Hallo allerseits!
Ich habe ein paar Fragen zum Thema Eigenbedarfskündigung.
In dem Fall geht es um eine Wohnung, die verkauft werden soll und die Mieter müssen wohl mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen. Vielleicht kann ja hier jemand ein paar Tipps zu dieser Thematik geben.
Ich versuche mal den Fall ausführlich darzustellen, damit ihr im Bilde seid. Ich hoffe, dass es nicht zu lang wird… Aber wenn sich jemand mit Mietrecht auskennt, wäre es echt toll, wenn ihr euch meine Frage(n) durchlest und evtl. ein paar Tipps geben könnt!
Die Mieter waren eigentlich ganz zufrieden in der alten Wohnung. Durch Zufall haben sie im Frühjahr 2009 von einer relativ günstigen Wohnung in einer sehr guten Wohnlage erfahren. Da die Kinder zu diesem Zeitpunkt fast 1 Jahr und fast 3 Jahre waren und die Wohnung sehr nah an einem Kindergarten und einer Grundschule liegt und es generell für Kinder in einer tolle Gegend ist, sind sie umgezogen.
Es handelt sich um ein 4-Familienhaus, in dem der Vermieter auch selber wohnt. Bevor der Vertrag unterschrieben wurde, haben sie sich danach erkundigt ob die Gefahr besteht, dass sie irgendwann mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen müssen, weil z. B. ein Kind einziehen möchte. Der Vermieter versicherte, dass er selber keine Kinder hat. Mit einer Eigenbedarfskündigung müsste demnach nicht gerechnet werden.
Es wurde eine Courtage in Höhe von 2,3 Monatsmieten an den Makler gezahlt und sehr viel in den Umzug und neue Möbel u. ä. investiert. Das konnten sie sich eigentlich nicht leisten, aber sie haben es trotzdem gemacht. Sie haben sogar ihr zweites Auto verkauft, um alles zu finanzieren. Es ist dort aber auch fast alles zu Fuß zu erreichen.
Mittlerweile haben sie sich sehr gut in der Wohngegend eingelebt, der nun 5 ½ jährige Sohn kommt im September in die Schule und lernt seine neue Schule seit ein paar Monaten durch regelmäßige Besuche in der Schule kennen und der fast 4 jährige liebt den Kindergarten.
Nun haben sie erfahren, dass das Haus anscheinend im November 2009 (ein halbes Jahr nach dem Einzug) in 4 Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und der Vermieter hat ihnen gesagt, dass ihre Wohnung jetzt verkauft werden soll. Sie können sie zu dem Preis nicht kaufen, möchten aber auch auf keinen Fall ausziehen.
Der Vermieter hat erklärt, dass er Geld benötigt, aber hat versichert, dass die Wohnung nur an Investoren verkauft werden soll, die nicht selber einziehen möchten, da er die Mieter gerne weiterhin in dem Haus wohnen haben möchte.
Es haben schon einige Wohnungsbesichtigungen stattgefunden – allerdings nur Familien, die dort selber auch einziehen wollen und den Mietern dann kündigen würden.
Der Vermieter sagte, dass die Wohnung bei der geringen Kaltmiete für Investoren uninteressant wäre und hat den Mietern schon mehrmals indirekt zum Vorwurf gemacht, dass sie so wenig zahlen. Die Wohnung in dieser tollen Gegend ist tatsächlich sehr günstig, aber das ist ja auch der Hauptgrund gewesen, warum sie dorthin gezogen sind.
Der Vermieter hat gesagt, dass sie bei einer Eigenbedarfskündigung eines Käufers innerhalb von 3 Monaten ausziehen müssen.
Und jetzt komme ich mit meinem Halbwissen und meinen konkreten Fragen:
1.) Sperrfrist
Ich habe im Internet gelesen, dass es eine gewisse Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen gibt (oder gab?), wenn die Aufteilung in Eigentumswohnungen nach Einzug erfolgt ist. Diese liegt wohl je nach Bundesland bei mindestens 3 bis hin zu 10 Jahren. In NRW (wo die Mieter wohnen) habe ich etwas von 7 Jahren gelesen.
Stimmt das? Ab wann zählt diese Frist? Sie wurden über die Aufteilung bisher nicht informiert – wohl aber mittlerweile über den geplanten Verkauf…
2.) Härtefall
Außerdem habe ich gelesen, dass es so etwas wie unzumutbare Härtefälle gibt (z. B. eine blinde 90 jährige, die seit 30 Jahren in ihrer Wohnung wohnt, kann nicht aus Eigenbedarfsgründen gekündigt werden). Ganz so eindeutig ist das in meinem Beispiel wohl nicht…
3.) Kauf einer Vermieteten Wohnung
Am interessantesten fand ich bei meiner Recherche, dass eine Eigenbedarfskündigung vor Gericht nicht zugelassen wurde, weil die Käufer ein bewohntes Haus gekauft haben und sie ja wussten, dass da jemand wohnt… Bei bewohnten Objekten wäre davon auszugehen, dass diese von Investoren gekauft werden würden. Das hört sich doch für mein Beispiel interessant an, oder? Oder habe ich da was falsch verstanden?
4.) Verkauf war schon bei dem Einzug geplant
Die finanziellen Gründe für den Verkauf der Wohnung (Krankheit, Pflegemaßnahmen) lagen bereits bei dem Einzug vor und dass die Aufteilung in ETW ein halbes Jahr nach dem Einzug und der geplante Verkauf nicht einmal 3 Jahre nach dem Einzug losgeht, unterstreicht nur die Vermutung, dass der Verkauf bereits bei dem Einzug geplant war. In dem Zusammenhang möchte ich noch erwähnen, dass die Wohnung die einzige von allen 4 ist, die vernünftig renoviert wurde (kurz vor dem Einzug).
5.) Kurze Mietzeit
In Anbetracht der hohen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Umzug entstanden sind und insbesondere im Hinblick auf die Courtage kann ich mir irgendwie nicht vorstellen, dass die Mieter nach nur 3 Jahren wieder ausziehen müssen…
6.) Maßnahmen
Bis jetzt ist ja eigentlich noch nichts passiert. Sollten die Mieter trotzdem schon irgendwie aktiv werden oder warten bis sie von einem evtl. neuen Käufer eine Kündigung bekommen? Was ist mit dem Mieterverein? Könnten die helfen? Sollten die Mieter besser bereits zu einem Anwalt gehen? Oder erst mal abwarten? Die Rechtsschutzversicherung greift übrigens nicht bei Mietangelegenheiten und Geld haben sie auch nicht übrig!
7.)
Habt Ihr noch andere Ideen? Bin für jede Info dankbar. Die Mieter wollen dort nicht ausziehen (und können es finanziell auch gar nicht)! Wie stehen die Chancen? Bitte helft mir!!!
Ich weiß, dass das wirklich viele Fragen sind, aber wenn mir hier jemand ein paar Tipps geben könnte wäre ich echt dankbar! Ist wirklich dringend!!
Danke schon mal im Voraus!