Guten Tag,
folgende Situation: In einer Wohnanlage - Eigentumswohnungen - sind in der zum
Gemeinschaftseigentum gehörenden Gartenanlage Bäume so angewachsen , daß erhebliche Lichtmängel in einigen Wohnungen besteht - muß ein Beschluss zum Fällen eines Baumes
(und ggf. Neupflanzung)
Eine städtische „Fällgenehmigung“ liegt vor.
Danke für jeden Hinweis zur Lösung dieser Frage.
Hallo,
die Mehrheitsentscheidung ist ausreichend.
Gruss Günter
Hallo,
die Mehrheitsentscheidung ist ausreichend.
Gruss Günter
1.) Prinzipiell gilt: Fällen eines Baumes benötigt Zustimmung aller! Problematik wie bei baulichen Veränderung.
(LG Frankfurt)
2.) Beschneiden, Ausdünnen, Zurückscheiden von Bäumen passiert im Rahmen einer ordnungsgemäßer Verwaltung, also Mehrheitsbeschluss.
(BayOLG 1991)
3.) Wenn ein Baum einem W.eigentümer die Sonne ganz wegnimmt, kann dieser die Beseitigung verlangen (Es muss allerdings eine ganz erhebliche Beeinträchtigung vorliegen)
(Schmidt DWE 1987)
4.) Pflanzen neuer Bäume, benötigt Zustimmung aller!
(Schmidt DWE 1987)
Hallo
ich stimme Dir insoweit zu, wenn besondere Probleme auftauchen, weil Gartenflächen bepflanzt werden sollen, die einem Eigentümer zugewiesen sind. Hier sind dann sog. nachbarrechtliche Fragen zu klären bzw. zu beachten.
1.) Prinzipiell gilt: Fällen eines Baumes benötigt Zustimmung
aller!
Nach meiner Kenntnis geht dieses Urteil von der Voraussetzung aus, dass eine Beeinträchtigung der Belichtung für sich alleine keinen Abwehranspruch begründet und deshalb alle zustimmen müssen,
inbesondere aber auch deshalb, weil in dem speziellen Fall das ersatzlose Fällen der Bäume beschlossen wurde.
Werde aber am Montag mal aus den Unterlagen (NJW und WM) in unseren Archiven nachsehen, ob wir den genauen Urteilstext haben. Es gibt nach meiner Kenntnis einige Urteile des OLG Karlsruhe, des BayOLG, die erst nach Deinen Quellenangaben gefällt wurden. Es ist hier nicht ganz nachvollziehbar, weshalb es der Zustimmung aller bedarf, wenn andererseits mit Stimmenmehrheit Bäume entfernt werden dürfen, wenn Anhaltspunkte bestehen, dass durch Baumwurzeln Schäden entstehen. Wobei selbstverständlich ein Fall der optischen Problembereinigung, der andere Fall der Schadensverhinderung oder -Minderung dient.
Problematik wie bei baulichen Veränderung.
(LG Frankfurt)
2.) Beschneiden, Ausdünnen, Zurückscheiden von Bäumen passiert
im Rahmen einer ordnungsgemäßer Verwaltung, also
Mehrheitsbeschluss.
(BayOLG 1991)
Ist klar, das wird bereits bei der Verabschiedung des Wirtschaftsplanes letztlich mit einkalkuliert
3.) Wenn ein Baum einem W.eigentümer die Sonne ganz wegnimmt,
kann dieser die Beseitigung verlangen (Es muss allerdings eine
ganz erhebliche Beeinträchtigung vorliegen)
(Schmidt DWE 1987)
4.) Pflanzen neuer Bäume, benötigt Zustimmung aller!
(Schmidt DWE 1987)
Die Frage der baulichen Veränderung ist bislang nicht einheitlich geklärt. Versuche hier auch mal zu klären, da bislang mehrere Obergerichte unterschiedliche Auffassungen vertreten haben. Mir ist im Moment u bekannt, ob diese Frage in einem RE entscheiden ist.
Gruss Günter
Eigentümergemeinschaft-Baum, noch eine Frage
Hallo,
wer beurteilt nun eigentlich, ab wann ein Baum gefällt werden darf, oder nicht?
Wenn ich Auslichtung bzw. Fällung eines Baumes erreichen möchte, der in einem Mehrfamilienhaus 89 Parteien) in einem privaten Garten (derer gibt es 3) mit Sondernutzungsrechten steht?
Es gibt in unserem Fall ein Protokoll einer Eigentümerversammlung aus dem hervorgeht, daß ein Wohnungseigentümer aus dem 3. Stock bereits die Auslichtung des Baumes erreichen wollte, was jedoch abgelehnt worden ist.
Der Baum nimmt sehr viel Licht, ist aber blöderweise eine alte und zugegeben sehr schöne Linde.
Was wären die Konsequezen, wenn man einfach selbst a) lichtet oder b) fällt?
Danke und Grüße,
Mathias
Hallo Mathias,
wer beurteilt nun eigentlich, ab wann ein Baum gefällt werden
darf, oder nicht?
Dies ist wohl eine Geschmacksfrage der Betroffenen oder was erreicht werden soll.
Wenn ich Auslichtung bzw. Fällung eines Baumes erreichen
möchte, der in einem Mehrfamilienhaus 89 Parteien) in einem
privaten Garten (derer gibt es 3) mit Sondernutzungsrechten
steht?Es gibt in unserem Fall ein Protokoll einer
Eigentümerversammlung aus dem hervorgeht, daß ein
Wohnungseigentümer aus dem 3. Stock bereits die Auslichtung
des Baumes erreichen wollte, was jedoch abgelehnt worden ist.
Nach § 14 Nr. 1 WEG ist die durch Bepflanzung entstehende Schmälerung des Sonnenlichteinfalles hinzunehmen. Hier ist jedoch Voraussetzung, dass die Grenzabstände eingehalten werden. Sind sie nicht eingehalten, kann sich hieraus ein Anspruch auf Beseitigung ergeben.
Der Baum nimmt sehr viel Licht, ist aber blöderweise eine alte
und zugegeben sehr schöne Linde.Was wären die Konsequezen, wenn man einfach selbst a) lichtet
oder b) fällt?
Zuerst einmal tritt hier gegenüber den anderen Miteigentümern eine Schadenersatzverpflichtung ein. Zu überlegen ist, ob es sich lohnt, sich wegen eines Baumes mit den Miteigentümern anzulegen.
Ausserdem muss die Erlaubnis eingeholt werden, dass der Baum gefällt werden darf, solange er nicht „krank“ ist oder damit zu rechnen ist, dass bei einem Sturm durch Baumbruch Schäden entstehen. Auf jeden Fall bei der Gemeinde/Stadt nach der örtlichen Baumschutzsatzung fragen. Sonst kann dieses eigenmächtige Vorgehen Geld kosten.
Gruss Günter
Hallo,
wie Du gesehen hast, hat ein anderer Teilnehmer hingewiesen, dass bei dieser Maßnahme ein Mehrheitsbeschluss nicht genügen soll, sondern alle Eigentümer zustimmen müssen.
Wie versprochen habe ich die entsprechenden Unterlagen im Büro gesichtet, da ich anderer Meinung war und bin.
Ich beschränke mich jetzt allerdings nur auf die Urteile, die in den letzten drei Jahren ergangen sind und bundesweit Gültigkeit haben. An diese Urteile hat sich jedes Gericht zu halten, es sei denn, ein OLG wäre anderer Auffassung und würde eine Entscheidung durch den BGH herbei führen. Ein RE ist zu diesem Problem nicht zu finden.
Das BayObLG 2 Z BR 142/00 (WM 2001, 299 und NZM 16/2001, 7/69) stellt unter § 21 fest, dass das Fällen von einzelnen Bäumen in einer Wohnanlage nicht der Zustimmung aller Eigentümer bedarf. Die Massnahme könne mit Stimmenmehrheit herbei geführt werden.
Das BayObLG stellt ferner fest, dass im Rahmen einer ordnungsgemässen Verwaltung den Eigentümern ein gewisser Ermessensspielraum zusteht. Das würde auch deshalb gelten, weil das zu erwartende Absterben oder Wachstum von Gewächsen nicht stets mit Sicherheit voraussehbar ist.
Das OLG Köln 16 Wx 29/2000 (WM 2000, 624) stellt in einem anderen Urteil mit einem ähnlichen Sachverhalt wiederum fest, dass das Fällen der Bäume nicht zur ordnungsgemässen Verwaltung gehört. Das OLG erkennt dann aber, dass ausnahmsweise Gründe zur Gefahrenabwehr ein Abholzen erfordern können. Bei diesem Urteil ist jedoch zu beachten, dass ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vorlag, der ohne sachliche Gründe das Fällen der Bäume zum Gegenstand hatte, um Lichtverhältnisse zu ändern, die auch schon bei Erwerb der Wohnung vorhanden waren und wenn es sich nun um weitere Einschränken handeln würde, könnte hier mit dem Zurückschneiden jederzeit begegnet werden. Das OLG erkannte, dass hier die Besitzstandwahrung zu berücksichtigen ist, da diese markanten Bestandteile (Bäume) als Gemeinschaftseigentum miterworben wurden. Die Frage der Abstimmungsmodalitäten hat das Gericht nicht geklärt, weil hier schon der Grund des Fällens der Bäume nicht anzuerkennen war.
Ein weiteres Uteil OLG Köln 16 Wx 208/98 (WM 1999, 645) besagt nun ähnlich, dass das Fällen von Bäumen in einer Wohnanlage eine bauliche Veränderung darstellt, wenn die Bäume für den Gesamteindruck der Anlage mitbestimmend sind. Dann wird jedoch auch hier erklärt, dass selbstverständlich im Rahmen der ordnungsgemässen Verwaltung die Bäume gefällt werden dürfen. Dies durch Mehrheitsbeschluss. Der Mehrheitsbeschluss wurde als gültig anerkannt. (es wurde festgestellt, dass die Bäume faul sind und eine Gefahr darstellen).
Wenn aber eine Gefahr für das Gesamteigentum besteht, geht das OLG davon aus, dass die Miteigentümer gegen sich einen Mehrheitsbeschluss dulden müssen, weil letztlich das Gemeinschaftseigentum zu schützen ist. Das OLG verweist auf § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB (vgl. dazu auch OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1167 = ZMR 1994,376, 378 (=WM 1994,495))
Das OLG befasst sich umfassend in diesem Urteil noch mit der Frage was wäre wenn was wäre oder was nicht wäre. Wann es möglicherweise erforderlich sein kann, dass alle zustimmen und wann es erforderlich sein kann, dass nur der Mehrheitsbeschluss notwendig ist.
Und natürlich wird hingewiesen, dass eine Entscheidung nur entsprechend gültig ist, wenn nicht in der Teilungserklärung, im Aufteilungsplan und in der Gemeinschaftsordnung keine entsprechenden Regelungen getroffen sind.
Ich hoffe, ich konnte Dir etwas helfen und es wird nicht nun noch komplizierter.
Gruss Günter
Lieber Günther,
ich kann dir leider in deiner Auffassung nicht folgen.
Die von dir zitierten Urteile haben als Kern folgende Situation: ein Baum ist kaputt, droht Umzufallen, gefährdet Gemeinschafts- und Sondereigentum. Gehört es dann zur ordnungsgemäßen Verwaltung, mit Mehrheitsbeschluss den Baum umzuhauen. Hier hast du Recht. In diesen Fällen ist das so. Das war aber hier nicht die Frage! Das trifft alles für einen Baum, der das Licht wegnimmt nicht zu. Da das Beschneiden hier zumeist hilft - der Baum, zumal ein Großer, den Gesamteindruck eines Hauses prägt, reicht ein Mehrheitsbeschluß hier einfach nicht aus. Sic!
Die angeführten Urteile:
BayObLG 2 Z BR 142/00 :
In dem Fall hatte die Eigentumsanlage ca 60 Bäume. Das Gericht wies bei seinen Leitsätzen ausdrücklich darauf hin:
„1. Das Fällen von einzelnen Bäumen in einer Wohnanlage mit rund 60 Bäumen bedarf nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer gemäß § 22 I WEG. Die Maßnahme …“
Bei den drei Bäumen handelte es sich übrigens um einen kranken Ahorn und zwei Bäumen, deren Entfernung das Wachstum der umliegenden Bäume fördere… Es lag dazu ein Sachverständigengutachten vor.
Das Gericht stellte daraufhin eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung fest.
OLG Köln 16 Wx 29/2000
urteilte wie oben dargestellt!
OLG Köln 16 Wx 208/98
hierbei gings um nicht mehr standsichere Bäume.
Gruß Norbert
Lieber Günther,
ich kann dir leider in deiner Auffassung nicht folgen.
Die von dir zitierten Urteile haben als Kern folgende
Situation: ein Baum ist kaputt, droht Umzufallen, gefährdet
Gemeinschafts- und Sondereigentum. Gehört es dann zur
ordnungsgemäßen Verwaltung, mit Mehrheitsbeschluss den Baum
umzuhauen. Hier hast du Recht. In diesen Fällen ist das so.
Das war aber hier nicht die Frage! Das trifft alles für einen
Baum, der das Licht wegnimmt nicht zu. Da das Beschneiden hier
zumeist hilft - der Baum, zumal ein Großer, den Gesamteindruck
eines Hauses prägt, reicht ein Mehrheitsbeschluß hier einfach
nicht aus. Sic!Die angeführten Urteile:
BayObLG 2 Z BR 142/00 :
In dem Fall hatte die Eigentumsanlage ca 60 Bäume. Das Gericht
wies bei seinen Leitsätzen ausdrücklich darauf hin:
„1. Das Fällen von einzelnen Bäumen in einer Wohnanlage mit
rund 60 Bäumen bedarf nicht der Zustimmung aller
Wohnungseigentümer gemäß § 22 I WEG. Die Maßnahme …“
Bei den drei Bäumen handelte es sich übrigens um einen kranken
Ahorn und zwei Bäumen, deren Entfernung das Wachstum der
umliegenden Bäume fördere… Es lag dazu ein
Sachverständigengutachten vor.
Das Gericht stellte daraufhin eine Maßnahme ordnungsgemäßer
Verwaltung fest.OLG Köln 16 Wx 29/2000
urteilte wie oben dargestellt!
Hier habe ich hingewiesen, dass das Gericht von der Besitzstandswahrung ausgegangen ist, also durchaus alleine wegen der Lichtverhältnisse es nicht ausreicht, dass durch Mehrheitsbeschluss der Baum gefällt wird. Insoweit habe ich nichts als den Urteilstenor dargestellt,
OLG Köln 16 Wx 208/98
hierbei gings um nicht mehr standsichere Bäume.
Richtig, aber hier wurde ein wesentlicher erweiterter Erklärungsbedarf durch das OLG gesehen, dass hier letztlich auch Hinweise gegeben wurden, wie es zu bewerten gewesen wäre, wäre der Fall anders gelegen.
Nachdem wir beide unterschiedlicher Auffassung waren, habe ich unser Büro aufgesucht und Urteile im vollen Text nachgesehen. Ich glaube, dass aus meiner Antwort hervor gegangen ist, dass bei „gesunden Bäumen“, wenn nur jemand mehr Licht will, ein Mehrheitsbeschluss nicht genügt.
Trotzdem eine Frage. Deinen Hinweis auf „Schmidt DWE 1987“ , dass wenn unter 3) dann der Baum entfernt werden kann, habe ich nicht gefunden. Im Gegenteil, die neuen Urteile gehen alle davon aus, dass es ausreicht, wenn ein Baum ausgedünnt wird und ein Mieter (Eigentümer) keinen Anspruch auf Fällen des Baumes hat.
Und eine weitere Frage. Was bedeutet DWE ? Ich fand hierzu - seit 1981 haben wir Unterlagen und Urteile in diversen Fachzeitungen - keinen einzigen Hinweis.
Gruss Günter
Hallo Günter,
Was bedeutet DWE ?
Zeitschrift „Der Wohnungseigentümer“
Gruß Norbert
Danke o.T.
Günter