Eigenbedarfskündigung unwirksam? Räumungsklage?

Behörden & Recht Mietrecht
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Sehr geehrte Damen und Herren,

Person Frau X hat im vergangenen Jahr eine Eigenbedarfskündigung erhalten. Frau X wohnt seit 10 Jahren in diesem Haus, ist allerdings im Jahr 2008 nach einem Schicksalsschlag von einer 130m2 in 80m2 umgezogen, dafür musste Frau X auch erneut Makler zahlen, obwohl dieser nichts machen musste. Nun wurde dieses Haus verkauft und die neuen Vermieter möchten die Wohnung, in der Frau X wohnt, für den Sohn+schwangere Freundin. Bereits das 1. Telefonat wurde von einem Anwalt geführt und man sagte Frau X, dass Frau X - sollte Frau X nicht freiwillig gehen - rausgeklagt werde. Da Frau X sich bedroht fühlte, kontaktierte Frau X sofort einen Freund, der Fachanwalt für Mietrecht ist und sich nun um diese Geschichte kümmert. Die neuen Vermieter verhalten sich äußerst merkwürdig, nicht nur Frau X gegenüber, sondern auch den anderen Mietern. So gibt es regelmäßig Briefe, wie die Mieter sich verhalten sollen, was sie dürfen, was sie nicht dürfen. Inzwischen redet kein Mieter mehr nett über die Vermieter. Und gedroht wird regelmäßig und es kam auch schon zu Sachbeschädigung, wobei dieser dem Sohn bisher noch nicht bewiesen werden konnte, aber wir vermuten es alle. Mehrfach wurden Gespräche geführt, dass die Vermieter bereit seien, Frau X Makler und Umzug zu bezahlen und Frau X dann auch relativ schnell ausziehen würde. Und dann kam trotzdem die Räumungsklage, obwohl in der Woche zuvor noch signalisiert wurde, dass sie sich ohne Rechtsstreit einigen wollen (die Klage war schon 3 Wochen vorher eingereicht worden, also der gute Wille von denen war nur vorgetäuscht). Im Verlauf hat der Anwalt von Frau X herausbekommen, dass es zwar immer heisst, dass der Ehemann das Haus gekauft hat, im Grundbuch eingetragen sind aber Ehemann und Ehefrau. Gekündigt hat nur der Ehemann. Das hat der Anwalt letzte Woche herausbekommen. Eigentlich wäre heute die Verhandlung gewesen, aber die Richterin hatte einen Termin, weswegen der Termin gestern abgesagt wurde. Nun hat der Anwalt von Frau X schriftlich mitgeteilt, dass die Kündigung unwirksam sei, da nur der Ehemann unterschrieben hat, das Haus aber beiden gehört. Keiner im Haus weiß, dass das Haus dem Ehepaar gehört. Überall steht immer nur, dass der Ehemann dieses alleine gekauft habe. Außerdem konnte Frau X herausfinden, dass der Sohn mit der schwangeren Freundin in einem Haus wohnt, das auch der Familie gehört und nicht wohnungslos sei, wie es in der Kündigung heisst.

Ist diese Räumungsklage erstmal unwirksam? Wird sich eine erneute Kündigung noch auf dieses Prozess beziehen? Und eigentlich müsste doch auch die Gegenseite Anwaltskosten von Frau X übernehmen, oder? Ein wenig Sorge gibt es, wie die Familie reagiert. Die werden ihre Wut sicherlich auslassen. Dabei kann Frau X ja nichts dafür, wenn die falsch kündigen, oder? Wie wird es weiter gehen? Kann es überhaupt zu einer erneuten Kündigung kommen?

Danke für Antworten und Tips
GC

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Hallo

Im Verlauf hat der
Anwalt von Frau X herausbekommen, dass es zwar immer heisst,
dass der Ehemann das Haus gekauft hat, im Grundbuch
eingetragen sind aber Ehemann und Ehefrau. Gekündigt hat nur
der Ehemann. Das hat der Anwalt letzte Woche herausbekommen.
Eigentlich wäre heute die Verhandlung gewesen, aber die
Richterin hatte einen Termin, weswegen der Termin gestern
abgesagt wurde. Nun hat der Anwalt von Frau X schriftlich
mitgeteilt, dass die Kündigung unwirksam sei, da nur der
Ehemann unterschrieben hat, das Haus aber beiden gehört.
Keiner im Haus weiß, dass das Haus dem Ehepaar gehört. Überall
steht immer nur, dass der Ehemann dieses alleine gekauft habe.

Das ist doch völlig egal. Entscheidend für die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung ist, dass sie fristgerecht und schriftlich erfolgt, begründet ist und dass sie von demjenigen ausgesprochen wird, der vom Vermieter dazu bevollmächtigt ist (Anwalt oder Ehemann oder Hausverwalter oder was auch immer) oder der vermieterseitig in den Mietvertrag eingetreten ist. Woher will der Anwalt denn wissen, wie das Käuferehepaar das unter sich geregelt hat? Vielleicht hat der Ehemann die streitgenständliche Wohnung im Innenverhältnis von sich und seiner Ehefrau gemietet und vermietet sie nur unter? Vielleicht hat er als Hausverwalter von sich und seiner Frau den Auftrag erhalten, die Eigenbedarfskündigung auszusprechen?

Außerdem konnte Frau X herausfinden, dass der Sohn mit der
schwangeren Freundin in einem Haus wohnt, das auch der Familie
gehört und nicht wohnungslos sei, wie es in der Kündigung
heisst.

Das ist - angesichts der Größe der Wohnung von nur 80 m² - die wertvollere Information, wenngleich auch da niemand die Begleitumstände kennt. Vielleicht wurde das Haus verkauft und muss geräumt werden. Vielleicht ist es belastet und muss saniert werden. Vielleicht liegt es ungünstig für die junge Familie. Sowas haut man nicht in der schriftlichen Erwiderung raus, sondern man konfrontiert die Gegenseite erst in der mündlichen Verhandlung damit, worauf sie womöglich ins Stottern kommt und der Anwalt der Gegenseite eine kurze Unterbrechung erbitten und sich mit den Klägern zur Besprechung auf den Flur zurückziehen muss.

Ist diese Räumungsklage erstmal unwirksam?

Das weiß nur der Richter, nachdem die Gegenseite wieder im Verhandlungssaal ist.

Wird sich eine
erneute Kündigung noch auf dieses Prozess beziehen? Und
eigentlich müsste doch auch die Gegenseite Anwaltskosten von
Frau X übernehmen, oder?

Falls die Räumungsklage abgewiesen wird.

Ein wenig Sorge gibt es, wie die
Familie reagiert. Die werden ihre Wut sicherlich auslassen.
Dabei kann Frau X ja nichts dafür, wenn die falsch kündigen,
oder? Wie wird es weiter gehen?

Es heißt oben nicht „wer-sieht-was-in-der-Kristallkugel.de“.

Kann es überhaupt zu einer
erneuten Kündigung kommen?

Ja, je eher man die Gegenseite auftrumpfend darüber in Kenntnis setzt, dass eine Eigenbedarfskündigung womöglich unwirksam war, desto schneller.

Gruß
smalbop

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Hallo

Vielleicht hat der Ehemann die
streitgenständliche Wohnung im Innenverhältnis von sich und
seiner Ehefrau gemietet und vermietet sie nur unter?

Das habe ich nicht verstanden. Die Wohnung war doch schon vermietet?! Jetzt würde einer der neuen Vermieter, sie nochmals von sich und dem anderen Vermieter mieten können??

LG, der Kater

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Hallo Mikesch

Vielleicht hat der Ehemann die
streitgenständliche Wohnung im Innenverhältnis von sich und
seiner Ehefrau gemietet und vermietet sie nur unter?

Das habe ich nicht verstanden. Die Wohnung war doch schon
vermietet?! Jetzt würde einer der neuen Vermieter, sie
nochmals von sich und dem anderen Vermieter mieten können??

Die Erwerber treten durch den Erwerb zunächst zwar insgesamt ins Mietvertragsverhältnis ein (§ 566 I BGB), aber wie sie sich dann gegenseitig Rechte abtreten und/oder die Vertretungsvollmacht gegenüber dem Mieter im Innenverhältnis regeln, bleibt ihrer Gestaltungsfreiheit überlassen.

Man stelle sich vor, das Haus sei an den DFB veräußert worden. Auch dann ist gegenüber den Mietern bei jeglichen Rechtsgeschäften eine Unterschrift ausreichend, nämlich die des nach Vereinssatzung zur Vertretung berechtigten Mitglieds.

Gruß
smalbop

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Hallo und vielen Dank für die Antworten.
Der Ehemann schreibt immer, er habe das Haus gekauft, er sei der neue Eigentümer. Aber nur zu 50%, denn seine Ehefrau ist im Grundbuch auch zu 1/2 eingetragen. Klar kann er eine Vollmacht von ihr haben, aber das müsste er dann auch in der Kündigung schreiben, oder? In keinem Brief heisst es, dass beide neue Eigentümer sind, nur immer er.

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Hallo und vielen Dank für die Antworten.
Der Ehemann schreibt immer, er habe das Haus gekauft, er sei der neue Eigentümer. Aber nur zu 50%, denn seine Ehefrau ist im Grundbuch auch zu 1/2 eingetragen. Klar kann er eine Vollmacht von ihr haben, aber das müsste er dann auch in der Kündigung schreiben, oder? In keinem Brief heisst es, dass beide neue Eigentümer sind, nur immer er. Wie die das unter sich regeln, ist deren Sache, aber der Anwalt meinte, dass in einer Kündigung daraufhingewiesen werden muss, dass beide Eigentümer sind und er die Vollmacht habe.