Hallo,
gibt es eine Art von Übersicht, welche Anträge durch einfache Mehrheit oder durch alle zu beschließen sind.
Und kann ein Hausverwalter überhaupt ohne Beschluß aller, Elektroarbeiten im Gemeinschaftskeller für einzelne Parteien eigenmächtig freigeben?
Hallo,
so eine Übersicht würde ich mir auch wünschen, aber die gibt es defintiv nicht.
Dafür gibt es leider zu viele verschiedene Fälle und Anträge.
Ich kann mir sogar vorstellen, daß es zum gleichen Thema einfach nur eine andere Formulierung gibt und schon sieht der Fall gänzzlioch anders aus.
Es ist immer eine Einzelfallbewertung notwendig.
Und selbst dabei dürften sich in einigen Fällen selbst Rechtsanwälte streiten.
Das mit den Elektroarbeiten sollte genauer erläutert werden, denn so ist die Frage nicht eindeutig.
Ich versuche mal zwei Pauschalantworten:
- Im (echten) Notfall darf eine Verwaltung sehr viel.
- Im Sondereigentum darf eine Verwaltung sehr wenig.
MfG
RK-Hausverwaltung
Hallo,
soweit mir bekannt ist, gibt es in der Teilungserklärung Antworten auf die 1. Frage. Auf jeden Fall, wenn es sich um eine bauliche Veränderung handelt ist ein Schluß aller Eigentümer notwendig.
Zur 2. Frage ein Verwalter kann ohne Genehmigung der Eigentümer keine Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vornehmen lassen, dazu benötigt er das o.K. der Eigentümer.
Ich hoffe, ich konnte dir helfen.
Viele Grüße
Hallo zurück,
es gibt sicherlich verschiedene Literatur, die Auskunft darüber gibt, welche Beschlüsse mit einfacher Stimmenmehrheit, mit einer qualifizierten Mehrheit, einstimmig oder allstimmig getroffen werden müssen. Eine Übersicht ist mir noch nicht unter gekommen.
Es ist Aufgabe der Hausverwaltung die entsprechende Beschlusskomptenz für jeden einzelnen Beschluss zu prüfen. Besteht seitens der Eigentümer Zweifel daran, so wäre eine Beschlussanfechtung der nächste und richtige Schritt, wobei unbedingt die Monatsfrist zu beachten und einzuhalten ist.
Im Rahmen der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes können viele Bereiche nunmehr mehrheitlich beschlossen werden, die aufgrund der Rechtsprechung des BGH (BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZB 58/99) nicht beschlussfähig waren.
Über bauliche Veränderungen gemäß § 22 Abs. 1 WEG ist grundsätzlich eine Beschlussfassung erforderlich. Hier genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss, soweit dem Beschlussgegenstand alle über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt haben, was in Ihrem Fall zu prüfen wäre. Dies hängt dann von Art und Umfang der Baumaßnahmen ab.
Daraus beantwortet sich auch die zweite Frage.
Viele Grüße
Patrick Koltes
Hallo Uwe Zimny,
eine Übersicht ist mir nicht bekannt. Man muss von Fall zu Fall recherchieren. Wenn z.B. Anträge auf eine bauliche Veränderung gestellt werden, müssen diese einstimmig genehmigt werden. Eine einfache Mehrheit reicht dagegen aus, um andere Reparaturen oder Instandhaltungen zu genehmigen.
Ein Verwalter kann nur dann Elektroarbeiten im Gemeinschaftskeller in Auftrag geben, wenn ein Mehrheitsbeschluss darüber vorliegt. Es sei denn, es handelt sich um eine Notreparatur, bei der größerer Schaden abzuwenden ist. Oder wenn der Verwalter in seinem Vertrag den Passus hat, dass er Reparaturaufträge bis zu einem bestimmten Betrag ohne Genehmigung der Eigentümer vergeben kann.
Ich hoffe, das hilft Ihnen weiter.
MOETT
Hallo Uwe,
solche Übersichten gibt es. Habe gerade keinen Link zur Hand, sollte aber mit Google kein Problem sein.
Gibt ja im Grunde nur zwei Arten.
Schwieriger wird es dann schon bei der Interpretation zu welcher Beschlussart einen Problemstellung passt.
Da muss man sich häufig an die Rechtssprechung halten um daraus abzuleiten wie denn ein Gericht einscheiden würde.
An dieser Stelle rate ich dann immer zu einem guten Sachbuch.
Ich kaufe mir dazu alle paar Jahre neu von Herrn Bielefeld " Der Wohnungseigentümer", kostet 30 - 40 €.
Gut angelegtes Geld.
Man kann auch auf der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen eine Exemplar für deiGemeinschaft zu kaufen und dann in der Gemeinschaft weiterreichen.
Ein Verwalter kann ohne Beschluss keine Arbeiten vergeben. Einzige Ausnahme, wenn sofortiges Handeln notwendig ist, z.B. Wasserrohrbruch.
Sollte also von der Elektrik einen unmittelbare Gefahr ausgehen muss er sogar handeln.
Weiter sollte man wissen, ob nicht in der Vergangenheit ein Beschluss den Verwalter befugte, kleinere Aufträge freihändig zu vergeben.
MfG
uwe
Hallo,
ich verstehe die Frage nicht ganz.
Der Verwalter ist das ausführende Organ der Eigentümer und darf nur für die Gemeinschaft tätig sein.
Das was bei der Eigentümerversammlung beschlossen wurde muss er ausführen.
Was macht er im Gemeinschaftskeller für eizelne Eigentümer, was nicht bei der Eigentümer beschlossen wurde ???
Hallo,
nach dem neuen WEG-Gesetz gibt es verschiedene Mehrheitsverhältnisse zur Veränderung. Siehe auch in Google unter dem Begriff WEG-Reform.
Nachstehend einige Fälle, die nunmehr mit qualifilzierter Mehrheit neu entschieden werden können.
. Änderungen des Verteilungsschlüssels, § 16 Abs. 3 - 5, WEG.
Bislang konnten die Wohnungseigentümer mangels erforderlicher Beschlusskompetenz den Kostenverteilungsschlüssel nicht ändern. Nach § 16 Abs. 3 WEG können nunmehr die qualifizierten Mehrheiten - ohne dass eine Öffnungsklausel erforderlich wäre - den Verteilungsschlüssel ändern. Hiernach ist die Stimmenmehrheit gemäß § 16 Abs. 3 WEG ausreichend.
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gemäß § 16 Abs. 4 WEG.
Unter diese Vorschrift fallen auch die baulichen Veränderungen und es ist eine qualifizierte Mehrheit erforderlich, um einen abweichenden Maßstab zur Umlage der Kosten zu treffen. Es ist erforderlich, dass drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer für die Änderung stimmen und diese drei Viertel müssen mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile ausmachen.
- Fortgeltung von Öffnungsklauseln.
Soweit Öffnungsklauseln vorhanden sind (Weitergeltung gemäß § 16 Abs. 5 WEG) hat dies zur Folge, dass diese unwirksam sind, soweit sie höhere Anforderungen an die qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln vorsehen.
Soweit geringere Anforderungen in der Teilungserklärung gestellt werden, sind diese Öffnungsklauseln weiterhin gültig.
- Bauliche Veränderungen .
Gemäß § 22 Abs. 2 WEG ist es künftig möglich, mit drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile einen Beschluss über bauliche Veränderungen herbeizuführen.
Hierbei kommt es nicht darauf an, wer durch die Maßnahme beeinträchtigt ist; sondern alleine die Anzahl der stimmberechtigten Wohnungseigentümer ist maßgebend. Es sind gemäß § 22 Abs. 2 WEG jedoch nur solche Modernisierungsmaßnahmen betroffen, die § 559 Abs. 1 BGB entsprechen oder die Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik wiedergeben.
Die Wohnanlage darf also nicht verändert werden und kein Wohnungseigentümer darf gegenüber den anderen Eigentümern unbillig beeinträchtigt werden. Mithin ist es möglich, dass einzelne Eigentümer die Anpassung an den modernisierten Standard von der Gemeinschaft einfordern können.
Qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse können angefochten werden, wenn die Eigenart der Wohnungsanlage verändert wird oder wenn ein Eigentümer unbillig beeinträchtigt wird.
Was die Elektroarbeiten im Gemeinschaftseigentum angeht, kommt es auf die Art der Arbeiten an. Der Verwalter kann z.B. gestatten, wenn sich ein Eigentümer einen Stromanschluss in seinen Keller legen lassen wird, der dann auf dessen Stromzähler geschaltet ist. Damit wird das Gemeinschaftseigentum nicht berührt.
MfG
Rheinbahnerin
Hallo,
eine solche Übersicht ist mir nicht bekannt. Ich habe nur gehört, dass Anträge, die die Teilungserklärung oder die im gemeinschaftlichen Besitz befindliche Bausubstanz ändern würden, die Zustimmung aller Eigentümer brauchen. Manchmal sind auch in den Teilungserklärungen selbst solche Regeln festgelegt.
Was meinst du genau mit „Elektroarbeiten im Gemeinschaftskeller für einzelne Parteien freigeben“? Wenn es der Gemeinschaftskeller ist, dann ist die Eigentümergemeinschaft insgesamt und nicht einzelne Eigentümer für Reparaturen und Arbeiten dort zuständig, und dann ist auch der Verwalter für die Veranlasssung solcher Reparaturen zuständig.
Soweit es sich um laufende kleine Reparaturen oder sofortiges Handeln erfordernde Reparaturen handelt, muss der Hausverwalter sich darum kümmern - wenn er wegen jeder kleinen Reparatur jedesmal die Versammlung einberufen müsste, bräuchte man ja keinen Verwalter mehr und der Verwalter würde quasi handlungsunfähig, und für die Eigentümer, die außerordentliche Versammlungen dem Verwalter meist extra bezahlen müssen, würde es richtig teuer.
Bei langfristig planbaren und größeren/teureren Sachen oder Neuinstallationen ist es üblich, dass der Hausverwalter die Angelegenheit der Versammlung zur Entscheidung vorlegt.
Manche Eigentümergemeinschaften lösen das Problem auch durch Festlegen einer finanziellen Obergrenze, bis zu der der Hausverwalter allein handlungsbefugt oder ab der er zusammen mit dem Verwaltungsbeirat entscheidungsbefugt ist oder ab wann er eine Versammlung einberufen muss. Wenn Sie denken, dass Ihr Verwalter zu eigenmächtig handelt, könnten Sie einen Antrag auf Abstimmung über entsprechende Obergrenzen als Tagesordnungspunkt für die nächste Versammlung einbringen.
Hallo Uwe Zimny
Um Deine Erste Frage zu beantworten ,ja es ist genau festgelegt (vom Gesetzgeber WEG Verwaltung u.a.)wann eine
Einfache Mehrheit 50%
Eine Erweiterte Mehrheit 75%
Und was alles mit 100% beschlossen werden kann.
Einfache Beispiele: Besteht ein Garten und er soll neu Angelegt werden, reicht die einfache Mehrheit
Besteht eine Grünfläche und es soll Planiert werden für Waschplatz - 100%
Sind Beschlüsse gefasst und es soll eine Ergänzung erfolgen -75%
Soll jemand durch eine Umbaumaßnahme benachteiligt o. teilenteignet werden kann die WEG solche Beschlüsse nicht fassen zB Unterschiedliche große Miteigentumsanteile und es wird Beschlossen für jede Wohneinheit wird eine Garage gebaut ,so wäre dies eine Enteignung bzw. Benachteiligung.
Die Frage zum Verwalter >.Er kann spontan endscheiden bei Bruch o. Gefahr.
Aber Planbare Instandsetzungen o. Änderungen gehen nur über Beschlüsse.
Ich hoffe ich konnte Dir etwas weiter helfen
Gruß
Süden78
Hallo
Diese Verhaltensweisen sind im Normalfall in den Richtlinien der Eihgentümerversammlung verankert.
MFG.
e.jungmann
Hallo Uwe,
bei diesen Fragen kann ich dir leider nicht helfen.
Gefühlsmäßig würde ich folgendes sagen:
- Ich glaube, dass alle Beschlüsse mit einfacher Mehrheit gefasst werden können?
2.) Der Hausverwalter hat einen bestimmten Spielraum (siehe HV-Vertrag) in dem er Aufträge für die Allgemeinheit erteilen darf. Ansonsten muß die Allgemeinheit gefragt werden.
Viel Glück und bios später,
Ecky1
Hallo Uwe,
die Grundlage einer WEG ist zunächst einmal die Teilungserklärung. Darin können schon mögliche Mehrheitsverhältnisse festgelegt sein. Grundsätzlich ist aber festzuhalten, dass die meißten Beschlüsse mit einfacher Mehrheit zu erfolgen haben. Ganz speziell ausgenommen sind bauliche Veränderungen und sehr wichtige Beschlüsse, die zum Nachteil einzelner Eigentümer führen könnten. Eine gute Übersicht findest Du beim „googeln“ unter „WEG Recht“. Besonders in den Paragraphen 10, 23, 25, 46.
Eigenmächtig sollte ein Verwalter, außer im Notfall, überhaupt nichts unternehmen, schon gar nicht, wenn es nicht für die Allgemeinheit von Vorteil ist. Verwalterbefugnisse wieder unter WEG-Recht Par. 27.
Ich hoffe, etwas geholfen zu haben und wünsche alles Gute.
Hubert
Hallo,
Eine solche Übersicht gibt es nicht. Es gibt aber ein sog. WEG BGH-Jahrhunderturteil aus 2000 (g**glen). Daher kann alles beschlossen werden, wenn vorher vereinbart wurde, dass es beschlossen werden kann.
Genaue Hinweise liefert nur die Gemeinschaftsordnung.
Wenn die Eigentümer dem Verwalter im Verwaltervertrag Vollmacht erteilt haben, kann er es meist machen - selber schuld, ihr Eigentümer!
Den Unterschied zwischen Vereinbarung und Beschluss kann man auch gut erg**glen; Tip: Wikipedia, Urteile, Verwalter-Homepages mit Urteilssammlungen usw. und natürlich das WEG selber: „Die Belange des gemeinschaftlichen Eigentums bsestimmen die Eigentümer durch Beschluss.“ Ein Gang zum Gericht ist m.E. unausweichlich.
Oder man holt den Beschluss nach; das geht, wenn mehr als 1/4 der Eigentümer das beim Verwalter verlangen und Ziele und Gründe mitliefern. Nach dem Beschluss hat man 1 Monat Zeit zur gerichtlichen Anfechtung.
Grüsse
Hallo Uwe
Versuche Deine Fragen zu beantworten. Ich bin Bewirtschafter von Stockwerkeigentum in der Schweiz. Da sind vielleicht andere Gegebenheiten massgebend.
Für eine Übersicht, was durch einfache Mehrheit (nach Wertquoten-Anteil), qualifiziertes Mehr (pro Kopf und Wertquotenanteil)oder Einstimmigkeit beschlossen werden kann/muss, gibt es in Fachzeitschriften/-Büchern zum Stockwerkeigentum. Die Auslegung ist nicht immer einfach. Zwingend muss das Reglement zur Begründung des Stockwerkeigentums herangezogen werden. Alles was nur zur Verschönerung oder dem Luxus oder gar nur zum Nutzen eines einzelnen Eigentümers dient, braucht meistens Einstimmigkeit. Also, lies Dein Reglement und da steht (fast) alles drin. In der Schweiz gilt für alles das Zivilgesetzbuch, wenn es nicht im Reglement geregelt ist. Sonst eben Rechtsauskünfte beim Hauseigentümerverband oder aus Büchern, Gesetztestexte und hier bei „wer-weiss-was“.
Die zweite Frage, verstehe ich nicht so genau. Wenn ein Gemeinschaftskeller besteht, dann muss es an der Versammlung beschlossen werden. Oder wolltest Du ausdrücken, dass es ein grosser Kellerraum ist, der in mehrere Abteile für die einzelnen Eigentümer aufgeteilt ist? Wenn Du das gemeint hast, dann kann der Verwalter über solche Elektroarbeiten entscheiden. Beispielsweise, ein Eigentümer möchte einen Stromanschluss (zulasten seines eigenen Zählers!) installieren, dann würde ich dies auch freigeben. Wenn es aber Sachen sind, die in einem grossen Raum der Gemeinschaft installiert werden wollen, z.B. ein Stromanschluss im Trocknungsraum der Gemeinschaft, dann muss es beschlossen werden. Für praktische Sachen reicht die Mehrheit, für Luxus oder nur zum Nutzen eines Einzelnen das qualifizierte Mehr. Alles klar?
Herzlichen Gruss, Hanspeter.
Hallo Uwe,
da ich ein bißchen spät mit meiner Antwort bin, habe ich mir erst Deine bisherigen Antworten druchgelesen und dabei festgestellt, dass eigentlich bereits alles gesagt ist, der letzte Beitrag vor meinem fasst es eigentlich gut zusammen: wenn Du mehr wissen möchtest, brauche ich mehr Informationen.
Herzliche Grüße
Claudia