Eigentümergrundschuld in der Zwangsversteigerung

Geld & Sparen Immobilien
#1

Ich interessiere mich für ein Objekt in der ZV, der betreibende Gläubiger ist mir persönlich bekannt und mir „wohlgesonnen“.
In Abt.3 des Grundbuches sieht es wie folgt aus:

  1. Grundschuld über 14.000 Euro für Bank A
  2. Grundschuld (mit Brief) über 10.000 Euro für Bank A
  3. Zwangssicherungshypothek 1 über 1000 Euro
  4. Zwangssicherungshypothek 2 über 9000 Euro
  5. Zwangssicherungshypothek 3 über 5000 Euro

späterer Eintrag: „Die Gläubigerin zu 1 und 2 hat auf die Grundschulden verzichtet.“

Für mich stellt sich der Fall jetzt so dar, das die Bank ihr Geld bekommen hat, der Eigentümer aber die Grundschuld nicht löschen ließ und somit eine Eigentümergrundschuld entstanden ist.
Da der mir bekannte Gläubiger aus der Position 5 die ZV betreibt ist also alles oberhalb der 5 für mich als Bietinteressenten sehr wichtig.

  1. Wird die Eigentümergrundschuld in das „geringste Gebot“ eingerechnet?
  2. Gibt es für den Gläubiger die Möglichkeit die Eigentümergrundschuld löschen zu lassen? Das Verfahren läuft bereits, Versteigerung ist in 5 Wochen.
  3. Wie beantragt er eine solche Löschung und ist dies im laufenden verfahren überhaupt noch möglich?
  4. Hat eventuell noch jemand eine pfiffige Idee wie man das Problem dieser Grundschuld sonst noch lösen kann???

Vielen Dank für Eure Bemühungen.

#2

Guten Morgen,

hier die Antworten:

  1. die Eigentümergrundschuld fällt als bestehenbleibendes Recht in das geringste Gebot; die Zinsen hingegen in den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebotes.

  2. jeder kann über seine eigene Rechte verfügen (mit welcher fatalen Konsequenz auch immer).

  3. Siehe Ziffer 2.

  4. Klar - Sie brauchen einen Profi. Anders geht es nicht (mit Sicherheit nicht!!).

Viel Glück.

#3

Guck mal hier und dann unter ausbietung
http://www.schuldenfrust.de/Immobilie.pdf

#4

Hallo,

also, mit Deiner Ansicht, daß die Grundschulden, zumindest die Buchgrundschuld, zu einer Eigentümergrundschuld geworden ist, stimme ich überein. Das ist nachzulesen in § 1168 BGB. Zu der Briefgrundschuld komme ich später.

Eine vorrangige Eigentümergrundschuld steht bei einer Zwangsversteigerung im geringsten Gebot. Das Geld erhält dann der Eigentümer. Deshalb sollte der nachrangige Gläubiger so schnell es geht versuchen, die Eigentümergrundschuld nach § 857 ZPO zu pfänden. Einen vollstreckbaren Titel hat er ja, insofern sollte es recht schnell gehen.

Ein Problem sehe ich bei der Briefgrundschuld. Im Gegensatz zu einer Buchgrundschuld, ist es nicht zwingend erforderlich, daß die Abtretung an einen Dritten im Grundbuch vermerkt ist. Bei einem Briefrecht findet sinngemäß § 1154 BGB Anwendung, d. h. es genügt, wenn sich der bisherige Rechtsinhaber, in dem Fall der Eigentümer, und der neue Rechtsinhaber über die Abtretung schriftlich einigen und der Grundschuldbrief übergeben wird. Eine Eintragung der Abtretung ins Grundbuch ist zur Rechtswirksamkeit nicht erforderlich.

Ein Dritter kann also niemals mit Gewißheit sagen, ob eine – lt. Grundbuchauszug – Eigentümerbriefgrundschuld auch tatsächlich eine solche ist. Speziell im Zwangsversteigerungsfall wird der Eigentümer entweder selbst auf die Idee kommen und die Briefgrundschuld flugs an einen Schwager, Bruder, Kumpel abtreten, oder er wird zumindest mauern und gar keine Auskunft über den Verbleib des Briefes geben. Um so wichtiger ist es, daß möglichst schnell gepfändet wird und der Gerichtsvollzieher ausdrücklich nach dem Grundschuldbrief suchen soll. Ansonsten müßten sowohl Du, als auch der Gläubiger der SiHyp. in den sauren Apfel beißen und die Zahlung an den alten Eigentümer zur Löschung der Eigentümergrundschulden einkalkulieren, und das tut weh!

#5

Vielen Dank ersteinmal für die bisherigen Antworten.
@Peter Morelle:
Der derzeitige Eigentümer hat doch eigentlich keinerlei rechtliche Grundlage (Dahrlehensvertrag o.ä.) nach der er das Geld von mir einfordern kann. Er hätte doch nur die Möglichkeit Geld zu fordern wenn ich die Löschung der Grundschulden will. Solange ich das aber nicht zwingend machen muss (meine Bank finanziert auch so) kann doch die Eintragung bleiben wo sie ist und er bekommt nichts ???

"Eine vorrangige Eigentümergrundschuld steht bei einer

Zwangsversteigerung im geringsten Gebot. Das Geld erhält dann der Eigentümer."

Wird er tatsächlich aus meinem Bargebot bedient, d.h. wird er behandelt wie jeder andere Gäubiger auch?
Ich war davon ausgegangen das ich das Geld der Grundschuld nur „gedanklich“ beim Bieten einrechnen muss um es ggf. später an den Alteigentümer zu zahlen.
(Beispiel: Mir ist das Haus 80.000 Euro wert, ich biete aber 80.000-24.000= 56.000.)

Ich werde natürlich trotzdem versuchen über „meinen“ Gläubiger die Pfändung durchzubekommen, habe aber gewisse Zweifel ob das in 5 Wochen zu schaffen ist. Daher wäre es gut noch einen Plan B zu haben für den Fall dass die Grundschuld erhalten bleibt.

Hallo,

also, mit Deiner Ansicht, daß die Grundschulden, zumindest die
Buchgrundschuld, zu einer Eigentümergrundschuld geworden ist,
stimme ich überein. Das ist nachzulesen in § 1168 BGB. Zu der
Briefgrundschuld komme ich später.

Deshalb sollte der nachrangige Gläubiger so
schnell es geht versuchen, die Eigentümergrundschuld nach §
857 ZPO zu pfänden. Einen vollstreckbaren Titel hat er ja,
insofern sollte es recht schnell gehen.

Ein Problem sehe ich bei der Briefgrundschuld. Im Gegensatz zu
einer Buchgrundschuld, ist es nicht zwingend erforderlich, daß
die Abtretung an einen Dritten im Grundbuch vermerkt ist. Bei
einem Briefrecht findet sinngemäß § 1154 BGB Anwendung, d. h.
es genügt, wenn sich der bisherige Rechtsinhaber, in dem Fall
der Eigentümer, und der neue Rechtsinhaber über die Abtretung
schriftlich einigen und der Grundschuldbrief übergeben wird.
Eine Eintragung der Abtretung ins Grundbuch ist zur
Rechtswirksamkeit nicht erforderlich.

Ein Dritter kann also niemals mit Gewißheit sagen, ob eine –
lt. Grundbuchauszug – Eigentümerbriefgrundschuld auch
tatsächlich eine solche ist. Speziell im
Zwangsversteigerungsfall wird der Eigentümer entweder selbst
auf die Idee kommen und die Briefgrundschuld flugs an einen
Schwager, Bruder, Kumpel abtreten, oder er wird zumindest
mauern und gar keine Auskunft über den Verbleib des Briefes
geben. Um so wichtiger ist es, daß möglichst schnell gepfändet
wird und der Gerichtsvollzieher ausdrücklich nach dem
Grundschuldbrief suchen soll. Ansonsten müßten sowohl Du, als
auch der Gläubiger der SiHyp. in den sauren Apfel beißen und
die Zahlung an den alten Eigentümer zur Löschung der
Eigentümergrundschulden einkalkulieren, und das tut weh!

#6

Ich kann aus Sicht eines Gläubigers sprechen, der vor der Bank steht - nämlich öffentliche Lasten (Grundsteuer etc.):
Der Eigentümer hat diese Grundschuld bekommen, da er nachweisen kann, dass die eingetragene Forderung nicht mehr besteht. Die Löschung der Eintragung ist kostenpflichtig und wird daher nicht immer durchgeführt. Allerdings ist durch das ZV-Verfahren eine Sperre im Grundbuch gesetzt, das nicht ohne Weiteres Änderungen vorgenommen werden können. Die Berechnung des geringsten Gebots kann ich so nicht direkt erklären.
Auf jeden Fall die Gerichtskosten, die öffentlichen Lasten, sowie die Anmeldungen der Gläubiger, hier müssten die ersten beiden ja wegfallen.

MfG

#7

Du hast natürlich völlig recht. Der Alteigentümer hat keine persönliche Forderung an Dich und Grundschuld kann auch erst mal bleiben, wo sie ist. Auf jeden Fall bist Du mit Deinem Gebot von T€ 56, wenn Dir das Haus T€ 80 wert ist, auf der sicheren Seite.

#8

Leider kann ich nicht weiterhelfen.