Guten Abend
und danke für die Anfrage.
Grundsätzlich hat jede Kündigung schriftlich zu erfolgen. Auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf sind die gesetzlichen Kündigungsfristen gegenüber dem Mieter einzuhalten. Nur der Mieter darf egal wie lang er schon in dem Mietobjekt wohnt immer mit 3 Monaten Kündigungsfrist kündigen.
Der Vermieter muss je nach Laufzeit des Mietvertrages immer längerer Kündigungsfristen einhalten max. 12 Monate.
Generell zur Kündigung wegen Eigenbedarf
Wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt, ist nach dem BGH vom 9. Juli 2003 - Az.: VIII ZR 311/02, Az.: VIII ZR 276/02 - eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 b BGB möglich. Das Kündigungsschreiben sollte wegen des Begründungszwanges Angaben zur Bedarfsperson (Familienangehöriger, Name, Alter), die aktuelle Wohnsituation der Bedarfsperson und Gründe, weshalb die Wohnsituation geändert werden soll, enthalten.
Härtefälle im Mietrecht § 574 BGB
Selbst dann, wenn der Vermieter das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat, kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Das Mietrecht gewährt ihm durch § 574 BGB einen solchen Rechtsanspruch. Der Mieter kann nur eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, so lange, bis der Härtegrund für Ihn nicht mehr besteht. Es müssen aber schon außergewöhnlich Gründe vorliegen. Einer der wichtigsten Härtefälle ist der, wenn es dem Mieter nicht gelingt angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ( vgl § 574 Abs 2 BGB).
Mietrecht: Die fehlende Ersatzwohnung als Härtefall
Der Mieter kann nach einer gerechtfertigten Kündigung eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses für einen ausreichenden Zeitraum verlangen, wenn es ihm nicht gelingt, zumutbaren Ersatzwohnraum zu besorgen (§ 574 Abs. 2 BGB). Der Mieter muss sich weder auf eine Obdachlosenunterkunft verweisen lassen, noch im Hotel oder einer Pension Quartier nehmen.
Welche Ersatzwohnung für einen gekündigten Mieter angemessen und zumutbar ist, muss von Fall zu Fall individuell entschieden werden. Bei der Prüfung der Frage, was dem Mieter zumutbar ist, können folgende Kriterien ein Rolle spielen:
(1) Gesundheitszustand des Mieters: Für einen 70 jährigen gebrechlichen Mieter ist eine DG-Wohnung im 5. Stock ohne Aufzug nicht zumutbar.
(2) Das Wohnumfeld und besonders bei sehr langfristigen Mietverhältnissen auch die soziale Verwurzelung des Mieters. Jeweils ist eine Interessensabwägung der Interessen der Mietvertragsparteien vorzunehmen (LG Bremen 2. Zivilkammer, Urteil vom 22. Mai 2003, Az: 2 S 315/02). Der Mieter muss bei der Ersatzwohnraumsuche auch gewisse Verschlechterungen in Kauf nehmen und die Suche nicht auf das bisherige Wohngebiet beschränken (LG Hamburg 7. Zivilkammer, Urteil vom 9. Januar 2003, Az: 307 S 118/02, ZMR 2003, 265-266
(3) Die Größe der Ersatzwohnung. Angemessen ist die Wohnung nur dann, wenn die Größe der Wohnung eine Unterbringung der Personen in menschenwürdigen Verhältnissen erlaubt. In erster Linie wird auf die bisherige Wohnungsgröße der bisherigen Wohnung abzustellen sein. Anerkannt ist aber, dass der Mieter, der sich auf fehlenden Ersatzraum beruft, auch eine gewisse Verschlechterung der künftigen Wohnverhältnisse in Kauf nehmen muss - zumindest, soweit sein sozialer Status hiervon nicht betroffen wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 311; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 204) LG Hamburg 16. Zivilkammer, Urteil vom 12. Dezember 1989, Az: 16 S 98/89. Das gilt auch im Hinblick auf die für die Ersatzwohnung zu zahlenden Miete.
Fristen, Obliegenheit des Mieters bei der Suche einer Ersatzwohnung:
Der Mieter ist verpflichtet, sich um eine Ersatzwohnung zu bemühen. Er genügt dieser Obliegenheit nur, wenn er alle ihm persönlich und wirtschaftlich zumutbaren, also auch mit finanziellem Aufwand verbundenen Schritte unternimmt, um eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Hierzu ist es notfalls erforderlich, mehrere Zeitungsinserate aufzugeben und einen Makler einzuschalten. Insofern ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 22. Juni 1999, Az: 64 S 32/99.
Sofern es zu einem Räumungsprozess nach ordentlicher Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter kommt, ist vom Mieter grundsätzlich erst ab Rechtskraft des Räumungsurteils verpflichtet, sich auf die Wohnungssuche zu begeben. Ein Räumungsurteil wird wie jedes Gerichtsurteil 4 Wochen nach Zustellung des Urteils rechtskräftig, sofern kein Rechtmittel dagegen eingelegt wird. LG Wuppertal 6. Zivilkammer, Beschluss vom 17. Oktober 1994, Az: 6 T 792/94, WuM 1996, 429-430
Die Pflicht des Mieters, sich um eine Ersatzwohnung zu bemühen, setzt nur dann zu einem früheren Zeitpunkt ein, wenn er von der Berechtigung der Kündigung oder der Erfolglosigkeit seiner sonstigen Verteidigung ausgehen muss LG Wuppertal (a. a. O.).
Wie lange die dem Mieter zuzubilligende Frist ist, hängt wiederum vom Einzelfall und insbesondere davon ab, wie die konkrete Lage auf dem Wohnungsmarkt ist. Eine extreme Wohnungsknappheit kann zu sehr langen Fristen führen. Üblich sind 6 Monate bei regulären Verhältnissen. Einem „Single“ müssten 3 Monate Frist genügen, bei einer 6-köpfigen Familie sind 6 Monate eher zu kurz usw.
Mietrecht 08- 2004 Mietrechtslexikon Härtefall - Ersatzwohnraum
). Wie gesagt „Kauf bricht nicht Miete“