde auf bis zu 10 Jahre erweitert
werden.

http://dejure.org/gesetze/BGB/577a.html

Wenn ich andere Boards und Kommentare richtig verstanden habe, gelten die Bestimmung in §577 NICHT bei solchen Fällen, sondern ausschließlich, wenn ein Mietshaus (mit mehreren Parteien) geteilt und in ETWen umstruktutiert und die ETW dann einzeln verkauft wird.

Im geschilderten Fall hat die in §577 beschriebene Umwandlung nicht stattgefunden.

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  • Maklerin X sagt nun "Locker bleiben, M kann trotzdem keiner
    aus dem Haus bekommen, außer jemand zahlt ihm ganz viel Geld.

sehr unverständlich. ist mit „ganz viel Geld“ die abgabe einer
willenserklärung zum aufhebungsvertrag gemeint ? oder warum
sollte dem MIETER jemand ganz viel geld zahlen ???

Ja, die Maklerin meinte wohl, dass in der Praxis das Herausbekommen eines Mieters sich sehr lange bis unendlich hinziehen kann (selbst bei begründeten Ansprüchen). Deshalb würden Käufer und Verkäufer oft gut beraten sein, sich mit dem Mieter auf eine Abfindung zu einigen.

Im vorliegenden Fall könnte der Mieter ja der Eigenbedarfskündigung prophylaktisch widersprechen (Mieterbund übernimmt die Anwaltskosten) und das Verfahren abwarten und aussitzen. Das würde sicher ein paar Monate dauern.